Een directeur-grootaandeelhouder (DGA) kan de hypotheek voor de eigen woning financieren vanuit de eigen BV. Dit biedt de mogelijkheid om zelf de voorwaarden te bepalen, al moet u wel een marktconforme rente betalen en een schriftelijke leningsovereenkomst opstellen. De lening moet ook zorgvuldig worden vastgelegd. Houd er rekening mee dat de Wet excessief lenen vanaf 2023 een grens stelt van maximaal €500.000 voor leningen uit de BV, hoewel leningen voor de eigen woning onder bepaalde voorwaarden zijn uitgezonderd van aanmerkelijk belang heffing.
Wat is een hypotheek via de eigen BV voor een DGA?
Een hypotheek via de eigen BV is een lening die een directeur-grootaandeelhouder (DGA) van zijn eigen besloten vennootschap (BV) krijgt voor de financiering van de eigen woning. De DGA heeft de mogelijkheid om deze hypotheek op te zetten vanuit de BV. U leent dan privé van uw eigen onderneming. De hypotheek voor de DGA kan ook gedeeltelijk worden gefinancierd met een lening uit de eigen BV.
Deze constructie biedt de DGA specifieke fiscale voordelen. De hypotheekrente die u aan de BV betaalt, is fiscaal aftrekbaar in privé. Bovendien zijn leningen van de eigen BV aan de DGA voor de eigen woning vaak uitgezonderd van aanmerkelijk belang heffing, mits er hypothecaire zekerheid is verstrekt.
Waarom kiezen voor een hypotheek via uw eigen BV?
Een hypotheek via de eigen BV is aantrekkelijk voor DGA’s vanwege de fiscale voordelen, lagere rentes en de mogelijkheid om zelf de voorwaarden te bepalen. Het grootste voordeel is dat de hypotheekrente die u betaalt, in uw eigen BV blijft. Dit levert een besparing op die duizenden euro’s per jaar kan bedragen in 2025. U betaalt hierdoor minder rente dan aan een externe partij.
Deze constructie biedt ook fiscale voordelen door een hogere heffingskorting. U bepaalt zelf de voorwaarden van de lening. Dit biedt veel flexibiliteit. De rente en aflossing vloeien terug naar uw eigen BV. Dit is vooral interessant als uw BV een ruim saldo heeft dat voorlopig niet nodig is. Bovendien ervaart u minder administratieve rompslomp. Kiezen voor een hypotheek via de eigen BV is dan ook een slimme zet voor veel DGA’s.
Belangrijke fiscale aandachtspunten bij een DGA-hypotheek via de BV
Een hypotheek DGA eigen BV kent diverse fiscale aandachtspunten die u goed moet overwegen. Zo biedt een lening uit de eigen BV nog steeds fiscaal voordeel door de afgesproken hypotheekrente. Echter, sinds 2023 is lenen bij de eigen BV fiscaal niet meer in beginsel de meest voordelige financieringsoptie voor de woning door de DGA. Leningen boven €500.000 worden belast met aanmerkelijk belang heffing, wat de fiscale voordelen beïnvloedt.
Renteaftrek en fiscale gevolgen in box 1 en box 3
De renteaftrek en fiscale gevolgen van een hypotheek via de eigen BV kunnen zowel in box 1 als box 3 vallen. Een lening die niet voldoet aan de fiscale voorwaarden voor renteaftrek in box 1, verhuist automatisch naar box 3. Dit kan soms voordeliger uitpakken, vooral bij lage hypotheekrentes. Het fiscale voordeel in box 3 kan oplopen tot 36%. Ter vergelijking: de maximale renteaftrek in box 1 bedraagt 37,5% voor 2025. Voor veel DGA’s kan de financieringsvariant in box 3 fiscaal voordeliger zijn dan de traditionele hypotheekrenteaftrek in box 1, mede door de aftrekpost van 2,47% van de schuldhoogte in box 3 per 2024. Een lager rentepercentage op de lening in box 3 maakt de schuld fiscaal aantrekkelijker. Bedenk dat minder renteaftrek in box 1 door aflossen leidt tot een hoger belastbaar inkomen en mogelijk hogere belasting in box 1.
