Betekenen hogere huizenprijzen dat t goed gaat?
In het AD vorige week een positief artikel over de huizenmarkt. De huizenprijzen gaan weer stijgen en er wordt weer steeds vaker overboden op te koop staande woningen.
Ontwikkelingen op de huizenmarkt
Even een korte opsomming van zaken die in het artikel genoemd worden:
- Huizenprijzen zijn in mei maar heel licht gedaald ten opzichte van april
- Makelaarsland en ING zien dat overbieden weer gewoon wordt
- Gemiddelde koopprijs in mei 2023 was 403.913 euro (augustus 2022 nog 446.263)
- Vanaf dieptepunt juni 2013 zijn de huizenprijzen nog steeds 87% hoger
- Volgens ING is de kooplust toegenomen
- Starters hebben meer vertrouwen in de markt
- Steeds meer mensen zetten een nieuwbouwwoning uit hun hoofd (reden: te duur)
Flinke toename aantal overbiedingen
Opvallend is dat het aantal overbiedingen flink toeneemt. De vraag is nu of de koopwoningen te laag in de markt worden gezet of dat kopers heel graag een woning willen hebben ten koste van alles. Dit laatste zou ik zeer vreemd vinden omdat de flink hogere hypotheekrente er voor zorgt dat ze bruto per maand ook flink meer moeten betalen.
In heel 2021 werd er bij 75% van de koopwoningen boven de vraagprijs geboden. Op het ogenblik is dit percentage boven de 30%.
Welk huis kiest u?
In onderstaand rekenvoorbeeld mag u even op de stoel gaan zitten van de huizenbezitter. U koopt één van onderstaande woningen. Ik ben benieuwd welke woning u kiest:
| Huis | Vraagprijs | Gekocht voor | Taxatiewaarde woning |
| 1 | € 400.000 | € 430.000 | € 400.000 |
| 2 | € 400.000 | € 380.000 | € 360.000 |
| 3 | € 400.000 | € 430.000 | € 430.000 |
| 4 | € 400.000 | € 400.000 | € 400.000 |
| 5 | € 400.000 | € 420.000 | € 430.000 |
Gewend aan hogere hypotheekrente
Het is logisch dat de huizenmarkt wat positiever wordt. Iedereen is nu wel de hogere hypotheekrente gewend waardoor er niet meer vergeleken wordt met de lagere hypotheekrente.
Een berekening laat echter zien dat er wel degelijk nog een groot probleem is. De maandlasten voor een annuïteitenhypotheek zijn enorm gestegen:
| Hypotheekbedrag | Hypotheekrente | Bruto maandlast | Netto maandlast 1e jaar |
| € 400.000 | 1,5% | € 1.380 | € 1.240 |
| € 400.000 | 4,5% | € 2.027 | € 1.517 |
| € 350.000 | 4,5% | € 1.773 | € 1.328 |
| € 325.000 | 4,5% | € 1.647 | € 1.233 |
Veel werknemers hebben een leuke loonsverhoging gekregen van rond de 10%. Deze is echt nodig om de hogere bruto en netto maandlasten te betalen. Bovendien blijkt nu ook dat de huizenbezitter het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek weer hard nodig heeft.
Voorlopig ben ik nog niet zo positief en vind ik de geluiden over de huizenmarkt te positief.
11 reacties
Reactie op: Paul van dinsdag juli 4, 2023 09:44
Nou, Robinho, zo logisch vind ik het allemaal niet vandaag de dag. De logica is heel ver weg te zoeken. Er kunnen nu 2 dingen gebeuren:
1) de huizenprijzen dalen (onverwachts) alsnog door bijvoorbeeld toename failissementen en werkloosheid. Immers vinden we 10% salarisverhoging allen lekker, maar of bedrijven de gestegen personeelskosten daadwerkelijk zo gemakkelijk kunnen opvangen als we denken, is maar de vraag.
2) de huizenprijzen stijgen weer en overbieden is terug van weggeweest. Wat in dit scenario zeker is, is dat woningbezitters helemaal poedelnaakt worden geplukt door de overheid. Verhoging eigenwoningforfait, verhoging gemeentelijke belastingen, verhuizing hoofdverblijf naar box 3, snellere afbouw hypotheekrenteaftrek, etc. De overheid zal álles doen om de groei van de huizenprijzen te dwarsbomen. Woningeigenaren zullen als melkkoe worden gebruikt.
Duidelijk is dat scenario 1 veel gezonder zou zijn voor onze overhitte economie. Maar vooralsnog lijken huizenprijzen, consumentenuitgaven en beursindexen geen enkele kik te geven. Heel vreemd, maar de geschiedenis leert dat de stemming snel en onverwacht alsnog kan omslaan…
Reactie op: Voorspeller van dinsdag juli 4, 2023 17:41
Vrijwel alle mensen zien hun inkomen in 2023 en 2024 met minimaal 5% per jaar toenemen. Dit bij een rente die sinds najaar 2022 vrijwel niet meer omhoog is gegaan. Daarbij worden er steeds minder nieuwe woningen gebouwd en komen er steeds meer woningzoekenden door bevolkingsgroei.
