Een hypotheek uit eigen BV kent specifieke voorwaarden die u moet weten. U kunt een hypotheek uit uw eigen BV nemen als uw BV voldoende liquide middelen heeft. Deze lening vereist notariële vastlegging via een hypotheekakte en moet voldoen aan zakelijke voorwaarden, zoals een marktconforme rente en een annuïtaire aflossing over maximaal 30 jaar. Vestiging van hypotheekrecht is nodig om de lening uit te sluiten van de wet excessief lenen. De maximale hypotheek wordt berekend op basis van salaris, dividend en behaalde winst van de BV. Een voordeel is dat u zelf de voorwaarden kunt bepalen.
Wat is een hypotheek via de eigen BV?
Een hypotheek via de eigen BV is een lening van uw eigen besloten vennootschap (BV) om een woning te financieren. Wat betekent dit nu precies voor u als ondernemer? Een eigenaar van een BV kan geld lenen van de eigen BV voor diverse privédoeleinden, waaronder een hypotheek. Vooral een directeur-grootaandeelhouder (DGA) heeft de mogelijkheid om de hypotheek uit de eigen BV te financieren.
Deze constructie betekent dat u geld leent van uw eigen onderneming als privépersoon voor de aankoop van een woning. Het biedt flexibiliteit in hypotheekbeheer, met opties voor lenen of maximaal aflossen. Het gaat hierbij om een zakelijke hypotheek, wat vermogensscheiding mogelijk maakt. De hypotheekovereenkomst met de eigen BV beschrijft de specifieke voorwaarden. Toch is een hypotheek bij de BV niet altijd de meest gunstige optie.
Belangrijke voorwaarden voor een hypotheek bij je eigen BV
Voor een hypotheek bij uw eigen BV gelden belangrijke voorwaarden die u goed moet begrijpen. Deze omvatten onder meer:
- Zakelijke leningseisen, zoals een schriftelijke overeenkomst en marktconforme rente.
- De verplichting om hypotheekrecht te vestigen op uw eigen woning ten gunste van de BV.
- Fiscale regels, waaronder de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
- De noodzaak van voldoende liquide middelen in de BV.
Zakelijke leningseisen en rentevoorwaarden
Een zakelijke lening moet voldoen aan zakelijke voorwaarden, alsof een onafhankelijke derde de lening zou verstrekken. Dit betekent dat de lening zakelijke condities vereist, vastgelegd in een leningsovereenkomst, waarbij u aantoont dat uw onderneming financieel gezond is en terugbetalingscapaciteit heeft. De rentevoorwaarden zijn hierin essentieel; een zakelijke leenovereenkomst legt het rentepercentage en de looptijd vast. De rente hangt af van de marktrente, het risicoprofiel en de financiële gezondheid van het bedrijf. Verschillende factoren bepalen de rente, zoals de leningmontage, de looptijd, de kredietwaardigheid en marktomstandigheden, met een bereik tussen de
4% en 12% voor zakelijk krediet in Nederland. Een lagere rente is mogelijk bij aanwezigheid van onderpand. De aanvrager van een zakelijke lening spreekt de leningsvoorwaarden af, waarbij aandachtspunten zoals het leenbedrag, boetevrij aflossen en bijkomende kosten belangrijk zijn. Voor een ondernemer die een bedrijfspand wil financieren, is het cruciaal om deze zakelijke leningseisen en rentevoorwaarden goed te begrijpen.
Vereisten voor het vestigen van een hypotheekrecht
Voor het vestigen van een hypotheekrecht in Nederland zijn specifieke vereisten. U heeft een vestigingshandeling nodig, een geldige juridische titel en beschikkingsbevoegdheid van de hypotheekgever. Een notariële hypotheekakte is hierbij essentieel, zeker bij hypotheekverstrekking vanuit uw BV. Deze akte moet de geldvordering omschrijven waarvoor de hypotheek dient. Woont u samen in de woning, dan is voorafgaande toestemming van uw partner vereist. De eigenaar van het registergoed kan dit recht vestigen. Ook moet een volmacht voor de hypotheekvestiging in een notariële akte worden vastgelegd. Ondernemers die geld uitlenen kunnen op deze manier een zekerheidsrecht vestigen.
