Hypotheek uit holding: hoe werkt het en wat zijn de voordelen?

Een hypotheek uit holding maakt het voor jou als Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) mogelijk om geld te lenen van je eigen holdingmaatschappij voor de aankoop of financiering van je privéwoning, als alternatief voor een traditionele bankhypotheek, wat aanzienlijke financiële voordelen kan opleveren. Op deze pagina duiken we dieper in wat zo’n holding hypotheek precies inhoudt, hoe je deze regelt, de fiscale en juridische gevolgen, en vergelijken we de voordelen en risico’s met een reguliere hypotheek.

Wat is een hypotheek uit holding en wanneer is het mogelijk?

Een hypotheek uit holding is een financiële constructie waarbij jij als Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) geld leent van je eigen holdingmaatschappij om je privéwoning te kopen of te financieren, waarbij de holding optreedt als jouw geldverstrekker in plaats van een externe bank. Naast loon en dividend kan de holding op deze manier geld uitkeren aan jou privé, wat voor jou als ondernemer aanzienlijke fiscale voordelen kan opleveren mits deze voldoet aan specifieke regels. De holding zelf heeft overigens bredere doelstellingen, zoals het deelnemen in andere bedrijven, beleggen en management voeren, waarbij het verstrekken van een lening aan de DGA één van de mogelijke geldstromen is. Deze vorm van financiering is mogelijk wanneer je holding over voldoende liquide middelen of eigen vermogen beschikt om de lening te verstrekken. Hierbij is het essentieel dat deze middelen niet reeds geoormerkt zijn voor toekomstige bedrijfsovernames of andere investeringen die als ondernemingsvermogen gelden, om fiscale complicaties te voorkomen. Belangrijker nog: de lening moet voldoen aan zakelijke voorwaarden, vergelijkbaar met die van een externe bank, inclusief een marktconforme rente en een duidelijk aflossingsplan, en jij als DGA moet de draagkracht hebben om de lasten te voldoen. Zonder een correct opgerichte en bij de Kamer van Koophandel ingeschreven holding, vastgelegd in een notariële akte, kunnen dergelijke transacties overigens niet plaatsvinden.

Hoe regel je een hypotheek via je holding BV?

Om een hypotheek uit holding te regelen, begin je als Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) met een grondige interne evaluatie van zowel de financiële positie van je holding als je persoonlijke draagkracht. Dit houdt in dat je controleert of de holding over voldoende liquide middelen of eigen vermogen beschikt die niet bestemd zijn voor zakelijke doeleinden. Tegelijkertijd moet je als DGA aantonen dat je een stabiel inkomen uit de BV hebt, voldoende winst binnen de onderneming genereert, en dat er positieve toekomstverwachtingen zijn om de maandelijkse lasten te kunnen voldoen, net zoals een externe bank dit zou beoordelen. De feitelijke stappen omvatten het opstellen van een gedegen schriftelijke leningsovereenkomst tussen jou en je holding. In deze overeenkomst worden alle zakelijke voorwaarden vastgelegd, waaronder de marktconforme rente en een duidelijk aflossingsplan, zoals een annuïtaire of lineaire aflossing binnen de gebruikelijke termijn van 30 jaar. Voor de juridische formalisering van de hypotheek is de tussenkomst van een notaris onmisbaar; deze stelt de benodigde hypotheekakte en leveringsakte op, waarin de holding formeel als geldverstrekker wordt vastgelegd en de woning als onderpand dient. Daarbij is een onafhankelijke taxatie van de woning vereist om de marktwaarde te bepalen, wat cruciaal is voor de onderbouwing van de lening. Het is raadzaam om gedurende dit hele proces financieel en fiscaal advies in te winnen om te zorgen dat alles correct en volgens de Nederlandse belastingregels verloopt.

Welke fiscale en juridische gevolgen heeft een hypotheek uit holding?