Die huizenprijzen gaan in 2024 weer stijgen met ca 4% en in 2025 met ca 6% is mijn inschatting.
Reactie op: Robert van dinsdag juli 4, 2023 12:51
Hugo is druk met regulering en verjagen van beleggers. Leuk voor rijke koper, maar huurders kunnen niet meer wonen.
Reactie op: kees van dinsdag juli 4, 2023 19:37
Helemaal mee eens kees. Er wordt gezegd het is anders dan in 2008… ja het is inderdaad anders. Staat er straks nog veel broerder voor allemaal. Wie nu een huis koopt wat geen noodzaak is loopt helemaal leeg.
Reactie op: jan van vrijdag juli 7, 2023 09:36
De cijfers van alle geleerde kunnen de prullenbak in.
Reactie op: H.w van dinsdag juli 4, 2023 19:08
Koos, ja de meeste mensen zijn niet zo slim. De hypotheekverstrekkers willen plukken en geven mensen het advies als de rente laag staat voor 2 of 3 jaar vast te zetten. Dan hebben ze over 2 of 3 jaar weer een klantje. Het is allemaal zo doordacht. Mensen gaan echt in de problemen komen vooral als ze dan gaan scheiden ook nog. Gaos. En het nieuwe kabinet wat er komt zal de hypotheekrente afschaffen want de bob de bouwer die er nu zit is dan gelukkig weg.
Reactie op: Voorspeller van dinsdag juli 4, 2023 18:13
Inflatie 2 procent ? Cbs moeten ze ook eens onder de loep gaan nemen. Lopen zeker net als de rest een paar jaar achter.
Inflatie gaat weer richting de 10 procent
Gelukkig klapt het kabinet vandaag
Reactie op: Taa van woensdag juli 5, 2023 20:05
Kranten schrijven in opdracht van…wordt vanaf nu niet meer zo positief geschreven. De waarheid vanaf nu. Oh eerst nog de bende weg dus vanaf nov juiste berichten en aex onder de 500 punten gegarandeerd
Reactie op: Fons van zaterdag juli 8, 2023 14:35
Huizenprobleem is deels op te lossen door huurhuizen te verkopen aan mensen die het willen kopen. Ook sociale huur.
Meer mensen in hun eigen woonplaats te laten werken.
En een woning is om in te wonen, dus 1 huis 1 dak. En geen 10 of 100 huizen maar ook geen 2 huizen !
Voor bovenstaand uit en het woningtekort is opgelost.
Reactie op: Robinho van donderdag juli 6, 2023 12:19
Voorspeller is vooral een pessimist die denk ik zijn hele leven in dit perspectief heeft staan. Rente is verhoogd ondertussen en de aandelen doen het nog steeds goed, ondanks de kleine daling van afgelopen weken. Reken nou gewoon met je Jan Boerenfluitjes verstand: minder huizen in de verkoop, grotere instroom dan uitstroom, een bevolking die gaat groeien tot 20 miljoen, een huidig tekort van 375.000 huizen en een doelstelling van 1.000.000 tot 2030 die we nooit gaan halen en de bevolkingsgroei niet eens kan bijhouden….. En dan roepen dat de waarde met 30% zal dalen, hahahaha
Reactie op: Stoftotnadenken van donderdag juli 6, 2023 08:17
Daar ben ik het dan wel meer mee eens. Alhoewel beleggers in vastgoed er nu wel achter zijn met de nieuwe maatregelen, dat het niet meer uit kan. Dan hebben we het vooral over de heffing in box 3 en de plannen voor 2026 (2027 zal het wel worden). Dan moeten we nog wel zien dat dit principe stand houdt bij de rechter, want de huidige heffing in box 3 zal worden afgeschoten zo vermoed ik, omdat deze nog steeds o.b.v. een fictie is. Feit blijft dat “rijke ouders” (lees: ook niet rijke ouders die hun overwaarde in een woning kunnen benutten) nog steeds in staat zijn om hun kind te helpen met schenking(en). Dat de jubelton eraf is heeft geen enkele invloed. Als je een ton kun schenken, kun je ook 107.894 schenken en neem je de schenkbelasting voor lief. Daarmee is de lulkoek dat dit de oorzaak was van de enorme stijging van de woningmarkt in 2020 ook gelijk de grond in geboord. De Jubelton was daar maar in 1 van de 20 gevallen van toepassing. Ouders die hun kind niet kunnen helpen en dus geen vermogen hebben kunnen vormen middels een eigen woning, hebben dus de pech, liever gezegd het kind. Aan de andere kant: die ouders hadden ook ooit de keuze om wel of geen huis te kopen.