Vennootschapsbelasting en aanmerkelijk belang (AB) regels
Een aanmerkelijk belang heeft u als u minimaal 5% van de aandelen of winstbewijzen in een vennootschap bezit. Dit is belangrijk voor de fiscale regels rondom uw hypotheek via de eigen BV. In 2024 kende de vennootschapsbelasting een tarief van 19% voor winsten tot €200.000. Voor winsten boven dit bedrag was het tarief 25,8% in 2024. In 2024 is het belastingtarief voor aanmerkelijk belang in box 2 verhoogd naar 33% voor winsten boven €67.000. Tot €67.000 winst was dit in 2024 24,5%. De cumulatieve belastingdruk op rente-inkomsten in de BV kon in 2024 oplopen tot 50,3 procent bij hoge tarieven, en minimaal 38,85 procent bij lage tarieven.
Beperking excessief lenen vanaf 2023
De Wet excessief lenen is op 1 januari 2023 in werking getreden. Deze wet beperkt leningen van de eigen BV aan de DGA. Leningen boven €500.000 worden belast met aanmerkelijk belang heffing. De eerste peildatum voor deze wet was 31 december 2023. Dit betekent dat u de omvang van uw hypotheek via de eigen BV goed moet monitoren.
Voorwaarden en regels voor een hypotheek via de eigen BV
Een hypotheek via de eigen BV moet voldoen aan zakelijke voorwaarden, zoals een marktconforme rente en een duidelijke looptijd. U heeft hierbij de flexibiliteit om zelf de voorwaarden te bepalen, mits deze vergelijkbaar zijn met die van een externe partij. De hypotheekovereenkomst legt deze voorwaarden vast. Voor de formalisering is een hypotheekakte nodig, en het vestigen van hypotheekrecht is cruciaal om de lening uit te sluiten van de Wet excessief lenen, een eis die vanaf 2022/2023 geldt. De hypotheekrente aan de eigen BV is fiscaal aftrekbaar als u annuïtair aflost binnen maximaal 30 jaar.
Vastleggen van de leningsovereenkomst en rentevoorwaarden
Voor een hypotheek via uw eigen BV is een duidelijke leningsovereenkomst cruciaal. Deze overeenkomst moet de afspraken over rente, aflossing en eventuele zekerheden bevatten. U legt hierin het geleende bedrag, de looptijd en de aflossingstermijnen vast. Ook het rentepercentage en de manier van terugbetaling specificeert u zorgvuldig. De overeenkomst vermeldt de namen en adressen van lener en uitlener, de start- en einddatum, en de handtekeningen van beide partijen. U heeft vrijheid om de hoogte van de rente grotendeels zelf te bepalen. Zorg ook voor afspraken over de gevolgen bij betalingsachterstanden.
Taxatierapport en jaarcijfers aanleveren
Voor een hypotheek via de eigen BV moet u als DGA jaarcijfers en een taxatierapport aanleveren. Het taxatierapport is verplicht voor de hypotheekverstrekker en de financieringsaanvraag. Dit rapport moet voldoen aan kwaliteitseisen zoals die van NVM, VastgoedPro, VBO en NRVT, en wordt gevalideerd door het NWWI. Een onafhankelijke en gecertificeerde taxateur, ingeschreven bij het NRVT, stelt het rapport op. De kosten voor een taxatierapport liggen gemiddeld tussen de €500 en €650 inclusief BTW.
Aflossingsmogelijkheden en looptijd
Een hypotheek via de eigen BV heeft in Nederland een maximale looptijd van 360 maanden, oftewel 30 jaar. Sommige Nederlandse aanbieders bieden echter annuïtaire aflossing tot maximaal 35 jaar. Voor zakelijke hypotheken zijn kortere aflossingstermijnen van 5 of 10 jaar ook gangbaar. Kiest u voor een aflossingsvrije hypotheek, dan is de standaard looptijd 30 jaar, met alternatieven van 10, 20 of zelfs 40 jaar. Het geleende bedrag betaalt u dan aan het einde van de looptijd in één keer terug. Extra aflossen is altijd een optie; u verkort hiermee de looptijd of verlaagt uw maandlasten.
