Een hypotheek hoger dan de koopsom is onder bepaalde voorwaarden mogelijk, bijvoorbeeld om de kosten koper mee te financieren. U kunt ook een hogere hypotheek tot 106% van de woningwaarde krijgen voor energiebesparende voorzieningen. Op deze pagina leest u hoe dit werkt en wat de financiële impact is.
Wat betekent een hypotheek hoger dan de koopsom?
Een hypotheek hoger dan de koopsom betekent dat u meer leent dan de aankoopprijs van de woning. Dit is mogelijk als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de koopsom. U kunt dit extra bedrag gebruiken om bijkomende kosten te financieren, zoals de kosten koper.
Soms kan een woningkoper meer lenen voor bijkomende kosten als de taxatiewaarde hoger is dan de koopsom. Bijvoorbeeld, bij een koopsom van €200.000 en een taxatiewaarde van €204.000, kunt u tot €204.000 lenen. Een hypotheek kan ook hoger worden ingeschreven dan het daadwerkelijk geleende bedrag. Dit maakt het later makkelijker om extra geld te lenen, bijvoorbeeld voor een verbouwing.
Een hypotheeklening kan ook hoger zijn dan de waarde van de woning. Deze situatie staat bekend als een tophypotheek, of een hypotheek die “onder water” staat. Dit brengt het risico met zich mee van een restschuld bij verkoop. Houd er rekening mee dat een hogere hypotheek dan de koopsom extra kosten met zich meebrengt.
Waarom kan de hypotheek hoger zijn dan de koopsom van een woning?
De hypotheek kan om diverse redenen de koopsom van een woning overschrijden. Een cruciale factor hierbij is de taxatiewaarde van de woning. Wanneer deze taxatiewaarde hoger uitvalt dan de betaalde koopsom, is het mogelijk om een hoger bedrag te lenen dan de aankoopprijs. Dit extra kapitaal kan worden aangewend voor het meefinancieren van bijkomende aankoopkosten. Ook via Lexwonen.nl kan een woningkoper een hypotheek verkrijgen die de koopsom overstijgt, mits de taxatiewaarde dit rechtvaardigt.
Investeringen in energiebesparende maatregelen kunnen eveneens leiden tot een verhoogde leencapaciteit; u mag dan tot 106% van de woningwaarde financieren, op voorwaarde dat dit bedrag specifiek wordt ingezet voor het verduurzamen van de woning. Daarnaast kan het in bepaalde situaties mogelijk zijn om meer te lenen dan de actuele waarde van het huis, met name als uw inkomen een aanzienlijk hogere hypotheek toestaat dan het bedrag dat u initieel opneemt.
Een andere mogelijkheid betreft de inschrijving van de hypotheek in het Kadaster voor een hoger bedrag dan de daadwerkelijk opgenomen lening. Dit creëert de flexibiliteit om op een later moment, zonder tussenkomst van de notaris, aanvullende middelen op te nemen tot het ingeschreven maximum, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Een reeds hoger ingeschreven hypotheek stelt een woningbezitter in staat om de lening onderhands te verhogen.
De rol van de taxatiewaarde bij een hypotheek hoger dan de koopsom
De taxatiewaarde is doorslaggevend voor de hoogte van uw hypotheek, zeker als u meer wilt lenen dan de koopsom. Een woningkoper kan een hogere hypotheek krijgen dan de koopsom als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de betaalde koopsom. Dit extra bedrag kunt u gebruiken om bijkomende kosten te dekken. Stel, u koopt een huis voor €330.000, maar de taxatiewaarde is €350.000. Dan ontstaat er €20.000 ruimte om bijvoorbeeld de kosten koper te financieren. Sommige geldverstrekkers staan zelfs toe dat u meer leent voor bijkomende kosten. Zo kan een koopsom van €200.000 leiden tot een hypotheek van €204.000, afhankelijk van de geldverstrekker.
Het is goed om te weten dat de taxatiewaarde hoger kan uitvallen dan de koopsom, al verschilt dit per geldverstrekker. U mag in de meeste gevallen echter niet meer hypotheek lenen dan de taxatiewaarde of de koopsom van de woning. De hypotheek bedraagt maximaal 100% van de koopsom of de taxatiewaarde. Concreet betekent dit dat de hypotheek nooit hoger mag zijn dan 100% van de taxatiewaarde, en dus niet boven de getaxeerde waarde van de woning uitkomt.
Welke banken en hypotheekverstrekkers staan een hogere hypotheek toe?
