Huurinkomsten meenemen bij uw hypotheek is mogelijk doordat geldverstrekkers deze inkomsten onder specifieke voorwaarden meetellen voor uw toetsinkomen. Dit geldt voor voorspelbare, stabiele en vrij beschikbare huurinkomsten uit een tweede woning of kamerverhuur, waarvan een percentage na aftrek van lasten uw leencapaciteit vergroot. Op deze pagina leest u welke huurinkomsten meetellen, welke voorwaarden gelden en hoe dit uw maximale hypotheek beïnvloedt.
Wat zijn huurinkomsten en waarom kunnen ze je hypotheek beïnvloeden?
Huurinkomsten zijn gelden die u ontvangt uit de verhuur van woningen of kamers. Deze inkomsten kunnen worden meegenomen in de berekening van uw hypotheekinkomen. Als woningkoper of huiseigenaar mag u deze huurinkomsten opnemen als inkomen binnen de hypotheekberekening. Dit kan uw maximale hypotheek beïnvloeden, omdat de huurinkomsten bij uw inkomen worden opgeteld.
Echter, huurinkomsten tellen alleen deels mee voor de hypotheek. Zo worden huurinkomsten uit een tweede woning onder specifieke voorwaarden voor 70 procent meegenomen in het toetsinkomen. Ook huurinkomsten uit de verhuur van een beleggingspand worden deels meegeteld. De huurinkomsten moeten voorspelbaar, stabiel en vrij beschikbaar zijn. Bovendien worden huurinkomsten uit een verhuurde woning verminderd met de hypotheeklasten van die woning. Niet alle geldverstrekkers hanteren dezelfde formules voor het meenemen van huurinkomsten.
Hoe bereken je het deel van huurinkomsten dat meetelt voor je hypotheek?
Het deel van uw huurinkomsten dat meetelt voor uw hypotheek wordt berekend als een percentage van de huur, na aftrek van specifieke lasten. Stel, u verhuurt een tweede woning. Dan wordt 70 procent van die huurinkomsten meegenomen voor uw toetsinkomen. Bij een verhuurde woning kan dit oplopen tot maximaal 80 procent, of zelfs 82 procent van de netto huurinkomsten. Een woningverhuurder kan in sommige gevallen zelfs 85 procent van de huurinkomsten meetellen, exclusief kamerverhuur.
Belangrijk is dat de hypotheeklasten van de verhuurde woning altijd van de huurinkomsten worden afgetrokken. Bij een investeringshypotheek telt maximaal 80 procent van de daadwerkelijke huurinkomsten mee, mits het huurcontract minimaal twee jaar loopt. De precieze berekening verschilt per geldverstrekker, dus vergelijk altijd de voorwaarden.
Welke voorwaarden stellen hypotheekverstrekkers aan het meenemen van huurinkomsten?
Hypotheekverstrekkers stellen duidelijke voorwaarden als u huurinkomsten wilt meenemen voor uw hypotheek. Uw huurinkomsten moeten allereerst vast en bestendig zijn. Dit betekent dat u een huurcontract van minimaal 12 maanden moet kunnen laten zien. Ook is het belangrijk dat de inkomsten vrij beschikbaar zijn, zodat u er zelf over kunt beschikken.
Daarnaast moet de geldverstrekker akkoord gaan met de verhuur van de woning. Dit is een cruciale stap, want zonder toestemming telt de huur niet mee. Stel, u bent een woningkoper die al een tijdje een kamer verhuurt. Dan moet u de huurovereenkomst en bewijs van huurbijschrijving kunnen laten zien. U moet de huurinkomsten en hypotheeklasten van de verhuurde woning kunnen aantonen. Een goede onderbouwing van deze inkomsten en de hypotheeklasten is essentieel voor de aanvraag.
Bij welke hypotheekaanbieders kun je huurinkomsten meenemen?
