Daling huizenprijzen van 20 procent niet onlogisch volgens Jos Koets
Twee weken geleden kwam makelaarsvereniging NVM met nieuwe cijfers over de woningmarkt. Daaruit bleek dat de huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar waren gedaald met 5,8%. De gemiddelde prijs van een bestaande woning staat nu op 425.000 euro. De daling was niet helemaal onverwacht gezien de enorme stijging van de hypotheekrente in het afgelopen jaar.
Als je kijkt naar de betaalbaarheid van een koopwoning, zou het mij niet verbazen als deze daling pas het begin is. De ING en ABN AMRO verwachten voor het komende jaar een prijsdaling van 2,5% respectievelijk 4,5%. Ik verwacht dat de prijsdaling forser uit zal vallen.
Cijfers NVM
Laten we allereerst nog eens kijken naar wat recente cijfers over de huizenmarkt. Als je de cijfers van de NVM bekijkt, kun je de volgende conclusies trekken:
- Nooit eerder daalden de huizenprijzen in een kwartaal zo hard (volgens de NVM)
- De gestegen hypotheekrente, torenhoge energiekosten en inflatie halen de gekte uit de markt
- De gemiddelde prijs voor een appartement is nu 356.000 euro
- De gemiddelde prijs voor een vrijstaande woning is nu 637.000 euro
- De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning stijgt nog wel naar 496.000 euro
- Kopers hebben weer ruimte om te onderhandelen
- Gemiddeld wordt er nog 3% boven de vraagprijs betaald
- We zijn nog ver verwijderd van een normale markt (reden: Te weinig aanbod)
- Volgens NVM is er een tekort van 300.000 woningen
De huizenmarkt is nog steeds erg krap, maar het is duidelijk dat het sentiment op de huizenmarkt in de afgelopen maanden helemaal omgeslagen is. Het is dan ook begrijpelijk dat doorstromers die hun woning nog moeten verkopen, zich zorgen gaan maken. De huidige ontwikkelingen zijn voor hen niet positief.
Bekijk de actuele hypotheekrentes
Prijsdaling kan fors uitvallen
Ik verwacht persoonlijk dat het nog erger gaat worden. De daling van de huizenprijzen zal de komende maanden volgens mij gaan doorzetten. Op de huidige prijzen zijn de maandlasten voor te veel potentiële kopers gewoon niet meer op te brengen.
Laten we eens cijfermatig kijken wat er de afgelopen maanden is gebeurd?
Wie nu een bestaande woning koopt, betaalt gemiddeld 425.000 euro. De hypotheekrente bij 10 jaar vast is globaal 4,50%. De bruto maandlast voor een annuïteiten hypotheek van ook 425.000 euro is dan 2.153 euro. Netto is dit ruwweg 1.620 euro in de eerste maand.
Wie eind december 2021 een woning kocht, betaalde 420.000 euro. De rente was toen 1,30% voor 10 jaar vast. Hierdoor waren de bruto maandlasten 1.410 euro en kwamen de netto maandlasten uit op ongeveer 1.300 euro.
In 10 maanden tijd is de bruto maandlast dus gestegen met meer dan 50% (2.153 versus 1.410 euro). Het is heel logisch dat huiseigenaren dit niet meer kunnen / willen betalen. Zeker als je ook nog eens rekening gaat houden met de enorme inflatie van de afgelopen tijd. De energierekening valt voor veel mensen extreem veel hoger uit dan vorig jaar. En ook de dagelijkse boodschappen zijn fors duurder geworden.
Bereken zelf de bruto en netto maandlasten
Hoe ver kunnen de huizenprijzen omlaag?
Ik heb teruggerekend hoeveel de prijs van een woning moet zakken om aan een zelfde netto maandlast te komen als in december 2021. Hieronder de cijfers onder elkaar:
Oktober 2022:
- Waarde woning en hypotheek 425.000 euro, rente 4,50%
- Bruto per maand 2.153 euro
- Netto per maandag 1.620 euro (stijgend)
December 2021:
- Waarde woning en hypotheek 420.000 euro, rente 1,30%
- Bruto per maand 1.410 euro
- Netto per maand 1.300 euro stijgend
Hoeveel dalen voor gelijke maandlast?
