Huiseigenaren tot 35 jaar hadden in 2021 gemiddeld tussen € 80.000 en bijna € 100.000 overwaarde, terwijl dat bij 65- tot 75-jarigen gemiddeld bijna € 300.000 was. De mediane hypotheekschuld ligt het hoogst bij 35- tot 45-jarigen, rond € 215.000 tot € 217.000, en daalt daarna geleidelijk door aflossingen. Voor huiseigenaren en starters bepaalt die combinatie van woningwaarde en schuld hoeveel financiële ruimte er werkelijk in de eigen woning zit.
De cijfers uit 2019 laten zien hoe snel verschillen kunnen ontstaan
De doorsnee overwaarde, het bedrag dat overblijft als je hypotheekschuld van de woningwaarde afgaat, liep bij jongere eigenaren al flink uiteen. In 2019 kwam die uit op € 55.300 bij huiseigenaren van 25 tot 35 jaar en op € 63.900 bij de groep van 35 tot 45 jaar.
| Leeftijd | Doorsnee overwaarde in 2017 | Doorsnee overwaarde in 2019 |
|---|---|---|
| 25 tot 35 jaar | Bijna € 14.000 | € 55.300 |
| 35 tot 45 jaar | Bijna € 14.000 | € 63.900 |
Die bedragen zijn medianen. Dat betekent dat de helft van de huishoudens lager uitkomt en de andere helft hoger. Een gemiddelde kan hoger liggen doordat een kleine groep met een bijna afgeloste, dure woning het cijfer flink optrekt.
De rekensom
Bij een koopwoning werken twee bewegingen tegelijk door: de woning kan meer waard worden en de hypotheekschuld kan dalen door aflossingen. Daardoor kan de financiële ruimte in de eigen woning groeien, ook als het inkomen van een huishouden weinig verandert.
Toch loopt dat niet voor iedereen gelijk. Van de huiseigenaren van 25 tot 35 jaar had in 2020 9% onderwaarde: hun woning was minder waard dan de hypotheek die er nog op rustte. Bij dezelfde leeftijdsgroep had 4% geen hypotheekschuld meer en had 87% een woningwaarde die hoger lag dan de schuld.
Oudere eigenaren hebben minder vaak onderwaarde
Bij huiseigenaren van 55 tot 65 jaar had in 2020 iets meer dan 4% onderwaarde. Dat aandeel lag dus duidelijk lager dan bij de jongste groep eigenaren. Een lagere schuld geeft daarbij meer buffer als de verkoopwaarde van een woning onder druk komt te staan.
De eigen woning telt zwaar mee in het totale vermogen van huishoudens. Het CBS ziet dat het gemiddelde vermogen het hoogst is bij 55- tot 65-jarigen, terwijl het doorsnee vermogen pas bij 65- tot 75-jarigen zijn hoogste punt bereikt. Een grotendeels afgeloste woning verklaart een flink deel van dat verschil.
Rekenvoorbeeld met het vermogen van 65-plussers
Het CBS becijferde het doorsnee vermogen van huishoudens van 65 jaar en ouder op € 127.000 aan het begin van 2018. Aan het begin van 2020 was dat € 160.000 en aan het begin van 2022 € 246.000.
De simpele rekensom is € 246.000 min € 127.000. Dat is een stijging van € 119.000 in vier jaar. Dit vermogen bestaat voor een flink deel uit overwaarde, want bij 65-plussers speelt de eigen woning een grote rol doordat de hypotheek meestal laag is of al helemaal is afgelost.
De woningmarkt herstelde sterk na de vorige crisis
Onderwaarde was in Nederland tijdens de vorige economische crisis veel gewoner dan nu. In 2008 had 13% van de huiseigenaren een woning die minder waard was dan de hypotheekschuld. In 2014 liep dat aandeel op tot 33%.
Daarna daalde het aandeel door stijgende woningprijzen sterk. In de CBS-cijfers die zijn verwerkt in Materiële welvaart in Nederland 2024 ging het nog om 100.000 huishoudens, ofwel 2% van alle huiseigenaren.
Leeftijd zegt trouwens niet alles over financiële kansen. Het CBS concludeerde in 2026 dat jongere generaties op dezelfde leeftijd doorgaans meer koopkracht en een groter vermogen hebben dan oudere generaties toen hadden. Ook ligt het eigenwoningbezit bij jongere generaties meestal hoger, al zijn er verschillen tussen cohorten.
Wat dit voor jou betekent
- Vergelijk de geschatte verkoopwaarde van je woning met je resterende hypotheekschuld. Het verschil is je overwaarde, en die kan dus ook negatief zijn.
- Wil je jouw positie naast die van vergelijkbare huishoudens leggen, houd dan rekening met leeftijd én inkomen. Het CBS heeft daarvoor een maatwerktabel over overwaarde van woningen naar inkomen en leeftijd uit 2024.
- Heb je weinig verschil tussen woningwaarde en schuld, houd dan rekening met het risico van onderwaarde bij een lagere verkoopprijs. Dat speelde in 2020 bij 9% van de jongste groep eigenaren.
- Bij een vrijwel afgeloste hypotheek zit een groot deel van je vermogen mogelijk in stenen en niet op je betaal- of spaarrekening. Dat maakt het verschil tussen vermogen op papier en direct beschikbaar geld behoorlijk belangrijk.
Wil je de gevolgen voor een verhuizing of nieuwe hypotheek beter inschatten, bereken dan je maximale hypotheek en je maandlasten met je actuele hypotheekschuld als uitgangspunt.
Bronnen : CBS, europa.eu, businessinsider.nl, generationjourney.nl
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies.