Een hypotheek uit holding heeft voor zowel de DGA als de holding belangrijke fiscale en juridische gevolgen. Fiskaal gezien is de rente die jij als DGA betaalt, onder strikte voorwaarden van een annuïtaire of lineaire aflossing binnen 30 jaar (voor hypotheken na 1 januari 2013), aftrekbaar in Box 1. Wordt de rente echter niet op een marktconform niveau vastgesteld, dan loop je het risico op heffing van schenkbelasting voor jou als DGA, omdat de Belastingdienst het rentevoordeel kan zien als een verkapte schenking. Een ander fiscaal aandachtspunt is de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap (sinds 2023); als de totale lening van de holding aan jou als DGA boven een bepaalde drempel (€700.000, of €1.200.000 indien volledig voor de eigen woning) uitkomt, kan het meerdere belast worden als fictief dividend in Box 2. De holding betaalt over de ontvangen rente-inkomsten vennootschapsbelasting. Juridisch gezien is de door de notaris opgestelde en ingeschreven hypotheekakte een bindende overeenkomst die de holding een krachtig recht geeft: een executoriale titel. Dit stelt de holding in staat om bij wanbetaling de privéwoning, die als onderpand dient, direct te verkopen via een executoriale verkoop, net zoals een reguliere bank dat zou doen. Het strikt naleven van alle zakelijke voorwaarden in de leningsovereenkomst is essentieel om te voorkomen dat de lening juridisch als onzakelijk wordt beschouwd, wat de positie van de holding als geldverstrekker kan ondermijnen. Zodra de hypotheek uit holding volledig is afgelost, is het noodzakelijk de hypothecaire inschrijving in het Kadaster via een notaris te laten doorhalen om de juridische eigendom van de woning te zuiveren. Bovendien kunnen belangrijke levensgebeurtenissen zoals overlijden of echtscheiding complexe juridische en fiscale uitdagingen creëren, waarbij de inzet van gespecialiseerde adviseurs onmisbaar is.

Wat zijn de voordelen en risico’s van een holding hypotheek vergeleken met een bankhypotheek?

Een hypotheek uit holding biedt voor jou als DGA vooral financiële flexibiliteit en de mogelijkheid om rente binnen je eigen structuur te houden, terwijl een bankhypotheek meer externe zekerheid en standaardisatie biedt. Bij een holding hypotheek betaal je de rente aan je eigen holding, wat een geldstroom binnen je persoonlijke en zakelijke vermogen betekent en potentieel belastingvoordelen in Box 1 oplevert als aan de annuïtaire aflossingseisen wordt voldaan. Dit kan voordeliger zijn dan een bankhypotheek als je holding een hoger rendement kan behalen op haar liquide middelen dan de hypotheekrente die je anders aan een externe partij zou betalen. Daarnaast kun je de voorwaarden, zoals aflossingsschema’s, flexibeler afstemmen op je persoonlijke situatie, mits deze zakelijk blijven en voldoen aan de gestelde voorwaarden. De risico’s bij een hypotheek uit holding liggen echter in de complexiteit en de strikte regelgeving: er is een verhoogd risico op schenkbelasting als de rente niet marktconform is, en de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap kan leiden tot belasting als fictief dividend in Box 2 bij overschrijding van de drempel van €700.000 (€1.200.000 indien volledig voor de eigen woning). Vergeleken met een bankhypotheek, waarbij de bank de verantwoordelijkheid voor naleving en risico-inschatting op zich neemt, draag je bij een holding hypotheek zelf de volledige last van deze fiscale en juridische compliance, inclusief de verstrekking van een executoriale titel aan je eigen holding bij wanbetaling. Ook het verweven raken van privé- en bedrijfsmiddelen brengt inherente risico’s met zich mee indien de holding in financiële problemen komt, wat bij een standaard bankhypotheek minder snel aan de orde is.

Hoe structureer je een hypotheek uit holding volgens de Nederlandse belastingregels?

Om een hypotheek uit holding volgens de Nederlandse belastingregels correct te structureren, zijn strikte naleving van zakelijke voorwaarden en een gedegen administratie essentieel. De basis hiervoor is een schriftelijke leningsovereenkomst tussen jou als DGA en je holding, waarin de lening is gekoppeld aan de aankoop, verbetering of onderhoud van je eigen woning. Deze overeenkomst moet een marktconforme rente bevatten en een aflossingsplan dat voldoet aan de eisen voor hypotheekrenteaftrek in Box 1, zoals annuïtair of lineair aflossen binnen dertig jaar voor leningen die na 1 januari 2013 zijn afgesloten. Een onafhankelijke taxatie van de woning is bovendien cruciaal om de marktwaarde te bepalen, wat de hoogte van de lening valideert. Voor de juridische formalisering stelt een notaris een hypotheekakte op, waarin de holding als geldverstrekker wordt vastgelegd en de woning als onderpand dient. Belangrijk is dat kosten die direct verband houden met het afsluiten van de hypotheek, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en taxatiekosten, fiscaal aftrekbaar kunnen zijn in het jaar van betaling. Bovendien is het cruciaal om de grenzen van de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap in acht te nemen om belastingheffing als fictief dividend te voorkomen, en moet de rente altijd marktconform zijn om risico op schenkbelasting te vermijden.