- Waarde woning en hypotheek 340.000 euro, rente 4,5%
- Bruto per maand 1.723 euro
- Netto per maand 1.300 euro stijgend (na 12 jaar is de netto maandlast 1.410)
Om op dit moment aan globaal dezelfde maandlast te komen als in december 2021, moet de gemiddelde huizenprijs dalen naar 340.000 euro. Er moet dan vanaf heden nog een daling plaatsvinden van 85.000 euro. Dit is precies 20% van de gemiddelde huizenprijs van 425.000 euro.
Of het zover komt, is natuurlijk maar de vraag. Maar volgens mij kunnen we ons beter schrap zetten de komende maanden…
Meld je aan voor onze gratis Mailservice!
19 reacties
Reactie op: Anoniem van maandag oktober 17, 2022 15:59
50% aflossingsvrij is niet meer zo interessant. Vooral als je kijkt naar de netto maandlast.
Ik kom daar nog op terug in een blog met rekenvoorbeelden.
Gr. Jos
Reactie op: Erwin B. Bartman van dinsdag oktober 18, 2022 11:36
Klopt helemaal! Maar wel als de inflatie terugkomt in de salarissen. En dat gebeurt momenteel maar deels. We moeten niet in paniek raken. Maar ook niet doen alsof er niets aan de hand is. Die stijging van de huizenprijzen van de afgelopen 10 jaar is veel te hard gegaan. Dat er dan 10 tot 20 procent vanaf gaat, lijkt mij alleen maar gezond.
Reactie op: Patrick van dinsdag oktober 18, 2022 11:27
Paniek zaaien? De prijzen zijn de afgelopen 1,5 jaar met 20 procent gestegen. En sinds 2013 met meer dan 100 procent. Zoals Klaas Knot gisteren al zei: een daling is goed voor de markt. Het is veel en veel te hard gegaan. De huizenmarkt was totaal verhit. Goed dat dat voorbij is. Dat is geen paniekzaaierij, dat is gewoon gezond verstand. Dat jijzelf je huis in januari gaat verkopen en hoopt dat de stijging meevalt, begrijp ik. Maar ik zou toch echt rekening houden met een wat lagere prijs.
Reactie op: Rudolph van dinsdag oktober 18, 2022 23:54
Precies! En wie zijn de gedupeerden? Wie vangen de rente..? En maar werken om alles te betalen.. pure armoede
Reactie op: Robert van dinsdag oktober 18, 2022 12:20
Zojuist heb ik mijn appartement (energie label E) in Den Haag verkocht waar nog flink op overboden is. Wil je een beetje centraal in Den Haag wonen, dan zijn het allemaal oude huizen. Nieuwbouw is er niet / nauwelijks in Den Haag, alleen ver weg buiten het centrum. Je kom dan in wijken als Ypenburg of Wateringseveld uit, maar dan woon je vele km’s van het centrum vandaan.
Het energielabel maakt wellicht uit in dorpen of steden waar ook veel nieuwbouw is.
Reactie op: Anoniem van maandag oktober 17, 2022 19:45
Bij het verhogen van de NHG grens in 2023 zullen huizen die nu 500.000 euro kosten dan straks, na de waardedaling, daar ook voor in aanmerking komen.
Reactie op: Johan Kruif van donderdag oktober 20, 2022 20:05
Dat is waar de actieve doorstroom zal nog verder stagneren. Maar je zult mogelijk wel een sterkere beweging de andere kant op krijgen van oudere babyboomers die van groot naar klein willen nu de kosten voor het warm houden van die grotere huizen enorm is gestegen zit daar meer vaart achter. Daarom denk ik dat de procentuele daling in het duurdere segment mogelijk nog groter gaat zijn op de zeer goed geïsoleerde nieuwere woningen na. Daarnaast blijven er ook altijd door relatiebreuken en overlijdens huizen op de markt komen. Doorstromers zullen weer eerst hun eigen huis verkopen alvorens hun handtekening onder een nieuw koopcontract te zetten.
Reactie op: Mr. G. van donderdag oktober 20, 2022 18:50
De markt moet zich wel corrigeren door de gestegen woonlasten en hypotheek rente maar het wordt alleen goedkoper voor mensen die hun volgende stap (voor een groot deel) cash kunnen afrekenen en dat zijn er niet zo veel die dat kunnen zeggen. Dus voor de starters blijft het moeilijk weliswaar minder aflossing maar wel navenant meer rente lasten.