Aftrekbaarheid van rente en fiscale regels
De aftrekbaarheid van rente op een hypotheek uit uw eigen BV kent fiscale regels en beperkingen. De earningsstrippingregeling beperkt de aftrekbaarheid van het saldo aan renten, het verschil tussen rentelasten en rentebaten. Dit saldo is niet aftrekbaar boven een drempel van €1.000.000 of 30% van de fiscale EBITDA. De maximale aftrekbare rente is verder beperkt tot 20% van de gecorrigeerde winst (EBITDA), met een maximum van €1.000.000. Vanaf 2025 wordt de earningsstrippingregeling verruimd, al worden de regels voor vastgoedlichamen juist aangescherpt. Niet-aftrekbare rente kunt u onder voorwaarden later alsnog aftrekken, bijvoorbeeld bij voldoende winst in de BV of door deze voor één jaar mee te nemen naar de toekomst.
Fiscale gevolgen en regels bij lenen van je eigen BV
Lenen van uw eigen BV brengt fiscale gevolgen en specifieke regels met zich mee, die u in uw aangifte inkomstenbelasting moet verwerken. De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap, ingegaan op 1 januari 2023, verandert de fiscale gevolgen van leningen van uw BV. U krijgt te maken met belastingheffing in box 2 als uw lening boven een drempel van €700.000 komt, wat kan leiden tot een onverwacht hoge belastingaanslag. Dit raakt zowel de belastingaspecten in box 1 en box 3 als de aftrekbaarheid van rente.
Box 1 versus box 3: belastingaspecten
De belastingaspecten van een hypotheek uit eigen BV vallen onder verschillende boxen, waarbij de belasting in Box 1 lager is. Box 3 belasting heeft betrekking op vermogen, schulden en kapitaalverzekeringen. Het is van toepassing op uw vermogen en berekent belasting over dit vermogen. Deze box, ook wel vermogensrendementsheffing genoemd, gaat over inkomen uit vermogen. De berekening gebeurt op basis van een fictief of forfaitair rendement. In 2023 bedroeg de Box 3 belasting 32 procent inkomstenbelasting.
Excessief lenen en de impact op je belastingaangifte
Excessief lenen van uw eigen BV betekent dat u belasting betaalt over het deel van de lening dat boven een bepaalde grens komt. Deze Wet excessief lenen bij eigen vennootschap is bedoeld om te voorkomen dat aanmerkelijkbelanghouders belastingheffing lang uitstellen. Vanaf 31 december 2025 geldt een drempel van €500.000; in 2023 was dit nog €700.000. Het bedrag boven deze drempel wordt gezien als fictief regulier inkomen uit aanmerkelijk belang en belast in box 2. Over dit deel betaalt u 26,9% inkomstenbelasting. De belasting die u betaalt over excessief lenen kunt u verrekenen wanneer u de schulden aflost. Soms leidt excessief lenen voor een eigen woning niet tot heffing, bijvoorbeeld door een wettelijke drempelverlaging van €200.000.
Stappenplan voor het afsluiten van een hypotheek via je eigen BV
Het afsluiten van een hypotheek via uw eigen BV volgt een duidelijk proces. Dit proces omvat doorgaans vijf stappen, beginnend met de voorbereiding en het verzamelen van benodigde documenten. Daarna onderhandelt u over de rente en voorwaarden, gevolgd door de notariële vastlegging en registratie van de hypotheek.
Onderhandelen over rente en voorwaarden
Bij een hypotheek uit uw eigen BV kunt u de rente en voorwaarden grotendeels zelf bepalen. Dit betekent dat u en uw BV afspraken kunnen maken over het rentepercentage, de looptijd en de aflossingstermijnen. Houd er rekening mee dat de rente marktconform moet zijn, met een maximale afwijking van 25 procent. Alle afspraken, zoals het leenbedrag, de rentevastperiode en eventuele kosten voor vervroegde aflossing, legt u vast in een leningsovereenkomst. Voor een ondernemer die bijvoorbeeld een onverwachte bonus ontvangt, is het handig om duidelijke voorwaarden voor vervroegde aflossing te hebben. Een goed opgestelde overeenkomst voorkomt discussies achteraf.
