Steeds meer problemen op de markt voor nieuwbouwwoningen
De huizenmarkt vertoont de laatste maanden steeds grotere barsten. Dit blijkt allereerst uit het feit dat de prijzen van bestaande koopwoningen dalen. Maar ook de markt voor nieuwbouwwoningen kent steeds meer problemen. Er worden veel te weinig woningen gebouwd en voor de woningen die wel gebouwd worden, geldt dat het steeds moeilijker wordt om een hoogwaardige woning te bouwen tegen een betaalbare prijs. Wat is er aan de hand?
Bouwrapport ABN AMRO
Specialisten van de ABN AMRO hebben de problemen voor nieuwbouwwoningen overzichtelijk op een rij gezet in een onlangs verschenen rapport. In het rapport staat dat er tot en met september (2022) slechts 43.000 bouwvergunningen zijn afgegeven. Dit aantal is veel te laag, omdat er minimaal 80.000 tot 100.000 vergunningen zouden moeten zijn afgegeven. Zoals bekend heeft woonminister Hugo de Jonge verklaart dat er 900.000 woningen gebouwd moeten worden in de komende negen jaar. Dit is jaarlijks een aantal van 100.000 woningen.
Waarom zijn er zo weinig woningen gebouwd?
De belangrijkste redenen waarom het aantal nieuwbouwwoningen achterblijft bij de verwachting, zijn:
- Stikstofproblemen (problemen bij verstrekken bouwvergunningen)
- Stijgende kosten (materiaalkosten 20% duurder)
- Hogere hypotheekrente
ABN AMRO komt met een niet zo leuke conclusie: op sommige plaatsen is het bijna niet meer mogelijk om een betaalbare woning te bouwen. De materiaalkosten zijn in de afgelopen jaren tot 20% gestegen. Bovendien is de hogere hypotheekrente een groot probleem. ABN AMRO verwacht dat de rente in het eerste kwartaal van 2023 zal pieken. Bovendien verwachten zij dat de rente hoog blijft in vergelijking met afgelopen jaren.
Ook investeerders en ontwikkelaars lopen tegen deze hogere rente aan. Zij willen eigenlijk “zekerheid” hebben wat de rente de komende tijd gaat doen. Hun voorkeur is natuurlijk dat deze rente weer gaat dalen.
Starters krijgen het steeds moeilijker
Starters op de woningmarkt moeten een betaalbare woning kunnen kopen. Dit is niet gemakkelijk daar de eisen van een woning steeds hoger worden zoals:
- Woningen moeten duurzamer gebouwd worden
- De kwaliteit van de woningen moet goed zijn
Hierbij zijn ook de grondprijzen flink gestegen. Ik heb al cijfermatig aangetoond in mijn blog Huizenprijzen gaan flink dalen wat de gevolgen zijn van de hogere hypotheekrente. Uit berekeningen blijkt dat de huizenprijzen voor bestaande woningen eigenlijk met 20% zouden moeten dalen om de maandlasten voor de koper enigszins betaalbaar te houden. Dat zou betekenen dat de huizenprijzen in de komende tijd nog flink door moeten dalen.
Een daling van de huizenprijzen is positief voor starters op de woningmarkt. Dit geldt echter alleen voor bestaande bouw: een prijsdaling voor bestaande koopwoningen betekent namelijk niet automatisch dat er ook meer betaalbare nieuwbouwwoningen gebouwd zullen worden.
Het gevolg: veel starters kunnen dus een nieuwbouwwoning vergeten en moeten op zoek naar een bestaande woning.
