Wat is een schenkingsovereenkomst voor een hypotheek?
Een schenkingsovereenkomst voor een hypotheek stelt u op wanneer u een financiële bijdrage ontvangt van familieleden voor uw hypotheek. Dit geldt voor woningkopers of hypotheekoversluiters die een schenking of lening van familie of vrienden krijgen. De verklaring moet specifieke gegevens bevatten, zoals het bedrag van de schenking en de naam van de ontvanger. Een aparte overeenkomst is nodig voor elke schenking die u ontvangt voor uw eigen woning.
Een schenkingsovereenkomst kan de kans op een hypotheek vergroten, vooral voor mensen zonder vast inkomen. Het zorgt ook voor lagere maandelijkse hypotheeklasten, omdat u minder hoeft te lenen voor de woningaankoop. Sommige banken zien een lening met een schenkingsovereenkomst niet als schuld, waardoor deze niet meetelt voor uw maximale hypotheek. Een leen-schenkconstructie, waarbij maandlasten van een familiehypotheek deels of volledig worden geschonken, is ook mogelijk. Hierbij is het belangrijk dat de schenking voldoende is om de rente en aflossing te betalen. Ouders kunnen jaarlijkse rente en aflossing terugschenken aan hun kind, mits het kind de hypotheeklasten betaalt.
Waarom is een schenkingsovereenkomst belangrijk bij het kopen van een huis?
Een schenkingsovereenkomst is belangrijk bij het kopen van een huis omdat u hiermee de herkomst van eigen middelen aantoont. De woningkoper moet dit document overleggen als bewijs. Voor elke schenking die u ontvangt voor uw eigen woning, is een aparte overeenkomst nodig.
Dit document helpt ook bij het kennen van de regels en voorwaarden rondom het kopen van een huis met een schenking. Voor ongehuwd samenwonende woningkopers is het cruciaal om afspraken over de verdeling bij verkoop van de woning vast te leggen in een samenlevingscontract, zeker wanneer een grote schenking is ingebracht.
Belastingvrij schenken en schenkbelasting regels
De Nederlandse schenkbelastingregeling kent verschillende vrijstellingen voor schenkingen. Voor 2024 geldt een jaarlijkse vrijstelling van €2.897 voor schenkingen van derden. Ouders kunnen hun kinderen in 2024 jaarlijks €6.633 belastingvrij schenken. Daarnaast is er een eenmalige verhoogde vrijstelling van €31.813 die ouders aan hun kinderen kunnen schenken, mits het kind tussen de 18 en 40 jaar oud is en de schenking niet voor een eigen woning wordt gebruikt. De eenmalige verhoogde vrijstelling voor de eigen woning (de zogenaamde ‘jubelton’) is per 1 januari 2024 afgeschaft.
Schenkbelasting wordt verschuldigd over het deel van een schenking dat boven de geldende vrijstelling uitkomt. In 2024 bedroeg de schenkbelasting voor kinderen en partners 10% over de eerste €152.368 en 20% over het meerdere. Schenkbelasting kan worden verminderd door de schenking over meerdere jaren te spreiden en/of door gebruik te maken van de jaarlijkse vrijstellingen.
Actuele vrijstellingsbedragen en fiscale regels
De jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen in Nederland bedraagt in 2026 €5.515. In 2025 gold een eenmalig verhoogde vrijstelling van €32.195. De Belastingdienst heeft de fiscale regels voor box 3 bekendgemaakt, inclusief de forfaitaire percentages voor 2024. Deze percentages zijn van belang voor de vermogensbelasting. Naast schenkingen gelden er ook vrijstellingen voor erfbelasting. Zo bedraagt de erfbelastingvrijstelling voor partners in 2025 €804.698. Voor andere situaties geldt in 2026 een erfbelastingvrijstelling van €20.209. Voor actuele fiscale regels en vrijstellingen verwijzen wij u naar de Belastingdienst.
Is een notaris verplicht bij het opstellen van de schenkingsovereenkomst?
Nee, een notaris is niet altijd verplicht bij het opstellen van een schenkingsovereenkomst voor een hypotheek. Voor een gewone schenking van geld heeft u geen notaris nodig. Een notariële schenkingsakte is wel verplicht bij een schenking van een woning. Bij een schenking op papier moet de schenkingsakte door een notaris worden opgesteld. Deze akte vereist dan ook notariële vastlegging door een notaris, waarbij de gevers dit moeten laten vastleggen.
Kosten en aandachtspunten bij een schenkingsovereenkomst
De kosten voor een schenkingsovereenkomst voor geld zijn met gemiddeld €27,50 beperkt. Toch is de financiële impact van de afspraken die u maakt veel groter.
Ouders die geld schenken voor een woning moeten goed nadenken over de gevolgen bij overlijden. Wie zijn dan de begunstigden van de schenking? Ook belangrijk is hoe de schenking wordt behandeld bij een relatiebreuk.
