Familiehypotheek alternatief voor jubelton
De schenkingsvrijstelling eigen woning verdwijnt: familiehypotheek wordt interessanter
De afgelopen jaren zijn veel starters op de woningmarkt geholpen door hun ouders door middel van een schenking. Een schenking met als doel de aankoop of verbetering van de eigen woning was tot een bedrag van ongeveer 100.000 euro vrijgesteld van schenkbelasting. Deze schenkingsvrijstelling stond ook wel bekend als "de jubelton". De schenkingsvrijstelling eigen woning bedraagt in 2022 nog 106.671 euro, maar wordt in de komende jaren afgeschaft. Per 1 januari 2023 wordt de vrijstelling verlaagd naar 27.231 euro en per 1 januari 2024 is deze extra vrijstelling helemaal verdwenen.
Kunnen ouders hun kinderen dan helemaal niet meer op een fiscaal vriendelijke manier helpen bij de aankoop van een eigen woning? Zeker wel! Er zal waarschijnlijk steeds meer gekozen worden voor de zogenaamde familiehypotheek. In dit artikel leg ik uit hoe dat in zijn werk gaat.
Gevolgen jubelton ongewenst
In de afgelopen jaren hebben veel ouders dus gebruik gemaakt van de extra vrijstelling voor de eigen woning. Gezien het forse bedrag, hebben alleen de rijkere ouders hun kinderen kunnen helpen. Die kinderen met rijke ouders hadden dus een duidelijk voordeel ten opzichte van kinderen zonder rijke ouders. Het kabinet vond dat niet eerlijk. Bovendien was het gevolg van al die schenkingen dat de huizenprijzen extra hard zijn gestegen. Dit zijn de belangrijkste redenen dan deze extra schenkingsvrijstelling gaat verdwijnen.
Familiehypotheek
Door afschaffing van de schenkingsvrijstelling blijft alleen nog de familiehypotheek over om een kind op een fiscaal vriendelijke manier te helpen. In dit geval wordt er door de ouders een hypotheek verstrekt aan de kinderen. Anders gezegd: de ouders treden op als bank. Net als bij een normale hypotheek, is de rente op deze hypotheek aftrekbaar. Maar om hypotheekrenteaftrek te ontvangen, moeten ook de regeltjes gevolgd worden die gelden bij een echte bank.
Hieronder enkele attentiepunten met betrekking tot de familiehypotheek:
- Ieder jaar moet er een overzicht van de (resterende) hypotheek gestuurd worden
- De hypotheekrente mag niet te hoog of te laag zijn: je moet een "gangbare rente" hanteren
- De opslag op de rente mag niet hoger zijn dan 0,2%
- Boeterente is ook van toepassing als de hypotheek overgesloten wordt
- Er moeten duidelijk gescheiden betalingen plaatsvinden van hypotheeklasten en schenkingen (geen verrekeningen toepassen)
- De belastingdienst moet bewijs aanleveren dat er sprake is van geen Eigen Woning Schuld
Toelichting
De kinderen moeten een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten. De ouders verstrekken dan de hypotheek en moeten ook ieder jaar netjes vermelden welk hypotheekbedrag er nog openstaat, hoeveel er is afgelost en hoeveel hypotheekrente er is ontvangen. De betaalde hypotheekrente is voor het kind fiscaal aftrekbaar in box 1. Het geleende bedrag (de annuïteitenhypotheek) is voor de ouders een box 3 vermogen en moet ook jaarlijks worden opgegeven aan de fiscus.
Vaak schenken de ouders de hypotheeklasten dan weer terug aan de kinderen. De hypotheek kost de kinderen dan per saldo niets.
Hogere maximale hypotheek
In veel gevallen wordt niet het hele hypotheekbedrag geleend van de ouders. Als het kind ook een hypotheek afsluit bij een bank, dan moet de bank rekening houden met de familiehypotheek. Dus bij het berekenen van de maximale hypotheek, zal de bank rekening moeten houden met de maandlasten van de familiehypotheek.
Als er gekozen wordt voor een familiehypotheek waarbij de maandlasten door de ouders geschonken wordt, dan betaalt het kind dus eigenlijk helemaal niets. Op die manier kan de familiehypotheek bij de maximale hypotheek berekening buiten beschouwing worden gelaten. Hierdoor kan er dus ook een duurdere woning aangekocht worden dan zonder familiehypotheek mogelijk was geweest.
Hieronder een simpel voorbeeld waarbij de ouders een familiehypotheek verstrekken van 100.000 euro.
- Koopsom woning 250.000 euro
- Benodigde hypotheek bedraagt 250.000 euro
- De maximale hypotheek bij de bank is 150.000 euro - de hypotheek kent een rente van 3,0% - de bruto maandlasten bedragen dan 632 euro
- Er is dan nog een familiehypotheek nodig van 100.000 euro - rente 4,0% - de bruto maandlasten bedragen 477 euro
Er is hierbij een jaarlijkse schenking nodig (ouders aan kind) van minimaal 5.724 euro.
De maximale hypotheek op inkomen via de bank is in dit voorbeeld 150.000 euro. De familiehypotheek kost iedere maand 477 euro. Hier tegenover moet een schenking staan van minimaal hetzelfde bedrag. De bank verstrekt namelijk de hypotheek van 150.000 euro alleen als er door het kind geen andere hypotheek is waar maandlasten voor betaald moeten worden. De ouders moeten dus in dit voorbeeld minimaal 5.724 euro per jaar schenken aan het kind.
Het volgende is dan van toepassing voor het kind als we kijken naar de familiehypotheek:
- Annuïteitenhypotheek 100.000 euro, rente 4,0%
- Bruto maandlasten per jaar 5.724
- Jaarlijkse schenking 5.724 -/-
- Totaal 0 euro
Let op: in de overeenkomst mag niet staan dat de schenkingsbedragen rechtstreeks worden verrekend met de hypotheeklasten (leen/schenkconstructie). De belastingdienst zal dan de familiehypotheek als box 3 lening gaan zien waardoor de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Het is daarom verstandig om het kind iedere maand de maandlasten in verband met de familiehypotheek van 477 euro netjes te laten betalen aan zijn of haar ouders. De ouders doen dan jaarlijks een schenking van 5.724 euro die apart wordt overgemaakt aan het kind.
Een oplettende lezer zal constateren / opmerken dat de schenking van 5.724 euro hoger is dan de vrijstelling in 2022 van 5.677 euro. Ik heb even een voorbeeld genomen waarbij de woning in 2024 wordt gekocht en het schenkingsbedrag (vrijstelling) verhoogd is.
