Oplossing probleem renteaftrek: Draagplichtovereenkomst
Onderlinge afspraken mogelijk bij gescheiden vermogens
Eerder deze week beschreef ik de oplossing die het kabinet heeft bedacht voor het probleem met de hypotheekrenteaftrek als één van beide partners extra geld inbrengt, bijvoorbeeld vanuit een schenking. Die oplossing heeft de naam Goedkeurend Besluit, een vinkje op de belastingaangifte - mogelijk vanaf de IB-aangifte over 2018.
Alternatief: de Draagplichtovereenkomst
Een goede hypotheekadviseur zal A en B attenderen op de draagplichtovereenkomst. Zo'n overeenkomst is alleen mogelijk bij samenwonenden en met mensen die op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd.
Wat is een draagplichtovereenkomst?
Een hypotheek die je met z'n tweeën afsluit wordt fiscaal in beginsel 50/50 verdeeld. Dat hóeft echter niet: je kunt samen afspraken maken en vastleggen over een andere verdeling. De Belastingdienst schrijft hierover op haar site:
“U kunt ook gezamenlijk een eigenwoningschuld aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek-) renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve.”
Dit heeft alleen zin als er gescheiden vermogens zijn, dus als je samenwoont of op huwelijksvoorwaarden getrouwd bent. Bij een algehele gemeenschap van goederen heeft zo'n draagplicht overeenkomst geen zin.
Niet verplicht door te geven aan de fiscus....
Het klinkt heel absurd: deze overeenkomst hoeven huizenbezitters niet (op eigen initiatief) door te geven aan de fiscus. De fiscus is er dus helemaal niet van op de hoogte of er sprake is van een draagplicht overeenkomst. De fiscus kan daar alleen achter komen als zij navraag doen.
Praktijkvoorbeeld draagplichtovereenkomst
Wat is het effect van het hebben van een draagplichtovereenkomst op de hypotheekrenteaftrek in de situatie die ik ook in de eerdere blogs over dit onderwerp gebruikte?
De situatie:
- A en B zijn starters en kopen samen een woning voor € 200.000.
- De kosten koper bedragen € 10.000.
- De benodigde hypotheek komt daarmee uit op € 210.000.
- A krijgt een schenking van € 50.000 ten behoeve van de aankoop van het huis. De benodigde hypotheek komt dankzij de schenking uit op € 160.000.
- De gekozen hypotheekvorm is een annuïteitenhypotheek.
Effect interne draagplichtovereenkomst
- A heeft een annuïteitenhypotheek € 55.000
- A heeft 30 jaar renteaftrek voor €55.000 | aflosverplichting maximaal 360 maanden
- B heeft een annuïteitenhypotheek €105.000
- B heeft 30 jaar renteaftrek voor €105.000 | aflosverplichting maximaal 360 maanden
Geen vergoedingsrecht bij draagplichtovereenkomst
Het voordeel van de draagplicht overeenkomst is dat er geen vergoedingsrecht meer is van A op B van 25.000 euro. Bij de draagplicht overeenkomst wordt per persoon het box 1 bedrag berekend. Voor A is dat 55.000 euro (50% van de koopsom plus kosten koper minus het schenkingsbedrag, 50% van 210.000 -/- 50.000). Voor B is dit 105.000 euro (50% van de koopsom plus kosten koper).
Oppassen met fiscaliteit - ook voor starters!
Zoals u kunt lezen, is in een simpele situatie (twee starters kopen voor het eerst een koopwoning) het nog oppassen geblazen wat te doen om volledige renteaftrek te kunnen genieten.
In de komende maanden zal ik met nog meer praktijk voorbeelden gaan komen. Deze berekeningen laten zien dat voor zeer veel adviseurs het onmogelijk is geworden om de juiste berekening te maken voor hun klanten. Het gevolg van onjuiste berekeningen is wel dat de fiscus eventueel om de hoek komt kijken bij de huizenbezitter. Deze krijgt dan te horen dat hij minder renteaftrek heeft dan hij heeft opgegeven.
