Excessief lenen hypotheek: regels, gevolgen en advies

De term excessief lenen hypotheek verwijst naar situaties waarin u, als aanmerkelijkbelanghouder (DGA) of particulier, een schuld hebt bij uw eigen vennootschap of binnen de familiekring die boven een wettelijk vastgestelde grens uitkomt. Sinds de invoering van de Wet excessief lenen in 2023 zijn de regels hiervoor aangescherpt, met als doel het voorkomen van te hoge leningen en ongewenste belastingvoordelen. Op deze pagina leest u alles over wat excessief lenen precies inhoudt, welke wettelijke kaders gelden en welke fiscale gevolgen dit kan hebben. We bespreken hoe u risico’s en eventuele boetes vermijdt en bieden concreet advies over het berekenen en vergelijken van hypotheken in deze context.

Wat betekent excessief lenen bij een hypotheek?

Excessief lenen in de context van een hypotheek betekent dat u, als aanmerkelijkbelanghouder (DGA) of particulier, een schuld heeft bij uw eigen vennootschap of binnen de familiekring die een wettelijk vastgestelde grens overschrijdt. Dit kan bijvoorbeeld een lening zijn die gebruikt wordt voor de aankoop of verbouwing van uw woning, functionerend als een hypotheek vanuit de eigen BV. Vanaf eind 2024 wordt deze grens verlaagd van € 700.000 naar € 500.000, waarna dit de nieuwe norm is voor alle schulden die onder de Wet excessief lenen vallen. Wanneer uw totale schuld aan uw eigen BV of aan naaste familieleden, die dient als financiering voor uw woning, deze nieuwe drempel overschrijdt, wordt het bedrag boven deze grens door de Belastingdienst gezien als dividend. Dit ‘fictieve dividend’ wordt dan belast in box 2 van de inkomstenbelasting, wat kan leiden tot onverwachte belastingheffingen. Deze wet, die van kracht is sinds 2023, is specifiek bedoeld om te hoge leningen en het ontwijken van belastingvoordelen via privéopnames uit de eigen BV te voorkomen.

Welke wettelijke regels gelden voor excessief lenen in Nederland?

De wettelijke regels voor excessief lenen in Nederland worden hoofdzakelijk bepaald door de Wet excessief lenen, die van kracht is sinds 2023 en specifiek gericht is op schulden van aanmerkelijkbelanghouders (DGA’s) of particulieren aan de eigen vennootschap of binnen de familiekring. Deze wet is expliciet van toepassing op leningen die dienen als hypotheek vanuit de eigen BV voor de aankoop of verbouwing van de eigen woning. De kern van de wet is een vastgestelde drempel: vanaf eind 2024 wordt deze grens verlaagd van € 700.000 naar € 500.000. Het bedrag van de totale schuld dat boven deze grens uitkomt, wordt door de Belastingdienst behandeld als fictief dividend en belast in box 2 van de inkomstenbelasting, wat kan leiden tot onverwachte belastingheffingen. Bij de beoordeling van excessief lenen is het goed om te weten dat schulden van een kind boven de drempel onder bepaalde omstandigheden kunnen worden toegerekend aan de ouder als excessieve schuld. Daarnaast kan een excessieve schuld implicaties hebben voor de timing van de heffing, waarbij deze soms naar een volgend jaar verschuift en dan mogelijk onder een hoger tarief in box 2 valt. Deze specifieke regels opereren binnen de bredere context van de door de Hoge Raad ontwikkelde ‘onzakelijke leningenleer’, die van belang is voor zowel de inkomstenbelasting als de vennootschapsbelasting, en die beoogt te voorkomen dat leningen niet op zakelijke gronden worden verstrekt. Zelfs bij excessief lenen van een buitenlandse rechtspersoon na emigratie van een DGA kan een conserverende aanslag leiden tot uitstel van betaling, wat de internationale complexiteit van deze regelgeving verder benadrukt.

Hoe bepaalt de Wet excessief lenen de grens voor overmatige leningen?