Notariële vastlegging en registratie hypotheek
Notariële vastlegging en registratie van uw hypotheek zijn verplichte stappen. Een notaris regelt de vastlegging van het hypotheekrecht in een hypotheekakte. Deze notariële akte moet vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers. De notaris zorgt voor de registratie van de hypotheekakte bij het Kadaster en in het hypotheekregister. Zonder deze inschrijving is het hypotheekrecht niet geldig. Dit geeft u als ondernemer zekerheid over de juridische status van uw lening.
Risico’s en aandachtspunten bij een hypotheek uit eigen BV
Een hypotheek uit uw eigen BV brengt specifieke risico’s en aandachtspunten met zich mee. Deze risico’s hangen af van de financiële situatie van uw bedrijf en de waarde van het onderpand. Geldverstrekkers willen ook inzicht in de risico’s binnen uw zakelijke activiteiten en de algemene bedrijfssituatie.
Liquiditeitsrisico’s voor de BV en privé
De liquiditeitsrisico’s voor uw BV en privé zijn belangrijk bij een hypotheek uit eigen BV. Als eigenaar van een BV kunt u geld lenen van uw eigen BV. Wanneer uw BV geld uitleent aan u privé, worden de vrije liquiditeiten van de BV ingezet. Dit verkleint de liquiditeitspositie van de BV en kan een risico vormen voor de financiële gezondheid van de BV, vooral bij een te hoge lening. Het bestuur van de BV moet wettelijk de liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit beoordelen. Een zakelijke overeenkomst voor zo’n lening vereist ook een liquiditeitstest van de BV. De juridische scheiding tussen het vermogen van het bedrijf en privévermogen van de ondernemer is een belangrijke reden om een BV op te richten, wat de veiligheid van privévermogen waarborgt en persoonlijk risico verlaagt. Echter, de BV vereist vaak een borgstelling van de privépersoon, wat het persoonlijke risico weer verhoogt.
Gevolgen bij faillissement of verkoop van de BV
Bij faillissement of verkoop van uw BV zijn er belangrijke gevolgen. Als de BV onvoldoende activa heeft, kan een faillissement gevolgen hebben voor uw persoonlijke bezittingen. Schuldeisers van de BV kunnen echter meestal geen aanspraak maken op uw privévermogen. Een BV met meer schulden dan bezittingen moet zelf faillissement aanvragen. Bij het verkopen of opheffen van een BV kunt u te maken krijgen met mogelijke aansprakelijkheid. Een verkoper kan tot vijf jaar na de handeling aansprakelijk zijn voor schulden uit de bestuursperiode, vooral bij onbehoorlijk bestuur. De verkoop van een BV heeft ook fiscale gevolgen voor zowel koper als verkoper. Een BV kan op drie manieren beëindigd worden, zoals via turboliquidatie als er geen baten zijn. Het liquidatieproces van een BV is complexer dan bij een eenmanszaak.
Alternatieven voor een hypotheek via de eigen BV
U heeft verschillende alternatieven voor een hypotheek via uw eigen BV. Hoewel een ondernemer een woning kan kopen met een hypotheek van de eigen BV, is het belangrijk om deze te vergelijken met andere financieringsopties. Als uw BV niet genoeg geld heeft, kunt u een hypotheek bij een bank krijgen. Een hypotheek uit eigen BV is vooral aantrekkelijk als de BV ruim saldo heeft dat voorlopig niet nodig is. Is dat niet het geval, dan is een bankhypotheek vaak een betere keuze. Een hypotheek bij eigen BV kan worden overgesloten. Een directeur-grootaandeelhouder (DGA) kan een hypotheek bij de eigen BV herfinancieren naar een bankhypotheek. Gedeeltelijk oversluiten naar een bank kan zelfs leiden tot een aantrekkelijker rentepercentage zonder tariefopslagen. Een hypotheek bij een bank ter vervanging van de BV-hypotheek kan (deels) verplichte aflossing bevatten. Ook een ondernemer met een privé hypotheek bij een bank kan voordelig boetevrij aflossen, vooral aan het einde van de rentevaste periode.