De schenkingsakte zelf kan specifieke voorwaarden bevatten. Denk aan het doel van de schenking, of het een voorschot op de erfenis is, en uitsluitingsclausules. Deze clausules beschermen bijvoorbeeld tegen een (ex)schoonkind.
Als hypotheekaanvrager moet u de schenkingsovereenkomst overleggen bij de aanvraag. Verdiep u als ontvanger goed in de schenkingsregels.
Hypotheek berekenen met schenkingsovereenkomst
U kunt een hypotheekberekening maken met een schenking. Een financiële schenking van ouders of familie kan uw hypotheekbedrag verhogen. De schenking wordt dan als eigen geld ingevuld, wat de maximale hypotheek van de woningkoper kan verhogen. Een hypotheek berekenen kan met eigen geld, en u kunt een schenkingsovereenkomst gebruiken voor hypotheekfinanciering.
Voor een correcte hypotheekberekening met schenkingsovereenkomst moet u een schenkingsovereenkomst overleggen. De bank vraagt hierom bij uw hypotheekaanvraag. U moet ook een uitdraai van de rekening met bijschrijving van de schenking aanleveren. Een voorbeeld schenkingsovereenkomst kan hierbij helpen. Dit toont de herkomst van uw eigen middelen aan en is cruciaal voor een succesvolle hypotheekaanvraag.
Kan ik een schenking gebruiken voor hypotheekaflossing?
Ja, u kunt een belastingvrije schenking gebruiken om uw hypotheek af te lossen of een restschuld te betalen. Dit kan ook voor het afkopen van erfpacht of woningverbetering. Een huiseigenaar kan zo versneld aflossen, wat de maandlasten kan verlagen. Zelfs bij een aflossingsvrije hypotheek die afloopt, kan een schenking helpen bij het terugbetalen. Banken staan vaak 100% boetevrij aflossen met een schenking toe, zeker voor nieuwe hypotheken vanaf 30 september 2025. Overleg wel met een hypotheekadviseur over de fiscale gevolgen van zo’n schenking. Er zijn specifieke regels voor aflossen met een schenking, ook voor 2025.
Wat gebeurt er als de schenking niet correct is vastgelegd?
Als een schenking niet correct is vastgelegd, kan dit leiden tot onvoorziene problemen. Een onderhandse schenking, zonder notariële akte, vervalt bij het overlijden van de schenker volgens artikel 7:177 Burgerlijk Wetboek, waardoor u de schenking dan niet meer kunt opeisen. Niet voldoen aan de voorwaarden van een schenking onder schuldigerkenning kan leiden tot heffing van erfbelasting over het geschonken bedrag. Bij een schenking op papier kan het niet betalen van de jaarlijkse rente door de schenker een belastingschuld over de gehele schenking veroorzaken, waardoor de ontvanger dit bedrag niet als schuld kan opvoeren in de erfenis. Het recht van schenking wordt bovendien geheven over wat de begiftigde daadwerkelijk verkrijgt, na aftrek van lasten. Een bovenmatige schenking kan leiden tot een terugbetalingsverplichting aan de boedel, en een schenking aan een kind moet verrekend worden met de erfenis als dit is afgesproken. Zonder een uitsluitingsclausule valt een schenking in de gemeenschap van goederen, wat ongewenst kan zijn. Het correct vastleggen van een schenking voorkomt veel problemen.
Kan ik meerdere schenkingen combineren voor mijn huis?
Ja, u kunt een belastingvrije schenking voor een koophuis spreiden over maximaal drie opeenvolgende jaren. Dit betekent dat u de schenking in delen ontvangt om zo optimaal gebruik te maken van de vrijstellingsregels. Ouders kunnen ook een combinatie van lenen en schenken toepassen om hun kind te helpen bij de woningkoop. Hierbij lenen zij een deel van de koopsom en schenken jaarlijks de betaalde rente en aflossing terug, tot aan de jaarlijkse vrijstelling.
Wanneer is het verstandig om hypotheekadvies in te winnen?
Hypotheekadvies is verstandig bij belangrijke keuzes over uw hypotheek, zowel voor een bestaande als een nieuwe. Een woningkoper doet er goed aan advies in te winnen, want een hypotheek is een grote financiële verplichting voor decennia. Als woningbezitter is professioneel financieel advies belangrijk op cruciale momenten, zoals bij pensioen, het einde van de rentevaste periode, of bij twijfel over een hypotheekverhoging. Een adviseur bespreekt dan de voor- en nadelen en bijkomende kosten. Het is aan te raden een persoonlijke afspraak te maken met een onafhankelijke adviseur om de mogelijkheden te bespreken. Advies is ook nuttig als u financiële mogelijkheden onderzoekt, zoals het kopen van een eerste woning, oversluiten of verduurzamen. Vroegtijdig advies kan problemen op de woningmarkt voorkomen, bijvoorbeeld bij een scheiding of het kiezen van een overbruggingshypotheek. Het is essentieel voor optimale financiële keuzes en een optimale hypotheekregeling, passend bij uw persoonlijke situatie, en bij het kiezen van een overwaarde-product.