De Wet excessief lenen bepaalt de grens voor overmatige leningen door een vaste financiële drempel in te stellen voor de totale som van schulden die een aanmerkelijkbelanghouder (DGA) of particulier heeft bij de eigen vennootschap of binnen de familiekring. Deze grens bedraagt momenteel € 700.000 en zal vanaf eind 2024 worden verlaagd naar € 500.000. Voor het vaststellen of de lening overmatig is, worden alle relevante leningen samengeteld. Dit omvat ook leningen die dienen als excessief lenen hypotheek voor de aankoop of verbouwing van de eigen woning, zoals expliciet vermeld in de wet. De maatregel is ingevoerd om te hoge leningen en ongewenste belastingvoordelen via privéopnames uit de eigen BV tegen te gaan. Zodra de totale schuld dit wettelijke maximum overschrijdt, wordt het bedrag dat boven de drempel uitkomt door de Belastingdienst behandeld als een fictief dividend. Dit fictieve dividend valt dan onder de inkomstenbelasting in box 2, wat kan leiden tot onverwachte belastingheffingen. Een voordeel van deze regeling is dat de belastingheffing over excessief lenen verrekend kan worden bij de uiteindelijke aflossing van de schulden. De Wet excessief lenen beoogt zo de financiële verhoudingen tussen een DGA en zijn BV transparanter te maken en onbeperkte privéopnames uit de BV tegen te gaan.

Welke fiscale gevolgen heeft excessief lenen voor particulieren en DGA’s?

De belangrijkste fiscale consequentie van excessief lenen, zowel voor particulieren als DGA’s, is de heffing van inkomstenbelasting in box 2 over het bedrag dat de wettelijke grens overschrijdt, behandeld als een fictief dividend. Voor excessief lenen hypotheek en andere schulden zal deze grens vanaf eind 2024 worden verlaagd naar € 500.000. Dit kan leiden tot aanzienlijke en onverwachte belastingclaims, met name voor DGA’s die al jarenlang leningen bij hun eigen BV hebben opgebouwd, waardoor de Belastingdienst hen als een “fiscale melkkoe” ziet en streng optreedt tegen onzakelijke rekening-courantschulden. Deze heffing kan zelfs leiden tot dubbele belastingheffing als het geld later als echt dividend wordt uitgekeerd, hoewel de reeds betaalde belasting over het fictieve dividend wel kan worden verrekend bij de uiteindelijke aflossing van de schulden. Gezien de aangescherpte regels en de focus van de Nederlandse overheid op het tegengaan van belastingontwijking door DGA’s, is het daarom van cruciaal belang om tijdig actie te ondernemen en professioneel belastingadvies in te schakelen om fiscale problemen te voorkomen.

Hoe beïnvloedt excessief lenen de inkomstenbelasting en dividendbelasting?

Excessief lenen, waaronder ook een excessief lenen hypotheek, heeft een directe en aanzienlijke invloed op zowel de inkomstenbelasting als, indirect, de dividendbelasting. Wanneer uw schuld aan de eigen BV of familiekring de wettelijke grens overschrijdt (vanaf eind 2024 is dit €500.000), wordt het bedrag boven deze grens door de Belastingdienst gezien als een fictief dividend. Dit fictieve dividend wordt belast in box 2 van de inkomstenbelasting. Het primaire doel van de Wet excessief lenen, die schulden van aanmerkelijkbelanghouders, hun partners en/of kinderen betreft, is om te voorkomen dat de belastingheffing over aanmerkelijk belang (AB-heffing) onnodig wordt uitgesteld. Deze heffing op het fictieve dividend kan leiden tot een onverwachte extra belastinglast, maar het is belangrijk te weten dat de belasting die u betaalt over dit fictieve dividend later verrekend kan worden bij de daadwerkelijke aflossing van de schulden aan de BV, wat de langetermijnimpact nuanceert. De dividendbelasting speelt hierin een rol als voorheffing. Normaal gesproken houdt de vennootschap bij een daadwerkelijke dividenduitkering 15% dividendbelasting in, die vervolgens aan de fiscus wordt afgedragen. Een particuliere aandeelhouder kan deze ingehouden dividendbelasting verrekenen met de uiteindelijk verschuldigde inkomstenbelasting in box 2. Bij een fictief dividend is er geen fysieke uitkering en dus geen inhouding van dividendbelasting. Echter, de fiscale systematiek is erop gericht dat de totale belastingdruk op het aanmerkelijk belang vergelijkbaar blijft met een reguliere dividenduitkering. De eerder betaalde inkomstenbelasting over het fictieve dividend dient dan als verrekenpost bij toekomstige, daadwerkelijke dividenduitkeringen of bij de aflossing van de schuld, om dubbele belastingheffing te voorkomen. De vennootschap blijft wel verplicht om eventuele werkelijke dividenduitkeringen correct aan te geven en de daarbij behorende dividendbelasting af te dragen.