Specifieke namen van banken of hypotheekverstrekkers die standaard een hogere hypotheek dan de koopsom toestaan, worden niet genoemd in de beschikbare informatie. Wel zijn er algemene voorwaarden waaronder hypotheekverstrekkers extra financiering bieden. Zo bieden hypotheekverstrekkers een hogere hypotheek aan kopers van energiezuinige woningen, tot €50.000 meer in 2024. Ook voor verbouwingen of verduurzaming zijn er extra leenmogelijkheden, tot 6% boven de woningwaarde. Hypotheekverstrekkers in Nederland werken hieraan mee, vooral bij verduurzaming. Een hogere financiering is ook mogelijk bij NHG-hypotheken. Let wel op: bij het lenen van 100% van de woningwaarde of meer valt u in een hogere risicocategorie. Dit betekent dat de hypotheekrente over de gehele hypotheek hoger kan uitvallen.
Voorwaarden en risico’s bij een hypotheek hoger dan de koopsom
Een hypotheek die hoger is dan de koopsom van een woning kent specifieke voorwaarden en risico’s. De belangrijkste voorwaarde is dat de taxatiewaarde van de woning hoger moet zijn dan de betaalde koopsom. Dit verschil geeft u de mogelijkheid om meer te lenen voor bijkomende kosten. Zo kan een woningkoper een hypotheek van €450.000 krijgen voor een woning van €430.000, wat €20.000 extra ruimte biedt. Ook het meefinancieren van aankoopkosten kan een reden zijn dat de hypotheek hoger uitvalt dan de waarde van de woning. Overweegt u uw hypotheek over te sluiten, dan gelden vergelijkbare principes.
Aan een hogere hypotheek dan de koopsom kleven ook risico’s. Wanneer u meer leent dan de marktwaarde van de woning, ontstaat een hoog risico voor de bank. Een hogere loan-to-value (LTV) ratio, waarbij de hypotheeksom hoger is ten opzichte van de woningwaarde, vergroot het hypotheekrisico. Dit hogere risicoprofiel leidt tot een hogere risicoklasse bij de geldverstrekker. Het gevolg hiervan is een hogere hypotheekrente, omdat de hypotheekverstrekker een groter risico loopt. Een hogere risicoprofiel van een hypotheek leidt tot een hogere rente, zoals te zien is bij bijvoorbeeld een ASN Hypotheek. Een hypotheekverstrekker loopt bijvoorbeeld een hoger risico bij een hypotheek van 90% van de woningwaarde, omdat de kans op volledige terugbetaling kleiner is. Het is daarom verstandig om de LTV zo laag mogelijk te houden.
Voordelen en nadelen van een hypotheek hoger dan de koopsom
Een hypotheek die hoger is dan de koopsom biedt zowel voordelen als nadelen. U krijgt meer financiële ruimte, die u kunt gebruiken voor de woning of andere uitgaven. De rente op een hypotheek is vaak lager dan die van een persoonlijke lening of een tweede hypotheek, vooral bij hogere leenbedragen en langere aflossingsperiodes. Bovendien is de rente fiscaal aftrekbaar als u het geld voor de woning gebruikt. Een onderhandse verhoging van de hypotheek kan ook lagere kosten met zich meebrengen dan het afsluiten van een geheel nieuwe hypotheek.
Er zijn echter ook nadelen aan een hypotheek die hoger is dan de koopsom. U krijgt te maken met extra regelwerk en bijkomende kosten, zoals notariskosten en taxatiekosten. Ook is een nieuwe inkomenstoetsing nodig en is dit alleen mogelijk als er overwaarde op de woning is. De woning dient als onderpand, wat meer risico met zich meebrengt dan bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Voor de meeste mensen wegen de voordelen van lagere rente en fiscale aftrekbaarheid op tegen de extra inspanning.
Rekenvoorbeelden van een hypotheek hoger dan de koopsom
Een hypotheek die hoger is dan de koopsom van de woning kan u financiële ruimte geven, bijvoorbeeld om de aankoopkosten te financieren zonder eigen geld. Zo kan de hypotheek oplopen tot 106% van de woningwaarde wanneer u verduurzamingen meefinanciert. De mogelijkheid hiervoor ontstaat wanneer de getaxeerde waarde van het huis de aankoopprijs overtreft.