Rekenvoorbeeld: wat levert een hypotheek via de eigen BV op?
Een hypotheek via de eigen BV kan u in 2025 duizenden euro’s per jaar besparen. Dit voordeel ontstaat omdat de hypotheekrente in uw eigen BV blijft, in plaats van dat u deze aan een bank betaalt. De hypothecaire lening via uw eigen BV kan voordelig zijn door lagere rentepercentages en belastingtarieven dan een banklening.
De hypotheekrente aan eigen BV is fiscaal aftrekbaar in box 1, mits de aflossing minimaal annuïtair is en de looptijd maximaal 30 jaar. Uw BV ontvangt rendement via de hypotheekrente die terugvloeit, wat een rentevoordeel voor de BV-eigenaar oplevert. Dit is een slimme zet voor uw financiële planning, maar de inkomsten van de hypotheek uit eigen BV kunnen alleen voordeel opleveren als liquiditeiten langdurig gemist kunnen worden. Het voordeel lenen bij eigen BV hangt af van het rendement dat uw BV realiseert. Houd er rekening mee dat excessief lenen van eigen BV, boven een drempel van €700.000, is belast als inkomen uit aanmerkelijk belang tegen een tarief van 26,9%.
Stappenplan voor het aanvragen van een hypotheek via uw eigen BV
Het aanvragen van een hypotheek via uw eigen BV omvat een aantal duidelijke stappen. U begint met de voorbereiding en het verzamelen van benodigde documenten, waarna u overlegt met uw accountant en hypotheekadviseur. Tot slot formaliseert u de lening en de renteafspraken.
Voorbereiding en benodigde documenten
Voor de voorbereiding van een hypotheek via uw eigen BV moet u de benodigde documenten verzamelen. Een persoonlijke checklist helpt u hierbij. Deze checklist geeft aan welke documenten u precies nodig heeft voor de aanvraagprocedure. Zorg dat u deze op tijd compleet heeft. Dit versnelt het proces aanzienlijk.
Overleg met uw accountant en hypotheekadviseur
Een hypotheek via de eigen BV vraagt om deskundig advies. Ondernemers die een zakelijke hypotheek willen afsluiten, overleggen het beste met een hypotheekadviseur. Deze adviseur kan u inzicht geven in uw leenbedrag en de invloed van een zakelijke lening op uw hypotheek bespreken. Ook bij een bestaande hypotheek is het raadzaam om een financieel adviseur of belastingadviseur te raadplegen. Zij helpen u bij het bespreken van uw persoonlijke situatie en financiële doelstellingen. Denk hierbij aan het aflossen van uw hypotheek of het omgaan met een belastingschuld. Een onafhankelijk hypotheekadvies helpt u passende hypotheekkeuzes te maken.
Formaliseren van de lening en renteafspraken
Voor een hypotheek via de eigen BV formaliseert u de lening en renteafspraken zorgvuldig. De leningsovereenkomst moet het geleende bedrag, de rente en de terugbetalingswijze bevatten. Ook legt u de looptijd, aflossingstermijnen en een eventuele rentevaste periode vast. Een gedetailleerde overeenkomst voorkomt toekomstige conflicten. U neemt ook de namen en adressen van lener en uitlener op. Daarnaast vermeldt u de startdatum van aflossing of rentebetaling. Afspraken over zekerheden, zoals een pandrecht, zijn ook essentieel. Denk aan afspraken over vervroegd aflossen en de gevolgen van betalingsachterstanden. Een schriftelijke overeenkomst kan ook afspraken over opeisbaarheid bevatten.
