Hypotheekrenteaftrek uitgelegd (deel 5): Bijleenregeling
Verkoopwinst oude woning verplicht in nieuwe woning
Per 1 januari 2004 werd de bijleenregeling ingevoerd. Deze regeling lijkt op het eerste gezicht heel eenvoudig maar blijkt in werkelijkheid aardig wat problemen op te leveren.
Wanneer speelt de bijleenregeling?
De bijleenregeling is in de praktijk van toepassing als de oude woning (met winst) wordt verkocht en een andere woning wordt gekocht. De wetgever heeft het echter zo geregeld dat niet alleen bij verkoop, maar ook in andere situaties (bijvoorbeeld verhuur van een koopwoning) de bijleenregeling van toepassing kan zijn.
Verkoopwinst oude woning moet naar nieuwe woning
Met ingang van 1 januari 2004 mag bij aanschaf van een nieuwe eigen woning (ten opzichte van de resterende eigenwoningschuld op de bestaande woning) maximaal worden bijgeleend het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief aankoopkosten) en de verkoopprijs van de bestaande woning (minus verkoopkosten).
Met andere woorden: de opbrengst bij verkoop van een eigen woning na aflossing van de op die woning gevestigde hypotheek (overwaarde) moet worden gebruikt voor de financiering van de volgende eigen woning.
Laten we dat even concretiseren met twee voorbeeldsituaties.
Situatie 1: koopprijs nieuwe woning is hoger dan huidige oude eigenwoningschuld
| Verkoopprijs oude woning | € 200.000 |
| Oude eigenwoningschuld | € 150.000 -/- |
| Makelaarskosten verkoop | € 5.000 -/- |
| Eigenwoningreserve | € 45.000 |
| Koopprijs nieuwe woning plus kosten | € 330.000 |
| Eigenwoningreserve | € 45.000 -/- |
| Nieuwe eigenwoningschuld | € 285.000 |
De nieuwe eigenwoningschuld wordt nu 285.000 euro. Wel moet nog rekening worden gehouden met de 30-jaarsregeling. De oude eigenwoningschuld van 150.000 euro is maximaal fiscaal aftrekbaar voor 30 jaar. Als de oude hypotheek 5 jaar geleden is afgesloten, geldt er dus nog een looptijd van 25 jaar. Voor het hogere bedrag van 135.000 euro geldt een nieuwe periode van 30 jaar waarin de betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is.
Het volgende is dan van toepassing als er een nieuwe hypotheek wordt genomen van 285.000 euro:
- Box 1: 150.000 euro, renteaftrek voor een duur van 25 jaar
- Box 1: 135.000 euro, renteaftrek voor een duur van 30 jaar
Situatie 2: Koopprijs nieuwe woning is lager dan huidige oude eigenwoningschuld
Verkoopprijs oude woning 200.000
Oude eigenwoningschuld 150.000 -
Makelaarskosten verkoop 5.000 -
Vervreemdingssaldo = Eigenwoningreserve 45.000
| Verkoopprijs oude woning | € 200.000 |
| Oude eigenwoningschuld | € 150.000 -/- |
| Makelaarskosten verkoop | € 5.000 -/- |
| Vervreemdingssaldo = eigenwoningreserve | € 45.000 |
| Koopprijs nieuwe woning plus kosten | € 165.000 |
| Eigenwoningreserve | € 45.000 -/- |
| Nieuwe eigenwoningschuld | € 120.000 |
De nieuwe hypotheek ziet er dan als volgt uit:
- Box 1: 120.000 euro, renteaftrek voor een duur van 25 jaar.
Nog te verrekenen 30.000 euro, renteaftrek voor een duur van 25 jaar
Eigenwoningreserve blijft staan
Bij situatie 2 is duidelijk te zien dat de lopende hypotheek “feitelijk” doorloopt. Het bedrag dat niet nodig is (30.000 euro), wordt aan de zijlijn geparkeerd.
Afname eigenwoningreserve
De eigenwoningreserve neemt namelijk af als je deze binnen drie jaar gebruikt voor:
- de aankoop van een volgende eigen woning
- de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet)
- de kosten voor verbetering en onderhoud
- de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Ook vervalt de eigenwoningreserve bij overlijden.
Echte berekening pas achteraf
Beide berekeningen zijn simpel. In de praktijk wordt er meestal eerst een andere koopwoning gekocht en daarna de huidige woning verkocht. Bij het afsluiten van de hypotheek van de nieuwe woning is de verkoopwinst / eigenwoningreserve van de huidige woning nog niet bekend, waardoor pas achteraf (na verkoop huidige woning) de daadwerkelijke berekening gemaakt kan worden.
Plaatje na verkoop huidige woning van belang
Het is daarom verstandig als huizenbezitter om altijd een hypotheekadviseur te nemen die het daadwerkelijke financiële plaatje in kaart brengt en dat is pas na verkoop van de huidige woning!
Vrijblijvend kennismaken met één van onze ervaren hypotheekadviseurs?
