Huizenprijzen gaan flink dalen

Twee weken geleden kwam makelaarsvereniging NVM met nieuwe cijfers over de woningmarkt. Daaruit bleek dat de huizenprijzen in het derde kwartaal van dit jaar waren gedaald met 5,8%. De gemiddelde prijs van een bestaande woning staat nu op 425.000 euro. De daling was niet helemaal onverwacht gezien de enorme stijging van de hypotheekrente in het afgelopen jaar.

Als je kijkt naar de betaalbaarheid van een koopwoning, zou het mij niet verbazen als deze daling pas het begin is. De ING en ABN AMRO verwachten voor het komende jaar een prijsdaling van 2,5% respectievelijk 4,5%. Ik verwacht dat de prijsdaling forser uit zal vallen.

Cijfers NVM

Laten we allereerst nog eens kijken naar wat recente cijfers over de huizenmarkt. Als je de cijfers van de NVM bekijkt, kun je de volgende conclusies trekken:

• Nooit eerder daalden de huizenprijzen in een kwartaal zo hard (volgens de NVM)
• De gestegen hypotheekrente, torenhoge energiekosten en inflatie halen de gekte uit de markt
• De gemiddelde prijs voor een appartement is nu 356.000 euro
• De gemiddelde prijs voor een vrijstaande woning is nu 637.000 euro
• De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning stijgt nog wel naar 496.000 euro
• Kopers hebben weer ruimte om te onderhandelen
• Gemiddeld wordt er nog 3% boven de vraagprijs betaald
• We zijn nog ver verwijderd van een normale markt (reden: Te weinig aanbod)
• Volgens NVM is er een tekort van 300.000 woningen

De huizenmarkt is nog steeds erg krap, maar het is duidelijk dat het sentiment op de huizenmarkt in de afgelopen maanden helemaal omgeslagen is. Het is dan ook begrijpelijk dat doorstromers die hun woning nog moeten verkopen, zich zorgen gaan maken. De huidige ontwikkelingen zijn voor hen niet positief.

Bekijk de actuele hypotheekrentes

Prijsdaling kan fors uitvallen

Ik verwacht persoonlijk dat het nog erger gaat worden. De daling van de huizenprijzen zal de komende maanden volgens mij gaan doorzetten. Op de huidige prijzen zijn de maandlasten voor te veel potentiële kopers gewoon niet meer op te brengen.

Laten we eens cijfermatig kijken wat er de afgelopen maanden is gebeurd?

Wie nu een bestaande woning koopt, betaalt gemiddeld 425.000 euro. De hypotheekrente bij 10 jaar vast is globaal 4,50%. De bruto maandlast voor een annuïteiten hypotheek van ook 425.000 euro is dan 2.153 euro. Netto is dit ruwweg 1.620 euro in de eerste maand.

Wie eind december 2021 een woning kocht, betaalde 420.000 euro. De rente was toen 1,30% voor 10 jaar vast. Hierdoor waren de bruto maandlasten 1.410 euro en kwamen de netto maandlasten uit op ongeveer 1.300 euro.

In 10 maanden tijd is de bruto maandlast dus gestegen met meer dan 50% (2.153 versus 1.410 euro). Het is heel logisch dat huiseigenaren dit niet meer kunnen / willen betalen. Zeker als je ook nog eens rekening gaat houden met de enorme inflatie van de afgelopen tijd. De energierekening valt voor veel mensen extreem veel hoger uit dan vorig jaar. En ook de dagelijkse boodschappen zijn fors duurder geworden.

Bereken zelf de bruto en netto maandlasten

Hoe ver kunnen de huizenprijzen omlaag?

Ik heb teruggerekend hoeveel de prijs van een woning moet zakken om aan een zelfde netto maandlast te komen als in december 2021. Hieronder de cijfers onder elkaar:

Oktober 2022:

• Waarde woning en hypotheek 425.000 euro, rente 4,50%
• Bruto per maand 2.153 euro
• Netto per maandag 1.620 euro (stijgend)

December 2021:

• Waarde woning en hypotheek 420.000 euro, rente 1,30%
• Bruto per maand 1.410 euro
• Netto per maand 1.300 euro stijgend

Hoeveel dalen voor gelijke maandlast?

• Waarde woning en hypotheek 340.000 euro, rente 4,5%
• Bruto per maand 1.723 euro
• Netto per maand 1.300 euro stijgend (na 12 jaar is de netto maandlast 1.410)

Om op dit moment aan globaal dezelfde maandlast te komen als in december 2021, moet de gemiddelde huizenprijs dalen naar 340.000 euro. Er moet dan vanaf heden nog een daling plaatsvinden van 85.000 euro. Dit is precies 20% van de gemiddelde huizenprijs van 425.000 euro.

Of het zover komt, is natuurlijk maar de vraag. Maar volgens mij kunnen we ons beter schrap zetten de komende maanden...

Plaats een nieuwe reactie

Jos Koets Financieel adviseur en schrijver