Alternatieven voor een hypotheek via de eigen BV
Naast een hypotheek via de eigen BV zijn er andere financieringsmogelijkheden voor uw woning. Een ondernemer zonder voldoende geld in de BV kan bijvoorbeeld een hypotheek bij een reguliere bank krijgen. De hypotheek uit de eigen BV wordt vaak vergeleken met deze andere financieringsopties. U kunt uw hypotheek bij de eigen BV herfinancieren naar een bankhypotheek, wat soms een aantrekkelijker rentepercentage oplevert. Bij zo’n overstap kan een bankhypotheek verplichte aflossing bevatten, vooral als u aflossingsvrij leende bij de BV.
Hypotheek bij een reguliere bank
Een DGA kan een hypotheek voor de eigen woning ook bij een reguliere bank afsluiten. Een hypotheek is een geldlening die u bij een bank aanvraagt voor de aankoop van een huis. Deze lening wordt verstrekt door een bank of andere financiële instelling. Voor DGA’s betreft dit vaak een zakelijke hypotheek. Deze zakelijke hypotheek verschilt van een normale hypotheek voor het kopen van een huis. Traditionele banken zoals ABN AMRO en Rabobank bieden deze zakelijke hypotheken aan. De voorwaarden, zoals de loan to value, kunnen anders zijn dan bij een standaard hypotheek.
Waarom HomeFinance uw partner is bij een DGA-hypotheek via de eigen BV
Voor DGA’s die een hypotheek via hun eigen BV overwegen, is de keuze voor een gespecialiseerde partner essentieel. Deskundig advies omvat hierbij zowel persoonlijke begeleiding als een gedegen hypotheekberekening. Dit stelt u in staat om uw specifieke voordelen en de financiële impact helder inzichtelijk te maken.
Persoonlijk advies en begeleiding
Persoonlijk advies en begeleiding is essentieel voor een hypotheek DGA eigen BV. Een persoonlijke adviseur biedt u
volledige begeleiding van A tot Z. Deze begeleiding omvat
persoonlijke begeleiding en
volledig trajectbegeleiding, met
stap voor stap uitleg. De adviseur bespreekt
alle mogelijkheden en zorgt voor
maatwerk, specifiek gericht op uw
persoonlijke situatie. Dit
persoonlijk advies op maat is vaak
onafhankelijk en biedt inzicht in
fiscaal voordeel. Voor de meeste DGA’s die een hypotheek via de eigen BV overwegen, is zo’n complete aanpak het meest waardevol. Want, wie wil er nu zelf door alle complexe regels navigeren?
Gratis hypotheekberekening en voordeel inzicht
Een gratis hypotheekberekening geeft u snel inzicht in uw maximale hypotheek en maandlasten. Een online hypotheekcalculator biedt binnen enkele seconden een gebruiksvriendelijke en indicatieve berekening. Zo krijgt u direct een beeld van uw financiële mogelijkheden en hypotheekmogelijkheden.
Na deze snelle berekening kan een gratis gesprek met een hypotheekadviseur dieper inzicht geven. Dit adviesgesprek biedt financiële helderheid over uw maandlasten, budget en hypotheekmogelijkheden.
Een gratis hypotheekscan toont bovendien besparingsmogelijkheden en helpt u in vijf stappen uw opties te ontdekken. Dit kan u helpen om te besparen op uw hypotheek.
Hypotheek DGA berekenen: inzicht in uw mogelijkheden
Voor een DGA is het berekenen van de maximale hypotheek complex en vraagt om specialistisch hypotheekadvies. Een DGA kan de maximale hypotheek niet zomaar online berekenen. Het toetsinkomen van de DGA is hierbij cruciaal. Dit wordt vastgesteld op basis van de hypotheekaanvraag, persoonlijke situatie en wensen. Banken rekenen met dit toetsinkomen om de maximale financiering te bepalen.
Een gratis hypotheekcalculator voor DGA’s kan wel binnen één minuut een eerste indicatie geven. Voor een exacte berekening kunt u terecht bij DGA financieel adviseurs zoals Bliss hypotheekadviseurs of Ondernemershypotheek.nl. Een DGA kan een hypotheek krijgen bij een stabiel inkomen uit de BV en als ondernemer langer dan drie jaar actief is. Bent u korter dan drie jaar ondernemer, dan zijn de hypotheekmogelijkheden verminderd.