Reactie op: Kees van woensdag oktober 19, 2022 18:50
@Rinus,
Maar een zeer klein deel van het totale woning aanbod is nieuwbouw dat zal de markt niet bepalen denk ik. Wat een groot risico is is dat door de gestegen bouwkosten en de “te duur” aangekochte bouwgronden nieuwbouw niet meer tegen een kostendekkende prijs kan worden verkocht waardoor projectontwikkelaars weer net als de bouwcrisis 10 jaar geleden wachten met bouwen om niet op de grondprijs te hoeven afschrijven want daar zit feitelijk de ruimte voor een forse prijsdaling.
@Johan,
Ja dit is zeker van toepassing op consumptiegoederen maar aangezien inflatie ook tot hogere rente standen leidt met de stijgende leefkosten heeft dit op de huizenmarkt in eerste instantie een prijsdrukkend effect op termijn trekt dat dan pas weer bij.
Reactie op: Patrick van dinsdag oktober 18, 2022 09:46
Volgens mij is een prijsdaling van 20% op 500k niet minder dan 400k dus een verlies van “slechts” 100k. Mag aannemen dat het rekenvoorbeeld over aankoopbedragen gaat en niet over vraagprijzen met of zonder overbiedingen.
Reactie op: Anhan van maandag oktober 17, 2022 20:56
Ik denk dat de daling vrij hard gaat zijn maar het herstel veel langzamer tenzij zoals u schets de voorwaarde dat de hypotheek rente weer stevig terugzakt en de inflatie niet te ver boven de loonontwikkeling blijft uitsteken.
Reactie op: Bart van maandag oktober 17, 2022 20:36
Begrijpelijk maar wel met de hand bij de knop blijven er komt meer aanbod maar als je iets bijzonders zoekt moet dat maar net beschikbaar zijn op het “betere” instapmoment. Voor een standaard rijwoning buiten een stadscentrum kun je nu beter even afwachten denk ik.
Reactie op: Anoniem van dinsdag oktober 18, 2022 23:35
Prijzen zakken wel, maar 20% zeker niet!!
Krapte is te groot en denk eerder max 10 tot 15% procent voor klushuizen en 5 tot 10% voor huizen t/m label C
Reactie op: Siem van dinsdag oktober 18, 2022 23:00
Siem, hou alsjeblieft op om andere mensen in idiote complot theorieën mee te nemen.
Je mag zo denken maar in mijn agenda staat dat in 2030 het huizen tekort is opgelopen naar 800 duizend.
Wat gaat de Agenda 2030 dan doen?? Iedereen een huis geven die er geen heeft (die er niet zijn) of iedereen die geen huis heeft tegen een muur aanzetten en afschieten??
Hou op alsjeblieft zeg!!
Reactie op: Henk van maandag oktober 17, 2022 15:07
Scherpe analyse. Plausibel scenario. Ik denk wel dat een groot aantal mensen bereid zijn om 50% aflossingsvrije vorm te kiezen om een koopwoning te kunnen bemachtigen met acceptabele maandlasten. Met name een jonge doelgroep die nog thuis wonen, huren, klein wonen die aan kinderen willen beginnen en die stap naar een eigen woning willen en “moeten” maken en voor lief nemen dat na 30 jaar er nog een restschuld open staat.
Eens, maar als je kijkt naar websites als https://elkenotaris.nl, dan snap je dat dit nog niet overal het geval is.
Reactie op: jan van dinsdag oktober 25, 2022 20:43
De huizenmarkt is nu eenmaal gevoelig voor marktsegment en in dit geval een negatieve. Maar je hebt zeker gelijk over dat mensen de boot niet willen missen en dat het gros van de huizenmarkt overgewaardeerd is, maar dat gaat echt niet zomaar verdwijnen, daar is echt een ommezwaai voor nodig en ik zie deze nog wel dichtbij komen binnen nu en 2 jaar.
Reactie op: Steven van maandag oktober 17, 2022 11:40
Pfff waar zijn jullie nou met die mooie verhalen over wel 20% daling
Mijn huis is met 2% gedaald en de grote economen verwachten maar 3% daling over heel 2023 ten opzichten van heel 2022 dus ik maak me niet druk
Reactie op: Patrick van dinsdag oktober 18, 2022 11:23
Ik ben benieuwd of het gelukt is de woning in januari ver boven de vraagprijs te verkopen.
Je kan inpakken Jos. Totaal verkeerde voorspelling