U kunt huurinkomsten meenemen bij hypotheekaanbieders zoals Centraal Beheer, ABN AMRO, Munt Hypotheken en Nationale Nederlanden. Ook ING Bank staat dit toe, vooral bij maatwerk hypotheken. BLG Wonen en Obvion zijn andere geldverstrekkers die huurinkomsten meenemen, waarbij BLG Wonen dit doet voor hypotheken zonder NHG. Woonfonds biedt zelfs een specifieke Woningverhuur Hypotheek aan voor het meenemen van huuropbrengsten.
Niet alle banken nemen huurinkomsten mee in de hypotheekberekening. Stel, u verhuurt al langer dan een jaar een kamer in uw huis — dan is het belangrijk te weten dat de exacte formules en de manier waarop lasten van openstaande hypotheken worden verrekend, verschillen per geldverstrekker. Banken nemen alleen netto-huurinkomsten mee. Deze inkomsten moeten voorspelbaar en stabiel zijn. U moet de huurinkomsten al minimaal 12 maanden ontvangen hebben om ze mee te kunnen nemen. Voor wie huurinkomsten heeft, is het dus zaak om specifiek te kijken naar aanbieders die hierin gespecialiseerd zijn.
Welke documenten en bewijsstukken heb je nodig om huurinkomsten mee te nemen?
Om huurinkomsten mee te nemen voor uw hypotheek, heeft u specifieke documenten nodig. U moet uw huurovereenkomst, een hypotheekoverzicht en uw belastingaangifte aanleveren. Ook een BKR-overzicht is vereist.
De geldverstrekker wil zien dat uw huurinkomsten vast en bestendig zijn. Dit bewijst u met bankafschriften waarop de huurbijschrijvingen zichtbaar zijn. Het huurcontract moet minimaal 12 maanden duren. Daarnaast is een overzicht van uw inkomsten uit verhuur nodig. Soms vraagt de geldverstrekker om een Huurinkomstenverklaring of een Beoordelingsverklaring verhuur. Deze verklaringen specificeren welk bedrag aan huurinkomsten kan meetellen.
Wat zijn de risico’s en beperkingen van het meenemen van huurinkomsten?
Het meenemen van huurinkomsten voor uw hypotheek brengt verschillende risico’s en beperkingen met zich mee. Een verhuurde woning kan financiële risico’s opleveren, zoals het wegvallen van huurinkomsten. Dit betekent dat u de hypotheeklasten zelf moet blijven betalen. Huurinkomsten kunnen tegenvallen, wat een inkomstenrisico vormt voor de verhuurder. Ook is er een risico op waardevermindering van de woning en kunnen onvoorziene kosten ontstaan, bijvoorbeeld voor onderhoud of door huurdersproblemen. Zelfs risico’s zoals verlies door brand of illegale activiteiten zijn aanwezig bij verhuur van onroerend goed.
Verder zijn er duidelijke beperkingen aan welke huurinkomsten meetellen. Huurinkomsten uit kamerverhuur, short-stay verhuur (zoals Airbnb) of recreatiewoningen mogen niet worden meegenomen voor uw maximale hypotheek. Bovendien heeft het meenemen van huurinkomsten ook nadelen voor de verhuurder, zoals belasting in box 3 via de vermogensrendementsheffing. Huurinkomsten uit hospitaverhuur kunnen zelfs gevolgen hebben voor uw bijstandsuitkering. Het is dus belangrijk om goed te overwegen of de extra leencapaciteit opweegt tegen deze risico’s en nadelen.
Alternatieven als huurinkomsten niet volledig meetellen voor je hypotheek
Als huurinkomsten niet volledig meetellen voor je hypotheek, zijn er andere manieren om je financiële positie te versterken. Je kunt je hypotheek herfinancieren. Ook kun je extra aflossen, je inkomen verhogen of je uitgaven verlagen. Deze opties zijn alternatieven voor een hypotheekverhoging. Eigen geld inleggen is ook een optie. Dit kan bijvoorbeeld als alternatief voor een tweede hypotheek.
Voor de financiering van een tweede woning zijn er meerdere opties. Denk aan een verhuurhypotheek, een tweede hypotheek, een persoonlijke lening of eigen geld. Maandelijkse huurinkomsten uit je huidige huis kunnen een alternatief zijn. Dit geldt bijvoorbeeld voor het opnemen van overwaarde via een ASR hypotheek. Ook bij een ING hypotheek kunnen huurinkomsten uit je huidige woning een alternatief zijn voor overwaarde.
