De wettelijke regeling hypotheek bepaalt belangrijke regels en rechten voor gezamenlijke hypotheken, vooral als u samen een woning koopt. U leert hier dat partners hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de gehele hypotheekschuld, zelfs als de onderlinge afspraken anders zijn. Deze pagina legt uit wat dit betekent en welke afspraken u kunt maken om uw rechten te beschermen.
Wat is de wettelijke regeling rondom hypotheken?
De wettelijke regeling rondom hypotheken is de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, ingesteld in 2012. Deze regeling vormt de wettelijke basis voor hypotheekverstrekkers in Nederland. De Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet (TRHK), gebaseerd op de Gedragscode Hypothecaire Financiering, bepaalt de maximale hypotheek die u kunt krijgen. Dit gebeurt jaarlijks via vastgestelde hypotheeknormen.
Voor nieuwe hypotheken vereist de regeling aflossing binnen 30 jaar. Deze verplichte aflossing geldt sinds 1 januari 2013 en is een voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek. De hypotheekregels zijn begin 2013 gewijzigd voor nieuwe hypotheken, waarbij de spelregels zijn aangepast voor annuïteitenhypotheken en lineaire hypotheken. Een notaris is de enige die in Nederland een hypothecaire lening mag opstellen. Deze wettelijke kaders zorgen voor een gestandaardiseerde aanpak bij het verstrekken van hypotheken.
Hoofdelijke aansprakelijkheid bij gezamenlijke hypotheken
Wanneer u samen met iemand een hypotheek afsluit, bent u beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele schuld. Een gezamenlijke hypotheek vereist deze hoofdelijke aansprakelijkheid. Dit betekent dat hypotheekschuldenaars ieder afzonderlijk aansprakelijk zijn voor de volledige hypotheekschuld. De bank kan dus iedere lener hoofdelijk aansprakelijk stellen voor de gehele lening.
Bij een gezamenlijke hypotheek zijn partners afzonderlijk aansprakelijk voor de totale hypotheekschuld. Iedere eigenaar is hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekbetaling; elk persoon op de hypotheekakte kan tot betaling worden aangesproken. Woningkopers die samen een woning kopen, zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheek. Hoofdelijke aansprakelijkheid geldt voor de volledige hypotheekschuld. Dit maakt individuele aansprakelijkheid voor de volledige schuld mogelijk.
Deze juridische verplichting is essentieel om te begrijpen. Het zorgt ervoor dat partners met een gezamenlijke hypotheek hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de gehele schuld aan de hypotheek.
Wat is een draagplichtovereenkomst en hoe verschilt deze van de wettelijke regeling?
Een draagplichtovereenkomst is een interne afspraak tussen huiskopers die afwijkt van de standaard hoofdelijke aansprakelijkheid die de wettelijke regeling voorschrijft. Waar de wettelijke regeling stelt dat u beiden hoofdelijk aansprakelijk bent voor de gehele hypotheekschuld, regelt een draagplichtovereenkomst de verdeling van betalingsverplichtingen onderling. Deze overeenkomst legt vast hoe u de financiering en hypotheekschuld verdeelt. Dit is vooral relevant bij ongelijke investeringen in de woning.
De overeenkomst kan ook afspraken bevatten over de verdeling van woonlasten, bijvoorbeeld na een relatiebreuk. Daarnaast wordt een draagplichtovereenkomst vaak opgesteld voor fiscale scheiding, met name voor samenwonenden of gehuwden onder huwelijkse voorwaarden. Het kan ook afspraken over de hypotheekrenteaftrek vastleggen, wat de fiscale aftrek beïnvloedt. Om juridisch sterk te staan, wordt een draagplichtovereenkomst het liefst vastgelegd in een notariële akte en geregistreerd. Dit biedt sterker juridisch bewijs bij conflicten of overlijden.
Wanneer is het verstandig om een draagplichtovereenkomst te maken?
Wanneer u samen een woning koopt, is een draagplichtovereenkomst verstandig, vooral bij ongelijke financiële inbreng. Denk hierbij aan verschillen in spaargeld of schenkingen. Hoewel juridisch niet verplicht, is deze overeenkomst zeer aanbevolen voor gezamenlijke huizenkopers. Het voorkomt conflicten en regelt de verdeling van betalingsverplichtingen.
