Begin juli 2026 lag de hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG rond 3,90%. De rentebewegingen van dit jaar werken rechtstreeks door in het bedrag dat je op basis van je inkomen kunt lenen. De Nibud-normen die sinds 1 januari 2026 gelden, ronden financieringslastpercentages af op 0,1% om grote sprongen bij kleine rente- of inkomensveranderingen te dempen. Voor starters en doorstromers staan daarmee de maandlast en de biedruimte op het spel.
De rentepiek in augustus drukte de leenruimte verder
In augustus 2026 lagen tarieven voor 10 jaar vast met NHG, de garantie die het risico voor de geldverstrekker beperkt, op een niveau dat vergelijkbaar was met het najaar van 2023. Toen piekten zulke rentes kortstondig tussen 4,3% en 4,5%. Een hogere rente betekent dat een groter deel van je inkomen naar de maandlast gaat, waardoor er minder ruimte overblijft om te lenen.
De laagste aanbieding van 9 september geldt voor een specifieke hypotheek: de Groen Woon Bewust Hypotheek van Hypotrust. Andere rentevaste periodes, hypotheekvormen en woningen zonder NHG kunnen een ander tarief hebben. Dat verschil telt flink mee.
Waarom loopt de hypotheekrente op?
De kapitaalmarktrente, de rente waartegen overheden en grote partijen voor langere tijd geld lenen, steeg in augustus 2026 van bijna 2,97% naar 3,30%. Dat was het hoogste niveau sinds 2011. Geldverstrekkers gebruiken die lange rente als belangrijke graadmeter voor hun eigen tarieven voor 10 jaar vast.
Ook de ECB verhoogde de depositorente, de rente die banken krijgen als zij geld bij de centrale bank parkeren, van 2,00% naar 2,25%. Het was de eerste verhoging sinds juni 2025. Hogere financieringskosten voor banken kunnen doorwerken in hypotheekrentes.
De Nederlandse inflatie kwam in juli 2026 uit op 3,1%, mede door hogere energieprijzen. Die inflatie lag iets boven het gemiddelde in de eurozone en vergrootte de druk op het rentebeleid van de ECB.
De nieuwe normen pakken per huishouden anders uit
De hypotheeknormen van Nibud bepalen welk deel van je inkomen maximaal naar woonlasten mag gaan. Een cao-loonstijging van gemiddeld 4,1% kan in 2026 de leenruimte vergroten ten opzichte van 2025. Bij een gelijk salaris vallen de nieuwe normen ongunstiger uit.
| Situatie in 2026 | Verschil met 2025 |
|---|---|
| Huishouden met € 70.000 bruto jaarinkomen en gemiddelde loonstijging | Circa € 6.000 meer lenen |
| Huishouden met € 100.000 bruto jaarinkomen en gemiddelde loonstijging | Circa € 15.500 meer lenen |
| Alleenstaande met ongewijzigd inkomen en rente | Gemiddeld circa € 7.000 minder lenen |
| Stel met ongewijzigd inkomen en rente | Gemiddeld circa € 5.500 minder lenen |
Voor een huishouden met een gezamenlijk inkomen rond € 65.000 zonder salarisgroei kan het verschil volgens Veldsink Advies oplopen tot circa € 13.000 minder lenen. Dat staat los van de rentebeweging sinds maart en laat zien dat inkomen en rente tegelijk je maximale hypotheek bepalen.
Rekenvoorbeeld: minder extra ruimte voor een duurzaam huis
Koop je een zeer energiezuinige woning, dan mag je sinds 2026 minder extra lenen dan een jaar eerder. Voor energielabel A+++ daalde de extra leenruimte van € 30.000 naar € 25.000. Dat is een verschil van € 5.000.
Bij energielabel A++++ ging het extra bedrag van € 50.000 naar € 40.000. De overheid koppelt die lagere bedragen onder meer aan de geplande afschaffing van de salderingsregeling in 2027 en de nieuwe terugleverkosten voor zonnepanelen.
Voor alleenstaanden bleef een aparte tegemoetkoming overeind. Zij kunnen in 2026 bij hetzelfde inkomen als een paar nog steeds € 17.000 extra hypotheek krijgen.
Loonstijging dempt de terugval, maar heft die niet altijd op
Cao-lonen zijn sinds begin 2022 met ongeveer 7% gestegen. ABN AMRO Research berekende dat die loonstijging in een rekenvoorbeeld toch samengaat met een gemiddelde daling van de leencapaciteit van 4%, door hogere hypotheekrentes en aangepaste leennormen.
De Nibud-systematiek is vanaf 2026 verfijnd. Financieringslastpercentages worden afgerond op 0,1% in plaats van op 0,5%, zodat een kleine wijziging in inkomen of rente minder snel tot een grote sprong in de maximale hypotheek leidt.
Dat maakt de uitkomst minder grillig. De rente die je op het moment van aanvragen krijgt, blijft een doorslaggevende factor voor je leencapaciteit.
Wat dit voor jou betekent
- Check welk tarief echt bij jouw situatie hoort. De laagste rente van 9 september 2026 gold voor 10 jaar vast met NHG en voor één specifieke hypotheek van Hypotrust.
- Houd rekening met je loonontwikkeling. Een gemiddelde cao-loonstijging van 4,1% kan de maximale hypotheek verhogen, terwijl een gelijkblijvend inkomen volgens de 2026-normen minder ruimte geeft.
- Tel bij een energiezuinig huis de lagere extra leenruimte mee. Voor label A++++ is die ruimte in 2026 € 10.000 lager dan in 2025.
Vergelijk de actuele hypotheekrentes per rentevaste periode en bereken wat die rente voor jouw maximale hypotheek en maandlast betekent.
Bronnen : Nibud, Rijksoverheid, NOS,
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