Hypotheek berekenen: wat betekent het meenemen van huurinkomsten voor jouw berekening?
Huurinkomsten meenemen bij uw hypotheek betekent dat deze inkomsten deels meetellen voor uw toetsinkomen. Dit kan uw maximale hypotheek verhogen. Het is een misvatting dat alle huurinkomsten één-op-één meetellen.
Huurinkomsten tellen alleen deels mee voor uw hypotheekberekening. Voor een woningkoper worden huurinkomsten voor 70 procent meegeteld voor het toetsinkomen. Dit geldt ook voor huurinkomsten uit een tweede woning. Huurinkomsten uit een verhuurde woning worden voor maximaal 80% of 82% van de netto huurinkomsten meegenomen. De hypotheeklasten van een verhuurhypotheek worden afgetrokken van de huurinkomsten. Een woningkoper die huurinkomsten heeft, mag deze meenemen bij de berekening van het inkomen, minus de hypotheeklasten van die woning. Voor een nauwkeurige inschatting van uw maximale hypotheek, is het belangrijk om deze percentages in overweging te nemen. De exacte formules en lasten van openstaande hypotheken verschillen per geldverstrekker.
Mag ik alle huurinkomsten meenemen bij mijn hypotheekaanvraag?
Nee, u mag niet alle huurinkomsten meenemen bij uw hypotheekaanvraag. Geldverstrekkers tellen huurinkomsten slechts gedeeltelijk mee als inkomen voor uw hypotheekberekening. Voor een tweede woning wordt bijvoorbeeld 70 procent van de huurinkomsten meegenomen in het toetsinkomen. In andere gevallen kan dit oplopen tot maximaal 80 procent, altijd na aftrek van de hypotheeklasten van het verhuurde pand. Deze huurinkomsten moeten bovendien vrij beschikbaar zijn, zodat u er zelf over kunt beslissen. De exacte formules en de manier waarop lasten worden verrekend, verschillen per geldverstrekker.
Hoe lang moeten huurinkomsten aantoonbaar zijn om mee te tellen?
Om huurinkomsten mee te tellen voor uw hypotheek, moet u deze over een bepaalde periode aantonen. U heeft een vast en bestendig huurcontract van minimaal 12 maanden nodig. Ook moet u recente huurinkomsten laten zien. Financiële gegevens over de verhuurde woning van de afgelopen paar maanden tot twee jaar zijn ook vereist. De huurinkomsten moeten al minimaal 12 maanden zijn ontvangen.
Verandert het meenemen van huurinkomsten mijn maximale hypotheek?
Ja, het meenemen van huurinkomsten kan uw maximale hypotheek verhogen. Een woningkoper met huurinkomsten mag deze meenemen bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag. Dit betekent dat de huuropbrengsten worden meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheek. Uw maximale hypotheek hangt verder af van diverse factoren. Denk hierbij aan uw inkomen, de woningwaarde, uw financiële verplichtingen en de rente. Ook uw gezamenlijk inkomen, een naderend pensioen en de looptijd van de hypotheek spelen een rol.
Wat gebeurt er als de huurinkomsten wegvallen na het afsluiten van de hypotheek?
Als uw huurinkomsten wegvallen na het afsluiten van de hypotheek, moet u zelf de maandlasten betalen. Dit risico ontstaat bijvoorbeeld wanneer een woning tijdelijk leegstaat of een huurder niet betaalt. Voor verhuurders met een verhuurhypotheek betekent dit dat bij stopzetting van de huurbetaling of opzegging van de huur de inkomsten wegvallen. Het wegvallen van huurinkomsten vormt een direct risico voor uw hypotheeklasten. Bovendien kan de rente van een verhuurhypotheek stijgen, wat uw maandlasten verder verhoogt. Ook waardevermindering van de woning is een risico bij een verhuurhypotheek. Leegstand door huurbeëindiging kan tijdelijk inkomstenverlies veroorzaken, wat ook een risico is voor de hypotheekaanbieder.