Rekenvoorbeeld: wat levert een hypotheek via eigen BV op?
Een hypotheek via uw eigen BV kan u financieel voordeel opleveren. De hypotheekrente die u betaalt, blijft in uw eigen BV. Dit betekent een besparing op kosten die u anders aan een bank zou betalen.
Voor een privé-ondernemer is de betaalde rente aan de eigen BV fiscaal aftrekbaar in box 1, mits de aflossing minimaal annuïtair is en de looptijd maximaal 30 jaar. Stel, u bent een zzp’er en betaalt rente aan uw eigen BV; deze rente is aftrekbaar tegen 36 procent belastingaftrek. Dit rentevoordeel voor de BV-eigenaar komt doordat de afgesproken hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is in privé, vaak tegen een lager percentage dan u aan een externe partij zou betalen. De rente bij een eigen BV hypotheek kan variëren tussen marktconforme grenzen, maar mag maximaal 25% hoger zijn dan een vergelijkbare bankrente. Voor de meeste ondernemers met voldoende liquide middelen in hun BV is dit een aantrekkelijke optie. Een rekentool kan u helpen het toekomstige financiële voordeel van een hypotheek via uw eigen BV te berekenen.
Is een hypotheek via je eigen BV geschikt voor jouw situatie?
Een hypotheek via je eigen BV kan geschikt zijn voor jouw situatie als je als ondernemer een woning wilt kopen met een hypotheek van je eigen BV en je BV voldoende liquide middelen heeft die voorlopig niet nodig zijn. Dit biedt voordelen zoals het zelf bepalen van de voorwaarden en het behouden van rente en aflossing binnen je eigen BV. Het financiële voordeel hangt af van het rendement dat je BV realiseert en kan een besparing op kosten opleveren, omdat je als zzp’er vaak minder rente betaalt dan aan een externe partij. Voor zzp’ers is het belangrijk om je door een fiscalist te laten adviseren over de geschiktheid van deze constructie. Ook voor de financiering van een tweede woning vanuit de BV kan dit een optie zijn, waarbij de hypotheek uit eigen BV flexibele opties voor hypotheekbeheer biedt, zoals lenen of maximaal aflossen.
Wanneer kies je beter voor een particuliere hypotheek?
Een particuliere hypotheek kiest u wanneer deze beter past bij uw persoonlijke situatie en toekomstplannen. De optimale hypotheekkeuze hangt af van uw individuele wensen en plannen als woningkoper. Soms is een hogere rente bij een particuliere verstrekker toch de betere optie. Dit geldt als de voorwaarden gunstiger zijn. U kiest dan een hypotheek die past bij uw persoonlijke situatie en een geschikte hypotheekvorm.
Onze hulp bij het vergelijken en afsluiten van een hypotheek via eigen BV
Bij het vergelijken en afsluiten van een hypotheek via uw eigen BV is deskundige ondersteuning essentieel. Onafhankelijke hypotheekadviseurs bieden vergelijkend hypotheekadvies aan en helpen u bij het vinden van de beste opties. Hiervoor gebruiken zij speciale software om rentes en voorwaarden van wel 37 aanbieders te vergelijken. Dit proces start na ondertekening van de opdracht tot dienstverlening. Voor gratis advies en berekeningen kunt u terecht bij gespecialiseerde partijen, en ook voor persoonlijk fiscaal advies is er hulp beschikbaar.
Gratis advies en berekeningen
U kunt inderdaad gratis advies en berekeningen krijgen voor uw hypotheek via de eigen BV. Zo biedt Zicht adviseurs vrijblijvend een berekening van uw maandlasten aan. Ook kunt u bij 123Advies een gratis financieel beeld krijgen in 15 minuten. Een gratis adviesgesprek kan een waarde van €295,- vertegenwoordigen. AdviesUnie biedt bovendien een berekeningsservice voor zowel uw maandelijkse hypotheeklasten als uw maximale hypotheek. Voor uitgebreider financieel advies gelden variabele kosten. Deze tarieven liggen doorgaans tussen €1.750,- en €3.500,-, waarbij online advies vanaf €1.450,- tot maximaal €2.150,- kost. Extra berekeningen of onderbouwingen bij afwijkende regels kunnen €300 kosten.
