U kunt meer hypotheek krijgen dan de vraagprijs van een woning, mits de getaxeerde woningwaarde dit toelaat of u investeert in energiebesparing. Standaard leent u maximaal 100 procent van de woningwaarde, maar voor energiebesparende maatregelen kan dit oplopen tot 106 procent. Op deze pagina leest u precies hoe dit werkt en welke voorwaarden hierbij gelden.
Wat betekent meer hypotheek dan de vraagprijs?
Meer hypotheek dan de vraagprijs betekent dat u een hogere lening afsluit dan de initiële vraagprijs van de woning. De hoogte van uw hypotheek is echter altijd gekoppeld aan de taxatiewaarde van het huis, niet aan de vraagprijs. Normaal gesproken mag de hypotheek niet hoger zijn dan de marktwoningwaarde, wat neerkomt op 100% van de taxatiewaarde.
Er zijn uitzonderingen: de hypotheek kan hoger zijn dan de woningwaarde door het meefinancieren van aankoopkosten. Ook kan de hypotheek oplopen tot 106% van de woningwaarde als u verduurzamingen meefinanciert. Als uw hypotheeklening hoger is dan de waarde van de woning, staat deze ‘onder water’, wat een mogelijke restschuld bij verkoop betekent.
De rol van de taxatiewaarde versus de vraagprijs bij hypotheekverstrekking
De taxatiewaarde is doorslaggevend voor de maximale hypotheek, niet de vraagprijs. Een hypotheekverstrekker baseert het maximale hypotheekbedrag altijd op de taxatiewaarde van de woning. Dit betekent dat u niet zomaar meer hypotheek dan de vraagprijs kunt krijgen als de taxatie dit niet ondersteunt. Een gevalideerd taxatierapport moet voldoende waarde aantonen voor de hypotheekverstrekking.
Een onafhankelijke taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast via een gevalideerd taxatierapport. De taxateur inspecteert de woning grondig en beoordeelt factoren die de waarde kunnen verhogen of verlagen. Hierbij kijkt de taxateur naar recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Banken gebruiken deze taxatiewaarde als de officiële marktwaarde voor de hypotheekverstrekking.
Voorwaarden en regels voor een hypotheek hoger dan de vraagprijs
De regels voor een hypotheek die hoger is dan de vraagprijs draaien om de taxatiewaarde van de woning en uw financiële draagkracht. Een hypotheek mag in principe niet hoger zijn dan de marktwoningwaarde, tenzij u investeert in woningverduurzaming; dan is 6% extra mogelijk. Wettelijk is vastgelegd dat de hypotheek ook niet hoger mag zijn dan de waarde van de woning na een verbouwing. Een woningkoper die minder leent dan de toegestane inkomenstoets, kan soms een hypotheek krijgen die hoger is dan de woningwaarde, bijvoorbeeld door meefinanciering van aankoopkosten. Voor de meeste mensen is het belangrijk om te onthouden dat de taxatiewaarde leidend blijft, tenzij u specifiek investeert in energiebesparing.
Stel, u heeft een woning gekocht voor een lage vraagprijs en wilt deze nu flink verbouwen. Dan gelden de regels voor het verhogen van uw hypotheek. Dit kan zonder notaris als er opnameruimte in de hypotheek is, wat betekent dat de hypotheekakte al voor een hoger bedrag is ingeschreven dan het huidige geleende bedrag. Uw inkomen moet deze verhoging wel toelaten. Een onderhandse verhoging vereist dus ruimte in de hypothecaire inschrijving. U mag de hypotheek verhogen als er overwaarde op het huis is, of een waardestijging door verbouwing. De mogelijkheid tot hypotheekverhoging hangt af van overwaarde, een verhoogde inschrijving en voldoende inkomen. U moet voldoen aan voorwaarden zoals voldoende ruimte tussen de openstaande lening en de marktwaarde van de woning.
Alternatieven om het verschil tussen hypotheek en vraagprijs te financieren
Als uw hypotheek niet de volledige koopprijs dekt, zijn er andere manieren om het verschil te financieren. Extra financieringsbronnen voor woningkopen kunnen bestaan uit een schenking, een Starterslening of het inzetten van overwaarde. Een familiehypotheek biedt ook een alternatieve financieringsbron, vooral voor leningnemers die geen hypotheek krijgen bij een reguliere geldverstrekker.
Een tweede hypotheek afsluiten bij een andere hypotheekverstrekker kan een alternatieve financieringsoptie zijn. Dit is een mogelijke optie voor extra financiering als u uw bestaande hypotheek niet wilt verhogen. Echter, bijna geen hypotheekverstrekkers accepteren deze constructie. Het is een alternatief dat kan dienen bij behoefte aan extra financiering, maar de praktijk leert dat bijna geen geldverstrekkers dit aanbieden.
Risico’s van een hypotheek hoger dan de vraagprijs
Overbieden op een woning brengt risico’s met zich mee, vooral als de hypotheekschuld hoger wordt dan de waarde van de woning. Dit kan leiden tot een hypotheek die ‘onder water’ staat, wat betekent dat de lening hoger is dan de actuele waarde van uw huis. U betaalt dan meer dan de taxatiewaarde van de woning.
Overbieden vergroot ook het risico op financieringsproblemen. Overbieden boven de taxatiewaarde is zelfs het grootste risico voor het rondkrijgen van uw hypotheekfinanciering, omdat u het overbedrag persoonlijk moet betalen. Voor de bank ontstaat een hoog risico wanneer u meer leent dan de marktwaarde van de woning. Een hoge hypotheek ten opzichte van de woningwaarde leidt tot een hogere risicoklasse bij de geldverstrekker.
Is het altijd mogelijk om meer te lenen dan de vraagprijs?
Nee, u kunt niet altijd meer lenen dan de vraagprijs van een woning. In sommige situaties is het wel mogelijk om een hogere hypotheek te krijgen dan de koopprijs. Dit geldt bijvoorbeeld als u een nieuw huis koopt en direct gaat verbouwen. Vooral bij verduurzaming van de woning kan de maximale lening hoger uitvallen dan de oorspronkelijke koopprijs.
Hoe beïnvloedt overbieden mijn maandlasten?
Overbieden op een woning verhoogt uw maandelijkse hypotheeklasten. U leent immers een hoger bedrag, wat direct leidt tot hogere maandelijkse betalingen. Dit betekent dat uw vaste lasten toenemen. Houd hier rekening mee bij het bepalen van uw budget.
Wat doet een hogere hypotheek met mijn financiële risico?
Een hogere hypotheek verhoogt uw financiële risico. Een hoger leenbedrag ten opzichte van de woningwaarde leidt tot een hogere risicoklasse. Dit betekent een hogere risico-opslag op uw hypotheekrente. Hierdoor stijgen uw maandlasten en de totale terugbetaling aan de bank. Een verhoogde hypotheek brengt ook een groter schuldrisico met zich mee, vooral bij wijzigingen in uw financiële situatie. U riskeert zelfs het verlies van uw eigen woning als u de betalingsverplichtingen niet nakomt, aangezien de woning als onderpand dient.
