De Belastingdienst biedt hypotheekrenteaftrek, een aftrekpost die maximaal 30 jaar loopt en uw belastbaar inkomen vermindert, met jaarlijkse teruggave. U kunt de hypotheekrente aftrekken voor aankoop, onderhoud of verbouwing van uw hoofdverblijf. Sinds 2013 gelden strengere regels, zoals maandelijks aflossen van het volledige hypotheekbedrag. De Belastingdienst definieert welke hypotheekkosten aftrekbaar zijn. Bijna alle hypotheekofferte gerelateerde kosten zijn aftrekbaar van het belastbaar inkomen, behalve annuleringskosten.
Wat is hypotheekrenteaftrek en hoe werkt het bij de Belastingdienst?
Hypotheekrenteaftrek is een belastingkorting voor mensen met een eigen huis waarop een hypotheeklening is afgesloten. Deze fiscale regeling brengt de rente in mindering op uw belastbaar inkomen. Het is een belastingvoordeel dat recht geeft op belastingteruggave. Deze aftrek vindt plaats in box 1 van de inkomstenbelasting.
De Belastingdienst betaalt een deel van de betaalde hypotheekrente terug. U vraagt de hypotheekrenteaftrek aan via uw aangifte inkomstenbelasting bij de Belastingdienst.
Welke hypotheekgerelateerde kosten mag u aftrekken van de belasting?
U mag diverse hypotheekgerelateerde kosten aftrekken van de belasting. Deze kosten zijn aftrekbaar voor uw eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit geldt voor eenmalige kosten bij het afsluiten van uw hypotheek. Denk aan hypotheekadvies- en afsluitkosten, taxatiekosten en kosten voor de NHG-aanvraag. Ook de kosten voor de hypotheekakte en kadastrale rechten zijn aftrekbaar.
Bij het oversluiten van uw hypotheek zijn eveneens kosten aftrekbaar. Hieronder vallen taxatiekosten, bemiddelingskosten en royementsaktekosten. De boeterente die u betaalt bij oversluiten mag u ook aftrekken. Verkoopt u uw woning? Dan zijn de kosten voor het doorhalen van uw hypotheek fiscaal aftrekbaar. Dit geldt in het jaar van royeren van de hypotheek, zoals de Belastingdienst aangeeft.
Niet de aflossing zelf, maar wel de gemaakte kosten bij de aflossing van een schuld zijn aftrekbaar van uw bruto inkomen. Taxatiekosten zijn specifiek aftrekbaar als ze onder de financieringskosten vallen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een hypotheekverhoging voor uw eigen woning. Bemiddelingskosten voor de hypotheek zijn ook aftrekbaar als onderdeel van de eigenwoningschuld.
| Kostensoort | Voorbeelden | Aftrekbaar bij |
|---|
| Afsluiten hypotheek | Hypotheekadvies, afsluitkosten, taxatie, NHG-aanvraag, hypotheekakte, kadastrale rechten | Eenmalig van belastbaar inkomen |
| Oversluiten hypotheek | Taxatie, bemiddeling, royementsakte, boeterente | Eenmalig van belastbaar inkomen |
| Verkoop woning | Kosten doorhalen hypotheek | In het jaar van royeren |
| Aflossing schuld | Kosten gerelateerd aan aflossing | Van bruto inkomen |
| Hypotheekverhoging | Taxatiekosten (onder financieringskosten) | Voor eigen woning |
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek volgens de Belastingdienst
De Belastingdienst stelt specifieke voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Stel, u koopt een huis en sluit een hypotheek af. Dan moet u direct rekening houden met deze regels, want deze aftrek is alleen mogelijk als u aan een aantal eisen voldoet.
- U moet de woning zelf bewonen als hoofdverblijf. De maximale aflostermijn voor uw hypotheek is 30 jaar.
- Voor hypotheken die vanaf januari 2013 zijn afgesloten, moet u het volledige hypotheekbedrag maandelijks annuïtair of lineair aflossen.