Contact opnemen voor persoonlijk fiscaal advies
Voor persoonlijk fiscaal advies neemt u contact op met een fiscaal adviseur of notaris. Dit is vooral belangrijk wanneer u vragen heeft over uw persoonlijke situatie of de belastingaangifte van uw eigen woning. Een adviseur kan u helpen met belangrijke fiscale beslissingen. Zij bieden persoonlijk fiscaal advies, specifiek voor uw fiscale keuzes en belastingplanning. Door met een fiscalist te overleggen, krijgt u inzicht in uw financiële situatie.
Gerelateerde hypotheekvoorwaarden bij andere aanbieders
Hypotheekaanbieders buiten uw eigen BV hanteren verschillende voorwaarden. Banken en geldverstrekkers hebben elk hun eigen specifieke eisen. Nederlandse hypotheekverstrekkers hanteren eigen voorwaarden. Dit betekent dat hypotheekvoorwaarden verschillen per bank. Het is daarom slim om de algemene hypotheekvoorwaarden goed te vergelijken.
Verschillende hypotheekverstrekkers hebben uiteenlopende voorwaarden en tarieven. Onafhankelijke hypotheekadviseurs en online vergelijkingsdiensten kunnen u helpen bij het inzichtelijk maken van de mogelijkheden. Zij vergelijken hypotheekrentes en voorwaarden van een breed scala aan aanbieders, vaak tientallen, om de meest geschikte optie voor uw situatie te vinden.
Mag ik zelf de rente bepalen bij een lening van mijn BV?
Nee, u kunt de rente voor een lening van uw BV niet volledig zelf bepalen; deze moet voldoen aan zakelijke voorwaarden. De zakelijke rente baseert u op de marktrente die een particuliere belegger zou betalen. Deze rente kan variëren binnen marktconforme grenzen, waarbij de hypotheekrente uit uw eigen BV maximaal 25% hoger mag zijn dan een vergelijkbare bankrente. Een lening van uw eigen BV biedt vaak een rentevoordeel, omdat de rente voor privédoeleinden doorgaans lager is dan die van een bank. Dit rentepercentage moet u vaststellen op basis van de spaarrente plus een risicopremie, zoals blijkt uit jurisprudentie van de Hoge Raad van 5 februari 1997. Het is belangrijk dat u het rentepercentage voor een lening voor de eigen woning bij uw BV zo laag mogelijk vaststelt, binnen de kaders van de zakelijke marktrente.
Hoe voorkom ik dat de lening als excessief wordt gezien?
U voorkomt dat een lening als excessief wordt gezien door te zorgen dat deze valt onder de uitzondering voor de eigen woning. Leningen voor de eigen woning worden namelijk uitgesloten van de beoordeling van excessieve leningen. De Wet excessief lenen definieert een excessieve lening als een lening van meer dan €700.000 van de BV aan de DGA. Dit drempelbedrag van €700.000 telt ook voor schulden van uw fiscaal partner en verbonden personen. Blijft u boven dit bedrag, dan kan de Wet excessief lenen leiden tot extra belasting.
Kan ik de hypotheek oversluiten naar mijn BV?
Ja, u kunt uw hypotheek oversluiten naar uw eigen BV. Dit betekent dat de lening voor uw woning dan bij uw BV komt te liggen. Een ondernemer met een eigen BV kan een hypotheek uit de eigen BV nemen. Dit biedt als voordeel dat de rente en aflossing naar uw eigen BV gaan. Wel gold er een specifieke voorwaarde: een directeur-grootaandeelhouder die in 2023 een banklening oversluit naar de eigen BV, moest uiterlijk 31 december 2023 een hypotheekrecht vestigen op de eigen woning ten gunste van de BV. Een hypotheek van de eigen BV kan ook ondergebracht worden in box 3, een mogelijkheid die al sinds 2013 bestaat. Bovendien biedt een hypotheek uit eigen BV mogelijkheden voor flexibel hypotheekbeheer, zoals lenen of maximaal aflossen.
