Overwaarde bij verkoop woning belasten?

De laatste jaren gaan er steeds meer geluiden op om het bezit van een eigen woning anders te belasten. Het idee om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en de (overwaarde van de) eigen woning in box 3 te belasten is (nog?) niet opgepakt door het nieuwe kabinet. Deze week kwam kamerlid Nilüfer Gündogan van Volt met een ander idee: als een woning met winst wordt verkocht dan moet de huizenbezitter over deze winst belasting gaan betalen. Dit zou onder andere de overspannen huizenmarkt ten goede komen. Een goed idee?

Waarom overwaarde belasten?

De huizenprijzen stijgen al jaren heel erg hard. Veel huizenbezitters hebben een enorme overwaarde opgebouwd in hun woning. Sterker nog: voor veel Nederlanders geldt dat het grootste deel van hun vermogen bestaat uit de overwaarde in hun eigen woning. De waarde van de woning is wel van belang als je belastingaangifte doet, maar over de overwaarde zelf betaal je momenteel geen belasting. En Kamerlid Nilüfer Gündogan van Volt wil onderzoeken of dat mogelijk en logisch is.

Zij komt met het volgende argument:

Ik ben zeer benieuwd wat u van deze uitspraak vindt.

Verwijzen naar situatie in Frankrijk

Mevrouw Gündogan verwijst naar Frankrijk waar huizenbezitters bij verkoop van hun woning 17% van de verkoopwinst moeten afdragen aan de fiscus. Hierbij wordt geen rekening gehouden met tussentijdse aflossingen.

Laten we eens kijken hoe dit cijfermatig in zijn zou kunnen gaan werk gaat:

• Verkoopprijs woning 500.000 euro
• Lopende hypotheek 200.000 euro -/-
• Verkoopwinst 300.000 euro
• Tussentijdse aflossingen 100.000 euro -/-
• Belaste verkoopwinst 200.000 euro
• 17% belasting verkoopwinst: 34.000 euro

In deze situatie zou bij verkoop van de woning dus 34.000 euro belasting afgedragen moeten worden.

Het voorstel krijgt bijval van verschillende kanten. Zo worden in het artikel van het AD econoom Wimar Bolhuis en een hoofdeconoom van ING Bank aangehaald die op een vergelijkbaar spoor zitten.

Wat gebeurt er bij verbouwen?

De vraag is nu wat er gebeurt als iemand gaat verbouwen en hiervoor geen hypotheek afsluit? Een huizenbezitter zal moeten aantonen dat hij of zij verbouwd heeft. Ik denk dat we hier op glad ijs gaan komen. Het wordt namelijk heel erg lucratief om tussentijds een grote verbouwing op te geven. Dat dit aangetoond moet worden met bonnen is logisch. Echter huizenbezitters zijn vindingrijk! Bovendien is het verstandig om van ieder klein klusje de bon te bewaren.

Ik zie de belastingdienst al naar adem happen als zij van iedere verhuizende huizenbezitter talloze bonnen krijgt opgestuurd. Het lijkt mij verstandig om dit te voorkomen. Dus er is nog zeker werk aan de winkel in Den Haag om dit te automatiseren.

Bijleenregeling aangepast

Daarnaast merk ik op dat de bijleenregeling (verkoopwinst verrekenen bij de volgende koopwoning) er anders uit gaat zien. In het rekenvoorbeeld is de verkoopwinst (eigen woning reserve) 200.000 euro. Hierover wordt dan belasting betaald waardoor de verkoopwinst lager wordt. Met deze belasting moet dus rekening worden gehouden bij het kopen van de volgende woning. Onderaan de streep betekent dit dat deze huizenbezitter een hogere hypotheek moet nemen voor de volgende woning!

Belasting heffen is leuk, maar het zorgt er in dit geval voor dat de verhouding hypotheekschuld versus waarde woning hoger wordt. Ik hoef u niet te vertellen wat de gevolgen zijn als de woningen weer eens in waarde gaan dalen. Voor de hypotheekadviseurs komt er meer werk op hun bordje en kunnen de advieskosten omhoog.

Is het een interessant idee?

Of daadwerkelijk de huizenprijzen minder stijgen, lijkt mij niet 100% zeker. Al met al een leuk voorstel maar iets roepen zonder een goede uitwerking is niet verstandig. Ik wil dus eerst cijfers zien alvorens ik zal gaan juichen over dit voorstel.