Welke alternatieven zijn er voor een hypotheek uit holding?

De meest voor de hand liggende en meest gangbare alternatief voor een hypotheek uit holding is een traditionele bankhypotheek, waarbij je geld leent van een externe, professionele geldverstrekker. Dit biedt gestandaardiseerde producten en externe zekerheid, maar ook vaak minder flexibiliteit in voorwaarden dan een lening van je eigen holding. Een ander alternatief is de familiehypotheek, waarbij familieleden als geldverstrekker optreden onder zakelijke voorwaarden; deze constructie deelt de flexibiliteit en het ‘interne’ rentevoordeel met de hypotheek uit holding, mits de afspraken voldoen aan de fiscale eisen. Voor additionele financiering voor bijvoorbeeld een verbouwing, kun je kiezen voor een tweede hypotheek bij een bank, of een persoonlijke lening voor kleinere bedragen, wat andere voorwaarden en fiscale implicaties heeft dan een hypothecaire lening. Ten slotte kan een Directeur Groot Aandeelhouder (DGA) er ook voor kiezen om liquide middelen uit de holding te onttrekken via een dividenduitkering of een salarisverhoging om de woning (deels) te financieren, alhoewel dit geen hypothecaire leningen zijn en een andere fiscale behandeling kennen, met name heffing in Box 2 voor dividend. Elke optie vraagt om een zorgvuldige afweging van de financiële en fiscale gevolgen.

Hoe werkt de terugbetaling en wat zijn de gevolgen voor de DGA?

De terugbetaling van een hypotheek uit holding volgt een vooraf vastgesteld aflossingsplan, zoals annuïtair of lineair binnen de gebruikelijke termijn van 30 jaar, en is een wettelijke verplichting voor jou als Directeur Groot Aandeelhouder (DGA), wat essentieel is voor het beschermen van je kredietwaardigheid en financiële gezondheid. De maandelijkse aflossingen en rentebetalingen aan je holding dienen strikt volgens de zakelijke voorwaarden te verlopen om fiscale complicaties, zoals de heffing van schenkbelasting bij een niet-marktconforme rente of het verliezen van renteaftrek in Box 1, te voorkomen. Voor de DGA zijn er aanzienlijke gevolgen, aangezien de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap sinds 2023 actief aangepakt wordt, wat betekent dat een schuld aan BV boven €700.000 (of €1.200.000 indien volledig voor de eigen woning) kan leiden tot belastingheffing als fictief dividend in Box 2, tenzij je de lening tijdig aflost, bijvoorbeeld door middel van dividenduitkeringen uit de holding of door aflossen met privébezittingen zoals een beleggingsportefeuille. Een vervroegde terugbetaling hypothecaire lening kan echter het nadeel hebben van verval belastingvoordeel, omdat de renteaftrek daarmee stopt. Bovendien hebben belangrijke levensgebeurtenissen zoals echtscheiding van DGA fiscale implicaties, waarbij de schuld van DGA aan eigen bv moet worden verdeeld, en overlijden DGA kan leiden tot onverwachte belastingheffingen op vermogen in de BV, waardoor gedegen financiële en fiscale planning onmisbaar is.

Hypotheek houder: wie is juridisch eigenaar en wat betekent dat?