Een draagplichtovereenkomst is ook nuttig voor fiscale scheiding, met name voor samenwonenden of gehuwden onder huwelijkse voorwaarden. Het kan afspraken bevatten over woonlasten, bijvoorbeeld na een relatiebreuk. Voor individuele fiscale keuzes kan het opstellen van zo’n overeenkomst tijdens hypotheekadvies helpen. Om sterker juridisch bewijs te hebben bij conflicten of overlijden, wordt een draagplichtovereenkomst het liefst vastgelegd in een notariële akte en geregistreerd.
Praktijkvoorbeelden van wettelijke regeling en draagplichtovereenkomst bij samen kopen
Ondanks de wettelijke regeling voor hoofdelijke aansprakelijkheid, biedt een draagplichtovereenkomst praktische oplossingen voor woningkopers die samen een huis kopen. Deze overeenkomst regelt de verdeling van betalingsverplichtingen voor de hypotheek. Elke woningkoper kan zo’n overeenkomst opstellen.
Denk bijvoorbeeld aan partners die een huis kopen waarbij de één meer spaargeld inbrengt dan de ander. De partners moeten dan goed nadenken over hun onderlinge draagplicht. Dit zorgt voor helderheid over wie welk deel van de hypotheek en andere woonlasten betaalt. Een draagplichtovereenkomst kan ook helpen bij het behoud van het fiscale verleden van partners, vooral als de woning in een eenvoudige gemeenschap valt.
Fiscale gevolgen en hypotheekrenteaftrek bij gezamenlijke hypotheken
Fiscale partners profiteren van de hypotheekrenteaftrek bij een gezamenlijke hypotheek. U heeft recht op deze aftrekposten en kunt deze verdelen. Dit is vooral voordelig wanneer u een sterk verschillend Box 1 inkomen heeft.
De verdeling van de hypotheekrenteaftrek kan een besparing van honderden tot duizenden euro’s opleveren. Voor de belastingaangifte geven fiscale partners hun gezamenlijke inkomen op. Dit fiscale voordeel geldt voor gehuwden, geregistreerde partners of samenwonenden met een notarieel samenlevingscontract. Heeft u als fiscale partners twee koophuizen, dan geldt de hypotheekrenteaftrek slechts voor één woning. Voor de meeste fiscale partners is het verdelen van de aftrekposten een slimme zet.
Jouw rechten en plichten bij een gezamenlijke hypotheek
Bij een gezamenlijke hypotheek dragen partners samen de lusten en lasten van de woning. Dit betekent dat u gezamenlijk profiteert van het bezit, maar ook samen verantwoordelijk bent voor alle financiële verplichtingen. Het is verstandig om de woning op naam van beide partners te plaatsen.Een samenwonende partner heeft specifieke rechten, zoals het recht op verlaging van de hypotheekschuld. Deze rechten gelden wanneer u aantoonbaar meebetaalt aan de hypotheekschuld. Zo zijn uw bijdragen beschermd, zelfs als u niet getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap heeft.
Hoe kun je een hypotheek berekenen bij een gezamenlijke hypotheek?
Bij een gezamenlijke hypotheek wordt uw maximale leenbedrag berekend op basis van het gecombineerde inkomen van beide partners. Voor hypotheekvragers die samen een woning kopen, wordt het financieringslastpercentage berekend op basis van het hoogste inkomen plus 60% van het andere inkomen. Dit is een belangrijke stap om te weten hoeveel u kunt lenen. Stel, één partner verdient €40.000 en de ander €21.000. Dan wordt de berekening gedaan over €52.600, wat neerkomt op €40.000 plus 60% van €21.000. Dit gezamenlijk inkomen vormt de basis voor de maximale hypotheek.
Ook samenwonende partners kunnen hun maximale hypotheek berekenen en een gezamenlijke hypotheek aanvragen. Vanaf 2025 wordt een andere rekenmethode toegepast voor partners die samen een hypotheek aanvragen. Partners die hun gezamenlijke inkomen optellen, kunnen bijvoorbeeld niet automatisch een hypotheek van €550.000 lenen, zelfs niet bij een gezamenlijk bruto jaarinkomen van €109.350. De berekening is complexer dan een simpele optelsom.