Een andere mogelijkheid is dat de hypotheekakte een hogere inschrijving bevat dan het bedrag dat u daadwerkelijk leent. Dit biedt het voordeel dat u later makkelijker extra geld kunt lenen voor bijvoorbeeld een verbouwing, zonder een nieuwe hypotheekakte. De hoogte van de hypothecaire inschrijving kan een bewuste keuze zijn om hoger in te schrijven, of ontstaan door opgetelde bedragen voor achterstallige rente en gemaakte kosten. Het is daarom verstandig om de exacte voorwaarden en de totale kosten van een hogere hypotheek goed te overwegen voordat u een besluit neemt. Houd er wel rekening mee dat een hogere hypotheek dan de koopsom aanvullende kosten met zich meebrengt, en u betaalt rente over het daadwerkelijk opgenomen hogere hypotheekbedrag.
Stappen om een hypotheek hoger dan de koopsom aan te vragen
De aanvraag van een hypotheek die hoger is dan de koopsom volgt een duidelijk proces. U begint met het bespreken van de mogelijkheden en vraagt een hypotheekofferte aan. Een hypotheekadviseur begeleidt u hierbij, waarbij u ook een hypotheekberekening maakt en keuzes voor de hypotheekvorm bepaalt.
- Mogelijkheden bespreken: U verkent de opties om uw hypotheek te verhogen. Dit kan door onderhands te verhogen, een tweede hypotheek te nemen of de bestaande hypotheek over te sluiten en te verhogen.
- Offerte en beoordeling: De geldverstrekker toetst uw draagkracht en maandlasten opnieuw. Een nieuwe inkomenstoetsing en woningtaxatie zijn hiervoor nodig. U ontvangt dan een definitieve offerte.
- Notariële afhandeling: Als u bij de aankoop al een hogere hypotheek in het Kadaster liet inschrijven, kunt u onderhands verhogen zonder notarisbezoek. Anders is een notarisbezoek nodig, wat extra kosten met zich meebrengt.
- Afronding en voorwaarden: De verhoging wordt afgerond. U moet voldoen aan voorwaarden zoals overwaarde op het huis of een waardestijging door een verbouwing.
Een hogere inschrijving bij de initiële aankoop is vaak de meest efficiënte route. Dit bespaart u later notariskosten en vereenvoudigt het proces aanzienlijk.
Alternatieven als een hypotheek hoger dan de koopsom niet mogelijk is
Als een hypotheek hoger dan de koopsom niet mogelijk blijkt, zijn er andere manieren om extra kosten te financieren. U kunt bijvoorbeeld een persoonlijke lening of een doorlopend krediet overwegen. Deze opties zijn vooral nuttig als u minder geld nodig heeft dan het minimumbedrag voor een hypotheek.
Soms is hulp van familie een alternatieve financieringsbron voor de uitkoopsom. Voor woningbezitters die hun hypotheek niet kunnen verhogen, bieden een persoonlijke lening bij een andere bank of een doorlopend krediet uitkomst. Een meer ingrijpende stap is de verkoop van de woning om kapitaal vrij te maken, bijvoorbeeld door te verhuizen naar een kleinere of goedkopere woning.
Hypotheek verhogen: mogelijkheden bij een hogere hypotheek dan de koopsom
U kunt uw hypotheek verhogen wanneer er overwaarde op uw woning is, of als een verbouwing de waarde van uw huis verhoogt. Dit is vaak mogelijk als de woningwaarde hoger is dan uw openstaande hypotheekschuld en u voldoende toetsinkomen heeft. De maximale verhoging is doorgaans 100% van de waarde van het huis, met maandelijkse aflossing. Voor de meeste woningbezitters is overwaarde de sleutel tot extra leenruimte.
Een hypotheekverhoging kan ook via een onderhandse verhoging plaatsvinden. Dit is mogelijk als uw hypotheek bij aankoop al hoger is ingeschreven in het Kadaster dan het daadwerkelijk geleende bedrag. Het voordeel hiervan is dat u geen nieuwe notaris nodig heeft, mits de geldverstrekker uw betaalbaarheid toetst. Voor energiebesparende maatregelen kunt u de hypotheek zelfs tot 106% van de woningwaarde verhogen; dat scheelt niet alleen in de portemonnee, maar draagt ook bij aan een duurzamer huis.
Hypotheek met lening ernaast: een optie bij financiering boven de koopsom
Een lening naast uw hypotheek is een optie voor financiering boven de koopsom, maar dit is wel onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Kredietverstrekkers beoordelen uw situatie zorgvuldig. Zij kijken naar factoren zoals de hoogte van uw hypotheek, uw maandlasten, gezinssamenstelling, leeftijd en inkomen. Het verkennen van deze mogelijkheden kan u extra financiële ruimte bieden.