Bij een hypotheek, inclusief een hypotheek uit holding, blijft de hypotheekgever (jij als DGA) de juridische eigenaar van de woning. Dit betekent dat hoewel je een lening hebt afgesloten waarbij je huis als onderpand dient, het eigendom van de woning onverminderd bij jou rust. De hypotheekhouder, of dit nu een bank is of je eigen holdingmaatschappij, wordt niet de eigenaar, maar verkrijgt wel een krachtig ‘hypotheekrecht’ op de woning. Dit recht geeft de hypotheekhouder, via de notarieel vastgelegde hypotheekakte, specifieke bevoegdheden, zoals het recht van parate executie. Dit houdt in dat de woning bij wanbetaling verkocht mag worden zonder tussenkomst van een rechter, en de opbrengst primair wordt gebruikt om de openstaande schuld af te lossen, nog vóór andere schuldeisers. De details van deze rechten en plichten worden zorgvuldig vastgelegd in het Kadaster, waardoor de positie van beide partijen transparant en juridisch bindend is.

Hypotheek best: wat is de beste keuze voor financiering via een holding?

De beste keuze voor financiering van je privéwoning via een holding hangt sterk af van de unieke financiële positie van zowel de DGA als de holding zelf. Het is de optimale optie wanneer de holding over ruime liquide middelen beschikt die niet reeds zijn bestemd als ondernemingsvermogen, bijvoorbeeld voor toekomstige bedrijfsovernames of om het familiebedrijf te behouden. Een beste keuze is het als de door de holding geboden voorwaarden voor de hypotheek uit holding – inclusief een marktconforme rente en een duidelijk aflossingsplan – leiden tot een nettorendement voor de holding dat aantrekkelijker is dan wat een externe bank zou bieden. Deze constructie stelt jou als DGA in staat om de rentestroom binnen je eigen financiële structuur te houden, wat fiscale voordelen in Box 1 kan opleveren, mits alle strikte Nederlandse belastingregels, waaronder die van de Wet excessief lenen, nauwgezet worden nageleefd. Bovendien vereist het dat je de complexiteit en de administratieve last kunt overzien, inclusief de risico’s zoals het afwaarderen van de lening aan de DGA in geval van een failliete holding.

Hypotheek contant: kan een holding contante betalingen doen en wat zijn de gevolgen?

Nee, een holding kan in Nederland geen contante betalingen doen voor een hypotheek uit holding, en dit is bovendien zeer onverstandig gezien de ernstige juridische en praktische gevolgen. Allereerst verbieden nieuwe regelgeving, met ingang van 2025, contante betalingen boven € 3.000 in zakelijke transacties, specifiek gericht op het bestrijden van witwassen, fraude en belastingontduiking. Bovendien accepteren notarissen, die onmisbaar zijn voor het opstellen en inschrijven van een hypotheekakte, in de praktijk geen cashbetalingen voor dergelijke transacties. Grote contante stortingen worden door banken aangemerkt als een ongebruikelijke transactie en vallen onder de strenge monitoring van de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme (Wwft). Dit leidt tot administratieve problemen en een gebrek aan documentatie, wat het extreem moeilijk maakt om bij geschillen of controles bewijs van betaling aan te tonen. Daarnaast zijn er veiligheidsrisico’s, zoals diefstal of verlies van geld, en kunnen banken hoge kosten in rekening brengen voor het verwerken van grote contante bedragen van ondernemers. Een holding moet altijd handelen volgens zakelijke voorwaarden en met volledig transparante geldstromen om fiscale en juridische complicaties te voorkomen.

Veelgestelde vragen over hypotheek uit holding

Waarom kiezen voor HomeFinance als hypotheekadviseur bij een hypotheek uit holding?

Kiezen voor HomeFinance als uw hypotheekadviseur bij een hypotheek uit holding is een strategische zet voor Directeur Groot Aandeelhouders (DGA’s) vanwege de gespecialiseerde kennis en het onafhankelijke advies dat wij bieden in deze complexe financieringsvorm. Deze onafhankelijke positie stelt ons in staat om uw persoonlijke en zakelijke financiële situatie breed te beoordelen, zonder gebonden te zijn aan de producten van specifieke banken of financiële instellingen. We zorgen ervoor dat de lening voldoet aan alle strikte wettelijke eisen, zoals de marktconforme rente om schenkbelasting te voorkomen en de naleving van de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap, welke cruciale fiscale en juridische gevolgen met zich meebrengen. Onze deskundige adviseurs begeleiden u stap voor stap door het hele proces, van de interne evaluatie en het opstellen van een gedegen leningsovereenkomst tot de juridische formalisering via de notaris en een onafhankelijke taxatie, waardoor u een passend advies krijgt dat naadloos aansluit bij uw specifieke wensen en financiële doelen.