- Bij een onderhandse lening moet het geld aantoonbaar gebruikt zijn voor de aankoop of verbouwing van de woning. De rente die u betaalt, moet vergelijkbaar zijn met een bankrente en u moet jaarlijks een minimumbedrag aflossen.
- Verhoogt u uw hypotheek? Dan moet de verhoging dienen voor verbetering of verduurzaming van uw woning.
- Voor hypotheken van voor 2013 gelden specifieke voorwaarden, bijvoorbeeld bij oversluiten of het aflopen van de rentevastperiode. Ook bij dubbele woningbezit kan de Belastingdienst hypotheekrenteaftrek verlenen voor het lopende jaar plus drie extra jaren.
Het is belangrijk deze voorwaarden goed te begrijpen, want een correcte aangifte voorkomt problemen met de Belastingdienst.
Gevolgen voor de belasting bij verkoop, verhuur of oversluiten van uw woning
De verkoop, verhuur of oversluiten van uw woning heeft specifieke fiscale gevolgen. De Belastingdienst kijkt naar diverse regelingen bij de verkoop van een huis. De verkoop van een huis heeft fiscale gevolgen voor uw belastingen.
Bij de verkoop is de overwaarde niet direct belast, maar kan deze via box 3 invloed hebben op uw vermogensbelasting. De belastingaangifte wordt beïnvloed door de winst of het verlies dat u maakt. Verkoopt u uw huis en koopt u binnen drie jaar een nieuwe woning? Dan kan de bijleenregeling de belastingaftrek van uw nieuwe hypotheek beïnvloeden. Ook bij emigratie heeft de verkoop van een huis fiscale gevolgen, zoals vermogensbelasting over overwaarde of een conserverende aanslag.
Een verhuurde woning valt onder de vermogensbelasting in box 3. Dit geldt ook voor een verhuurd deel van uw woning. Als u een geërfd huis verhuurt, moet u belasting betalen over de huurinkomsten. Oversluiten van een hypotheek heeft zelf geen directe fiscale gevolgen, tenzij u de hypotheek verhoogt voor verbetering of verduurzaming van de woning.
Hoe vraagt u belastingteruggave aan voor uw hypotheek?
U vraagt belastingteruggave voor uw hypotheek aan via Mijn Belastingdienst. Dit doet u door een ‘Verzoek om voorlopige aanslag’ in te dienen. Hiermee kunt u de hypotheekrenteaftrek maandelijks ontvangen. Dit is een praktische manier om uw woonlasten direct te verlagen.
Voor de aanvraag logt u in met uw DigiD op de website van de Belastingdienst. Het online formulier verzamelt gegevens over uw betaalde hypotheekrente en het verwachte terug te krijgen bedrag. Huiseigenaren kunnen dit voorschot op de hypotheekrenteaftrek aanvragen, wat zorgt voor lagere maandelijkse woonlasten.
Hypotheek berekenen: inzicht in uw maandlasten en aftrek
Een hypotheek berekenen geeft u direct inzicht in uw maandlasten en de impact van hypotheekrenteaftrek. Online tools tonen binnen enkele seconden uw maximale hypotheek en de bijbehorende maandlasten. Deze berekeningen laten zowel de bruto als de netto maandlasten zien. Een hypotheekcalculator berekent bijvoorbeeld indicatieve bruto maandlasten voor een annuïtaire lening. De netto maandlast is het bedrag dat u daadwerkelijk betaalt na aftrek van de hypotheekrente. Maar wat betekenen die cijfers precies voor uw portemonnee? Een hypotheekadviseur kan deze netto hypotheeklasten ook voor u berekenen, inclusief de hypotheekrenteaftrek. Dit is vooral handig bij verschillende rentevaste periodes. Voor de meeste mensen is het verstandig om zowel online tools als een adviseur te raadplegen. Zo krijgt u een compleet beeld van wat financieel haalbaar is.