U kunt een tweede of zelfs een derde hypotheek afsluiten als extra lening bovenop de bestaande hypotheek. Een hypothecaire lening biedt de mogelijkheid voor een tweede hypothecaire lening, mits u financieel sterk genoeg staat. Daarnaast kan het voorkomen dat uw hypotheek bij aanvang al voor een hoger bedrag is ingeschreven dan de daadwerkelijke lening. Deze hogere inschrijving vereenvoudigt het later opnemen van aanvullende financiering, bijvoorbeeld voor een verbouwing of andere grote uitgaven.
Een tweede hypotheek via een andere hypotheekverstrekker is een optie voor extra financiering, maar bijna geen hypotheekverstrekkers accepteren dit. Voor de meeste mensen is het verhogen van de bestaande hypotheek of een hogere inschrijving de meest gangbare weg. Een hypotheekverhoging kan een alternatief zijn voor een persoonlijke lening, vooral bij grote uitgaven zoals een verbouwing.
Kan ik een hypotheek krijgen zonder eigen geld als de hypotheek hoger is dan de koopsom?
Nee, een woningkoper kan geen hypotheek krijgen zonder eigen geld. Een hypotheek zonder eigen geld is moeilijk te realiseren. U heeft eigen geld nodig voor de kosten koper, zoals notaris- en taxatiekosten. Een hypotheek mag namelijk niet hoger zijn dan de taxatiewaarde van de woning. Wel kunt u minder eigen geld inbrengen als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de vraagprijs. Dit maakt het mogelijk de hypotheek aan te vragen met minder eigen geld. Zo financiert u een deel van de bijkomende kosten.
Wat gebeurt er als de taxatiewaarde lager is dan de koopsom?
De taxatiewaarde van een woning kan lager uitvallen dan de koopsom. Als dit gebeurt, kunt u niet meer lenen dan de taxatiewaarde. Een hypotheekverstrekker financiert namelijk maximaal 100% van deze taxatiewaarde. Dit betekent dat u het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde zelf moet betalen. U moet dit bedrag uit eigen middelen inleggen, zoals spaargeld of overwaarde op een huidige woning. Het verschil tussen het bod en de taxatiewaarde moet de woningkoper altijd zelf betalen. Bijvoorbeeld, als de koopsom €200.000 is en de taxatiewaarde €195.000, dan kunt u maximaal €195.000 lenen. Het resterende tekort van €5.000 moet u dan zelf aanvullen. Dit maakt het essentieel om voldoende eigen geld achter de hand te hebben bij het kopen van een huis.
Hoe beïnvloedt een hogere hypotheek mijn maandlasten?
Een hogere hypotheek leidt direct tot hogere maandlasten. Dit komt omdat u een grotere hypotheekschuld aangaat, wat resulteert in een hoger maandelijks hypotheekrentebedrag. Ook een verhoging van uw hypotheek kan de maandlasten doen stijgen. Zelfs het afsluiten van een maximale hypotheek kan aanzienlijk hogere maandlasten met zich meebrengen. Een tweede of derde hypotheek op uw woning verhoogt eveneens de maandelijkse lasten. Daarnaast kan een risico-opslag bij hypotheken leiden tot hogere maandelijkse hypotheeklasten. Een hogere aflossingsvrije hypotheek verhoogt de maandlasten, mede door het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek.
Is een hypotheek hoger dan de koopsom ook mogelijk bij verbouwing?
Ja, een hypotheek hoger dan de koopsom is mogelijk bij een verbouwing. U kunt een extra hypotheek krijgen als de verbouwing meerwaarde oplevert voor de woning. De totale lening mag dan niet hoger zijn dan 100% van de waarde van het huis na de verbouwing. Dit geldt zowel voor het meefinancieren van een verbouwing bij aankoop als voor een hypotheekverhoging voor uw huidige woning. De mogelijkheid om de hypotheek te verhogen hangt af van uw huidige inkomen en de waarde van de woning.
Welke extra kosten komen kijken bij een hogere hypotheek?
Een hogere hypotheek, of u deze nu afsluit of verhoogt, brengt extra kosten met zich mee. Denk hierbij aan advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten en notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte. Ook een opstalverzekering of overlijdensrisicoverzekering kan bij de bijkomende kosten horen. Soms betaalt u NHG-kosten of kosten voor een externe rekenexpert. Deze uitgaven kunnen oplopen tot duizenden euro’s, met een gemiddelde van ongeveer €5.000 bij het afsluiten van een hypotheek. Extra diensten van hypotheekadviseurs kunnen deze kosten verder verhogen.