Welke risico’s en sancties kunnen ontstaan bij overtreding van de leenregels?

Het overtreden van de leenregels rondom excessief lenen hypotheek kan leiden tot aanzienlijke fiscale risico’s en diverse sancties van de Belastingdienst. De meest directe consequentie is de heffing van inkomstenbelasting in box 2 over het bedrag dat de wettelijke grens overschrijdt, behandeld als een fictief dividend. Echter, bij moedwillige belastingontduiking of ernstige nalatigheid kan de Belastingdienst forse sancties opleggen, zoals vergrijpboetes, die de financiële last aanzienlijk kunnen verzwaren. Een andere belangrijke sanctie is de intrekking van uitstel van betaling voor reeds opgelegde conserverende aanslagen, wat betekent dat de verschuldigde belasting direct voldaan moet worden. Het is hierbij cruciaal te begrijpen dat de Wet excessief lenen geen onderscheid maakt tussen zakelijke en onzakelijke schulden bij het bepalen of een lening excessief is; alle relevante leningen van de DGA aan de eigen vennootschap tellen mee. Dit kan leiden tot onverwachte belastingclaims, zelfs voor leningen die onder zakelijke voorwaarden zijn aangegaan. Hoewel de betaalde belasting over een fictief dividend later verrekend kan worden bij daadwerkelijke aflossing, kunnen de directe financiële gevolgen van deze heffingen en boetes zeer ingrijpend zijn. Proactief handelen, zoals het tijdig aflossen van schulden of het aanpassen van leningovereenkomsten, is daarom essentieel om deze risico’s te voorkomen, waarbij een inkeerregeling in sommige gevallen kan helpen om de omvang van sancties te beperken.

Hoe kunnen DGA’s en particulieren boetes en belastingheffing voorkomen?

DGA’s en particulieren kunnen boetes en belastingheffing, voortvloeiend uit excessief lenen hypotheek en andere schulden bij de eigen BV of familiekring, voorkomen door proactief te handelen en de wettelijke regels strikt na te leven. De meest directe manier is het tijdig aflossen van de schulden, zodat het totale bedrag onder de vastgestelde grens blijft – die vanaf eind 2024 €500.000 bedraagt. Zorg ervoor dat de rekening-courantstand niet boven deze drempel oploopt en vermijd het opbouwen van nieuwe, bovenmatige schulden. Het is ook cruciaal om alle leningovereenkomsten met de eigen BV op een volledig zakelijke basis vast te leggen, inclusief marktconforme rentetarieven en duidelijke aflossingsschema’s. De Belastingdienst zal immers strenger optreden tegen onzakelijke leningen en heeft de regels voor de zakelijke verhouding tussen BV en DGA aangescherpt. Gezien de complexiteit van de regelgeving en de toenemende controles, is het inschakelen van professioneel belastingadvies essentieel om de fiscale positie van de DGA en/of particulier te beoordelen, mogelijke risico’s te identificeren en een passende strategie te bepalen om aan de regels te voldoen en zo onverwachte heffingen en boetes te vermijden.

Welke recente wetswijzigingen en jurisprudentie zijn relevant voor excessief lenen?

