Heb je een eigen huis of wil je er één gaan kopen? Dan is de kans groot dat je een hypotheek (nodig) hebt. Door je goed te verdiepen in hypotheken zorg je dat je de juiste beslissing neemt voor de financiering van jouw woning.
Alles over hypothekenHeb je geld nodig en wil je daarvoor een lening afsluiten? Verdiep je dan even goed in welke lening dat moet worden, en bij welke geldverstrekker. De verschillen zijn groot – de keuze van de beste lening kan je veel geld besparen!
Alles over geld lenenSparen is verstandig maar de spaarrente is niet overal even lonend. Ben je op zoek naar een goede plek voor jouw spaargeld? Kijk dan goed naar de spaarvorm en spaarbank die je kiest – qua rendement en qua garantie.
Alles over sparenVerzekeren doe je voor de zekerheid. Om de financiële gevolgen van onverwachte gebeurtenissen af te dekken. De keuze van een verzekering valt niet altijd mee… welke risico’s moet je verzekeren? En bij welke verzekeraar dan?
Alles over verzekerenBij de meeste mensen gaat het grootste deel van het inkomen op aan maandelijkse lasten. Als je kritisch kijkt naar deze maandlasten, valt er vaak meer te besparen dan je denkt. Wij helpen daar graag bij.
Alles over besparenWil je beleggen? Dan is het belangrijk dat je goed geïnformeerd bent voordat je begint. HomeFinance helpt je met handige overzichten van brokers en beleggingsapps.
Alles over beleggenHet is handig om op de hoogte te blijven van wat er op het gebied van geldzaken gebeurt. Met HomeFinance.nl heb je steeds de belangrijkste ontwikkelingen in beeld over hypotheken, lenen, sparen, inflatie en rentestanden.
Nieuws & blogVerkoopwinst oude woning verplicht in nieuwe woning
Per 1 januari 2004 werd de bijleenregeling ingevoerd. Deze regeling lijkt op het eerste gezicht heel eenvoudig maar blijkt in werkelijkheid aardig wat problemen op te leveren.
De bijleenregeling is in de praktijk van toepassing als de oude woning (met winst) wordt verkocht en een andere woning wordt gekocht. De wetgever heeft het echter zo geregeld dat niet alleen bij verkoop, maar ook in andere situaties (bijvoorbeeld verhuur van een koopwoning) de bijleenregeling van toepassing kan zijn.
Met ingang van 1 januari 2004 mag bij aanschaf van een nieuwe eigen woning (ten opzichte van de resterende eigenwoningschuld op de bestaande woning) maximaal worden bijgeleend het verschil tussen de aankoopprijs van de nieuwe woning (inclusief aankoopkosten) en de verkoopprijs van de bestaande woning (minus verkoopkosten).
Met andere woorden: de opbrengst bij verkoop van een eigen woning na aflossing van de op die woning gevestigde hypotheek (overwaarde) moet worden gebruikt voor de financiering van de volgende eigen woning.
Laten we dat even concretiseren met twee voorbeeldsituaties.
Situatie 1: koopprijs nieuwe woning is hoger dan huidige oude eigenwoningschuld
Verkoopprijs oude woning | € 200.000 |
Oude eigenwoningschuld | € 150.000 -/- |
Makelaarskosten verkoop | € 5.000 -/- |
Eigenwoningreserve | € 45.000 |
Koopprijs nieuwe woning plus kosten | € 330.000 |
Eigenwoningreserve | € 45.000 -/- |
Nieuwe eigenwoningschuld | € 285.000 |
De nieuwe eigenwoningschuld wordt nu 285.000 euro. Wel moet nog rekening worden gehouden met de 30-jaarsregeling. De oude eigenwoningschuld van 150.000 euro is maximaal fiscaal aftrekbaar voor 30 jaar. Als de oude hypotheek 5 jaar geleden is afgesloten, geldt er dus nog een looptijd van 25 jaar. Voor het hogere bedrag van 135.000 euro geldt een nieuwe periode van 30 jaar waarin de betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is.
Het volgende is dan van toepassing als er een nieuwe hypotheek wordt genomen van 285.000 euro:
Situatie 2: Koopprijs nieuwe woning is lager dan huidige oude eigenwoningschuld
Verkoopprijs oude woning 200.000
Oude eigenwoningschuld 150.000 -
Makelaarskosten verkoop 5.000 -
Vervreemdingssaldo = Eigenwoningreserve 45.000
Verkoopprijs oude woning | € 200.000 |
Oude eigenwoningschuld | € 150.000 -/- |
Makelaarskosten verkoop | € 5.000 -/- |
Vervreemdingssaldo = eigenwoningreserve | € 45.000 |
Koopprijs nieuwe woning plus kosten | € 165.000 |
Eigenwoningreserve | € 45.000 -/- |
Nieuwe eigenwoningschuld | € 120.000 |
De nieuwe hypotheek ziet er dan als volgt uit:
Nog te verrekenen 30.000 euro, renteaftrek voor een duur van 25 jaar
Bij situatie 2 is duidelijk te zien dat de lopende hypotheek “feitelijk” doorloopt. Het bedrag dat niet nodig is (30.000 euro), wordt aan de zijlijn geparkeerd.
De eigenwoningreserve neemt namelijk af als je deze binnen drie jaar gebruikt voor:
Ook vervalt de eigenwoningreserve bij overlijden.
Beide berekeningen zijn simpel. In de praktijk wordt er meestal eerst een andere koopwoning gekocht en daarna de huidige woning verkocht. Bij het afsluiten van de hypotheek van de nieuwe woning is de verkoopwinst / eigenwoningreserve van de huidige woning nog niet bekend, waardoor pas achteraf (na verkoop huidige woning) de daadwerkelijke berekening gemaakt kan worden.
Het is daarom verstandig als huizenbezitter om altijd een hypotheekadviseur te nemen die het daadwerkelijke financiële plaatje in kaart brengt en dat is pas na verkoop van de huidige woning!
Vrijblijvend kennismaken met één van onze ervaren hypotheekadviseurs?
Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.