Mag een bank tussentijds een woning taxeren?
Vaak mogen banken tijdens looptijd hypotheek een taxatie laten uitvoeren
Bij het afsluiten van een hypotheek zal de hypotheekbank normaal gesproken vrijwel altijd om een taxatierapport vragen. De taxatiewaarde is voor de bank heel belangrijk bij het bepalen van wat er maximaal geleend kan worden en hoe de hypotheekopzet eruit kan komen te zien. Veel mensen denken dat het daarbij blijft en dat de bank geen nieuwe taxaties zal uitvoeren zodra de hypotheek eenmaal loopt. Vaak is dat ook zo, maar niet altijd!
Kleine lettertjes
Wie een huis koopt en een hypotheek afsluit, krijgt ook te maken met de kleine lettertjes. Deze kleine lettertjes (voorwaarden van de bank) worden door de meeste huizenbezitters niet gelezen omdat het om veel bladzijden gaat. Een goede hypotheekadviseur zal de belangrijkste voorwaarden opsommen zodat de huizenbezitter op de hoogte is.
Nieuwe taxatie bij dalende prijzen?
Vorige week kreeg ik een mailtje van een lezer (huizenbezitter) die vroeg of een bank bij dalende huizenprijzen de waarde van de koopwoning opnieuw kan bepalen door deze te laten taxeren. Om deze vraag te beantwoorden moeten we kijken naar de voorwaarden van de bank. Bij de meeste banken zal een bepaling in de voorwaarden staan die er ongeveer als volgt uitziet:
Wij mogen altijd de waarde van uw woning onderzoeken. Dit doen wij bijvoorbeeld als u niet meewerkt aan de verkoop van de woning. Wij bepalen wie de taxateur is. Als wij daar om vragen moet u de taxateur zijn of haar werk laten doen. U moet de taxateur binnen laten in de woning. De kosten van de taxateur zijn voor uw rekening. De taxateur maakt een taxatierapport. Daarin kan een waarde van de woning staan die wij te laag vinden in verhouding tot de lening. Als dit zo is, mogen wij nieuwe afspraken met u maken, bijvoorbeeld dat u een deel van de lening eerder terugbetaalt.
De vraag is wanneer een bank een nieuwe taxatie zal laten uitvoeren. Ik kan zo 2 redenen verzinnen: als de woning niet goed wordt onderhouden en bij een sterke waardedaling van de woning waardoor de hypotheekopzet niet meer voldoet aan de normen van de bank.
Achterstallig onderhoud
Bij achterstallig onderhoud moet u echt denken aan ernstige gebreken die de waarde van de woning enorm negatief beïnvloeden. De woning geldt als onderpand bij de hypotheek en dus is het voor de bank belangrijk dat de woning niet door achterstallig onderhoud veel minder waard wordt. Hoe de bank hiervan op de hoogte is, blijft vaak een raadsel.
Waardedaling woning
Een andere optie is een flinke waardedaling van de koopwoning waardoor de hypotheekopzet - bijvoorbeeld door een hoge aflossingsvrije hypotheek - niet meer voldoet aan de normen van de bank. Het risico van de bank wordt dan volgens hen te groot waardoor zij door middel van de taxatie de aflossingsvrije hypotheek willen verlagen. Een gedeelte van de aflossingsvrije hypotheek wordt dan omgezet naar bijvoorbeeld een annuïteiten hypotheek.
Hieronder een simpel voorbeeld:
- Waarde woning voor daling 500.000 euro
- Aflossingsvrij hypotheek 250.000 (50% van de waarde van de woning)
- Waarde woning daalt naar 350.000 euro
- Max. aflossingsvrij volgens de normen van de bank wordt dan 175.000 euro
In bovenstaand voorbeeld zou de aflossingsvrije hypotheek verlaagd worden naar 175.000 euro en wordt er voor 75.000 euro een annuïteiten hypotheek afgesloten.
Tot nu toe weinig controle
Tot op heden zijn er in Nederland (gelukkig) niet op grote schaal verplichte taxaties uitgevoerd. Deze zet zou grote gevolgen kunnen hebben voor huizenbezitters in Nederland. Bovendien zou dit voor veel onzekerheid zorgen bij huizenbezitters.
Wijziging regels NHG kan gevolgen hebben
Toch denk ik dat de kans op extra taxaties in de toekomst toe zal nemen. En dat komt omdat NHG vanaf 2023 voor woningbehoud wel zal gaan kijken naar de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek.
Huidige waarde bepaalt aflosvrij in beheer
Het aflossingsvrije gedeelte van een lening wordt nu bij het wijzigen of vervangen van die lening vastgesteld op basis van de oorspronkelijke waarde van de woning. We passen dit aan naar de huidige waarde van de woning. Zo kan niet alleen in meer situaties woningbehoud gerealiseerd worden, ook wordt de mate van aflossingsvrij meer passend bij de woningmarkt, en blijft zo dus verantwoord. De mogelijkheden om aflossingsvrij te lenen worden niet uitgebreid. Dat mag nog steeds alleen bij een bestaande eigenwoningschuld.
Deze stap van NHG kan gevolgen hebben als banken dit ook gaan overnemen.
In ieder geval heeft de bank het recht om de woning van een huizenbezitter te allen tijden te taxeren.