De meest relevante recente wetswijziging is de Wet excessief lenen, die in 2023 in werking is getreden en de grens voor schulden van aanmerkelijkbelanghouders aan de eigen BV per eind 2024 verlaagt van € 700.000 naar € 500.000. Deze wetgeving richt zich expliciet op het tegengaan van excessief lenen hypotheek en andere privéopnames uit de BV. Op het gebied van jurisprudentie benadrukt de Hoge Raad via de ‘onzakelijke leningenleer’ voortdurend dat de aftrek van rente op leningen in gelieerde verhoudingen beperkt kan worden als de lening of de rente onzakelijk is. Dit betekent voor DGA’s en particulieren dat, naast het voldoen aan de nieuwe drempel, het cruciaal blijft om alle leningovereenkomsten met de BV (inclusief een excessief lenen hypotheek) volledig zakelijk op te zetten. Wanneer dit niet gebeurt, kan de Belastingdienst ingrijpen, wat kan leiden tot een ‘mega aanslag’ en het niet kunnen aftrekken van de betaalde rente, zelfs als de lening onder de €500.000 grens blijft. Recente rechtspraak, waaronder van het Kifid, heeft bovendien bevestigd dat banken kosten mogen rekenen voor bepaalde ‘excessieve’ geldopnames, wat de algemene trend naar strengere regels en controle rondom financieringen onderstreept.

Hoe verhoudt lenen van eigen BV zich tot andere hypotheekvormen en financieringsopties?

Lenen van de eigen BV voor uw woning verschilt aanzienlijk van traditionele bankhypotheken en andere financieringsopties, vooral door de specifieke fiscale regels en de aard van de relatie tussen u en uw vennootschap. Een cruciaal verschil is dat een lening van de BV voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning, wanneer deze zakelijk is opgezet en met een notarieel vastgelegd hypotheekrecht voor de BV, is uitgezonderd van de €500.000 grens van de Wet excessief lenen. Dit betekent dat dergelijke excessief lenen hypotheek constructies, mits correct gedocumenteerd en tegen marktconforme voorwaarden, niet automatisch leiden tot heffing van fictief dividend in box 2. Alle overige schulden aan de eigen BV, inclusief de ongedekte delen van een woninglening of leningen voor andere privédoeleinden, tellen wel mee voor deze drempel, die vanaf eind 2024 €500.000 bedraagt. In tegenstelling hiermee zijn traditionele bankhypotheken externe leningen met de woning als onderpand, gekenmerkt door strikte inkomenstoetsen en Loan-To-Value (LTV) limieten, vaak tot 100% van de woningwaarde, met soms een extra mogelijkheid voor verduurzaming. Ze vereisen meestal eigen geld voor bijkomende kosten en bieden diverse hypotheekvormen (annuïteit, lineair, deels aflossingsvrij) met gestandaardiseerde, doorgaans lagere rentetarieven dan persoonlijke leningen. Andere financieringsopties, zoals een persoonlijke lening of een tweede hypotheek, kunnen flexibiliteit bieden voor specifieke doelen zoals verbouwingen, maar hebben vaak hogere rentes en kortere looptijden, terwijl de mogelijkheden voor boetevrij aflossen per aanbieder kunnen verschillen. Elk van deze opties kent eigen voor- en nadelen, risico’s en wettelijke kaders, waardoor professioneel financieel advies altijd essentieel is.

Hypotheek berekenen: wat betekent excessief lenen voor uw berekening?

Voor de hypotheekberekening betekent excessief lenen vanuit uw eigen BV dat de schuld boven de wettelijke grens van €500.000 (vanaf eind 2024) door de Belastingdienst wordt gezien als een fictief dividend. Dit fictieve dividend wordt belast in box 2 van de inkomstenbelasting, wat uw netto besteedbaar inkomen beïnvloedt en daarmee direct uw maximale leencapaciteit voor een externe hypotheek kan verlagen. Banken en andere geldverstrekkers zullen bij een hypotheekaanvraag altijd naar eventuele andere schulden vragen en uw totale financiële situatie, inclusief schulden bij de eigen BV en de mogelijke belastingdruk op fictief dividend, grondig evalueren om uw kredietwaardigheid te bepalen. Een belangrijke uitzondering hierbij is een lening van de BV voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning, die zakelijk is opgezet en voorzien van een notarieel vastgelegd hypotheekrecht voor de BV deze telt niet mee voor de grens van excessief lenen. Het is dus van groot belang om uw financiële verhoudingen met de BV helder te hebben voor een accurate hypotheekberekening.

