Met een modaal brutojaarinkomen van € 48.000 kan een alleenstaande in 2026 maximaal € 213.542 hypotheek krijgen. De hypotheeknormen van Nibud, de rente en persoonlijke omstandigheden bepalen samen het uiteindelijke bedrag, waardoor de uitkomst per berekening kan verschillen. Voor stellen is het verschil groot: bij twee modale inkomens, samen € 96.000, ligt de maximale hypotheek op € 463.566. Voor starters bepaalt dat verschil hoeveel keuze er op de woningmarkt daadwerkelijk overblijft.
De berekening
Het Centraal Planbureau rekent voor 2026 met een modaal brutojaarinkomen dat ongeveer 3 procent hoger ligt dan in 2025. In dat bedrag zit ook vakantiegeld. Een hoger salaris betekent vaak meer leenruimte, al bepaalt het inkomen nooit in zijn eentje wat je bij een geldverstrekker kunt lenen.
De hypotheekrente, het energielabel van de woning en de gekozen rekenmethode tellen allemaal mee in de uitkomst. Daardoor kunnen rekenhulpen voor hetzelfde inkomen op een ander maximumbedrag uitkomen, ook al gebruiken ze de hypotheeknormen voor 2026.
Het Nibud bracht zijn advies over die normen op 31 oktober 2025 uit via de Rijksoverheid. Geldverstrekkers gebruiken zulke normen om te beoordelen welk deel van je inkomen je jaarlijks aan woonlasten kunt besteden zonder dat je overige uitgaven in de knel komen.
Nibud verfijnt de grenzen per inkomen
Vanaf 1 januari 2026 rondt het Nibud de financieringslastpercentages af op 0,1 procentpunt. Tot en met 2025 gebeurde dat op 0,5 procentpunt. Zo’n financieringslastpercentage is het deel van je inkomen dat volgens de norm naar hypotheeklasten mag gaan.
Die kleinere stapjes moeten voorkomen dat huishoudens met inkomens die dicht bij elkaar liggen ineens een flink verschil in leencapaciteit krijgen. Een salarisstijging die net over een grens valt, werkt daardoor gelijkmatiger door in de maximale hypotheek.
Het CPB verwacht voor 2026 een loonstijging van 4,1 procent. Volgens het Nibud leidt die stijging voor vrijwel alle inkomens tot meer leenruimte dan zonder die loonontwikkeling. Dat zegt nog niets over je maandlasten, want die hangen ook af van de rente die je op dat moment krijgt aangeboden.
Alleenstaanden
Een alleenstaande met minstens € 28.000 inkomen mag in 2026 in de berekening € 17.000 extra lenen, boven op de gewone inkomensnorm. Het Nibud adviseert om dat extra bedrag gelijk te houden aan 2025, juist omdat een persoon alleen alle vaste woonlasten draagt.
Die regeling maakt het gat met een stel kleiner, maar heft het niet op. Twee inkomens zorgen in de praktijk voor meer ruimte in de berekening, terwijl een alleenstaande meestal ook minder eigen geld kan inbrengen. Op een woningmarkt waar veel kopers tegelijk bieden, telt dat verschil dan ook zwaar mee.
De extra ruimte geldt niet automatisch voor iedereen. Onder de inkomensgrens van € 28.000 is er geen recht op deze opslag in de hypotheekberekening. Ook een geldverstrekker kijkt altijd naar persoonlijke verplichtingen die naast je inkomen meetellen.
Het verschil tussen één en twee inkomens blijft groot
De twee bedragen uit de inleiding liggen € 250.024 uit elkaar. Dat is de simpele som van € 463.566 min € 213.542. Het verschil ontstaat doordat bij het stel twee inkomens meetellen, niet doordat zij een aparte regeling krijgen zoals de opslag voor alleenstaanden.
De vergelijking laat vooral zien waarom een koopwoning voor een stel soms binnen bereik komt terwijl een alleenstaande met hetzelfde individuele salaris moet afhaken. De maximale hypotheek is bovendien een leenplafond. Wie een woning koopt, krijgt ook te maken met kosten die niet altijd meegefinancierd kunnen worden.
De geldverstrekker berekent hoeveel je volgens de normen kunt dragen, terwijl de vraagprijs van woningen daar los van staat. Vooral in plaatsen waar woningen duur zijn, blijft de keuze voor een modaal inkomen daardoor beperkt.
Rente en NHG
De hypotheeknormen en de nieuwe grens voor Nationale Hypotheek Garantie, kortweg NHG, zijn op 1 januari 2026 ingegaan. NHG is een garantie bij een hypotheek die onder voorwaarden een restschuld kan opvangen als je je woning noodgedwongen moet verkopen.
De NHG-kostengrens lag in 2025 op € 450.000. Dat is de maximale woningwaarde waarvoor je toen een hypotheek met NHG kon krijgen. De grens is in 2026 verhoogd, waardoor meer woningen binnen het bereik van deze garantie kunnen vallen.
De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast ligt in september 2026 volgens de Consumentenbond ruim boven 4 procent. Bij een rentevaste periode staat de rente gedurende die afgesproken periode vast, waardoor het rentetarief direct doorwerkt in je maandlasten.
Wat dit voor jou betekent
- Check bij een hypotheekberekening welke rente de geldverstrekker gebruikt. Een gemiddelde rente van ruim 4 procent voor 10 jaar vast kan een andere uitkomst geven dan een berekening met een lager percentage.
- Vergelijk bij een woningprijs of die onder de € 470.000 blijft, de NHG-kostengrens van 2026. Dan kan NHG mogelijk onderdeel zijn van je hypotheek.
- Bij energiebesparende voorzieningen ligt de NHG-grens in 2026 hoger, op € 498.200. Vraag na welke maatregelen en voorwaarden de geldverstrekker daarvoor meeneemt.
Bereken je maximale hypotheek en vergelijk daarbij de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode met je eigen inkomen en maandlasten.
Bronnen : Nibud, Rijksoverheid, NHG, Consumentenbond, NVM
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