ABN hypotheek berekenen en de impact van leenregels vanuit eigen BV

Wanneer u een ABN AMRO hypotheek wilt berekenen en leningen vanuit uw eigen BV hierin een rol spelen, zijn er specifieke overwegingen. ABN AMRO, als een van de grotere hypotheekaanbieders, beoordeelt uw financiële situatie zorgvuldig, vooral voor ondernemers. Voor een ondernemer die 1 jaar actief is, wordt het toetsinkomen door ABN AMRO berekend als 75% van het inkomen van het laatste kalenderjaar (of de prognose als deze lager is) om de maximale hypotheek vast te stellen. Interessant is dat ABN AMRO zelf heeft gepubliceerd dat lenen tegen 5% hypotheekrente in box 1 voordeliger is bij een BV dan bij een bank, wat de strategische voordelen van een goed gestructureerde BV-financiering onderstreept. Desondanks kijkt ABN AMRO, net als andere geldverstrekkers, streng naar constructies die kunnen vallen onder excessief lenen hypotheek. Waarbij een lening boven de wettelijke grens van €500.000 belast kan worden als fictief dividend. Het is daarom essentieel om een transparante en zakelijke leningovereenkomst met uw BV te hebben en rekening te houden met de fiscale impact bij uw algehele hypotheekberekening. Voor een gedetailleerde ABN AMRO hypotheek berekening, inclusief deze complexe BV-constructies, is professioneel advies aan te raden.

ASR hypotheek en de gevolgen van excessief lenen voor uw financiering

Bij het aanvragen van een ASR hypotheek is het belangrijk te weten hoe ASR omgaat met excessief lenen hypotheek en andere schulden die uw financiering beïnvloeden. ASR beoordeelt niet alleen of u boven de wettelijke grens van €500.000 uitkomt voor leningen bij uw eigen BV of familieleden (vanaf eind 2024). Specifiek vermeldt de Hypotheekgids ASR de acceptatievoorwaarde: ‘geen financiering in familieverband’, met een uitzondering voor echtgenoten. Dit betekent dat ASR een externe lening voor uw woning minder snel goedkeurt als u al een lening heeft bij andere familieleden (dan uw partner), zelfs als die lening onder de fiscale excessief lenen-grens blijft. Dit weerspiegelt ASR’s risicobeleid rondom interne familiale financieringsconstructies. Voor Directeuren-Grootaandeelhouders (DGA’s) met leningen uit hun eigen BV, is de impact op het toetsinkomen voor een ASR hypotheek ook van belang. ASR neemt 85% van de overwinst mee in de berekening voor de hypotheekaanvraag. Hoewel een zakelijk opgezette lening van de BV voor uw eigen woning met notarieel vastgelegd hypotheekrecht is uitgezonderd van de Wet excessief lenen, beïnvloedt een hoge schuldenlast aan de eigen BV nog steeds uw financiële slagkracht. De fiscale gevolgen van excessief lenen in Box 2 kunnen uw netto bestedingsruimte verminderen, wat uiteindelijk ook weerspiegeld wordt in uw maximale leencapaciteit bij een hypotheekaanbieder zoals ASR.

Hoe kan HomeFinance.nl u helpen bij het vergelijken en berekenen van hypotheken met leenrestricties?

HomeFinance.nl kan u helpen bij het vergelijken en berekenen van hypotheken met leenrestricties door u gespecialiseerd advies en passende tools aan te bieden die de complexe regels van excessief lenen hypotheek in kaart brengen. Als ervaren hypotheekadviseur analyseren wij grondig uw persoonlijke financiële situatie, inclusief leningen vanuit uw eigen vennootschap of familiekring, om de precieze impact op uw maximale hypotheek vast te stellen, rekening houdend met de vanaf eind 2024 geldende grens van €500.000. We verschaffen inzicht in de fiscale gevolgen van een fictief dividend in box 2 en begeleiden u bij strategieën om boetes en extra belastingheffingen te voorkomen, bijvoorbeeld door tijdig aflossen of het correct opzetten van een zakelijke lening vanuit uw BV met notarieel hypotheekrecht op de eigen woning, welke is uitgezonderd van deze grens. Met onze expertise en vergelijkingstools krijgt u een duidelijk overzicht van de actuele hypotheekmogelijkheden en aanbieders die aansluiten bij uw unieke financiële constructie, waardoor u weloverwogen en compliant beslissingen kunt nemen.

Veelgestelde vragen over excessief lenen hypotheek