Een hypotheek met buitenlands inkomen is in Nederland mogelijk voor zowel een eerste als een tweede woning, mits uw persoonlijke situatie zorgvuldig wordt beoordeeld door een geldverstrekker of adviseur. U moet beschikken over vast en duurzaam inkomen uit loondienst van een buitenlandse werkgever, met een bruto-jaarinkomen van minstens €60.000, dat zowel in euro’s als in een andere valuta mag zijn. Op deze pagina leest u hoe dit precies werkt en welke voorwaarden hierbij komen kijken.
Wat betekent een hypotheek met buitenlands inkomen?
Een hypotheek met buitenlands inkomen betekent dat u een lening afsluit voor een woning in Nederland, terwijl uw inkomen geheel of gedeeltelijk uit het buitenland komt. Een woningkoper met buitenlands inkomen kan een Nederlandse hypotheek afsluiten voor woonhuisfinanciering. Buitenlands inkomen is toegestaan voor hypotheekverstrekking in Nederland, maar wel onder voorwaarden.
Dit vereist een zorgvuldige beoordeling van de situatie door de geldverstrekker of een gespecialiseerde hypotheekadviseur. Geldverstrekkers beoordelen hypotheekaanvragen met buitenlands inkomen individueel. Voor de meeste aanvragers is een individuele beoordeling door een gespecialiseerde adviseur de beste weg. Een woningkoper met buitenlands inkomen ondervindt vaak moeilijkheden bij het afsluiten van een hypotheek. Stel, u werkt in België en woont in Nederland; dan is de situatie anders dan wanneer u in de VS werkt en in Nederland een huis wilt kopen. Een woningkoper die in Nederland woont en inkomen in een andere valuta ontvangt, heeft gemakkelijker toegang tot een hypotheek. Voor bewoners van Nederland die in het buitenland werken en hun inkomen in euro’s ontvangen, is een hypotheek mogelijk. Hypotheekaanvragers met buitenlands inkomen in euro’s, werkzaam bij een buitenlands bedrijf, krijgen makkelijker toegang tot een hypotheek in Nederland.
Voorwaarden voor een hypotheek met buitenlands inkomen in Nederland
Een hypotheek met buitenlands inkomen in Nederland kent duidelijke voorwaarden. U moet een bruto-jaarinkomen van minstens €60.000 hebben en de woning dient uw hoofdverblijf te zijn. Verhuur van de woning is niet toegestaan. Uw inkomen moet vast en duurzaam zijn, afkomstig uit loondienst, en minstens één aanvrager moet een Nederlands paspoort bezitten. Ondernemers met buitenlands inkomen kunnen onder strikte voorwaarden ook een hypotheek krijgen. De specifieke eisen variëren verder per type inkomen, zoals binnen of buiten de EU, en voor expats of grenswerkers.
Specifieke eisen voor expats en grenswerkers
Expats en grenswerkers hebben inderdaad specifieke eisen voor een hypotheek met buitenlands inkomen. Zij zijn vaak hoogopgeleide professionals die tijdelijk in Nederland werken. Deze werknemers beschikken over specifieke ervaring of expertise die niet makkelijk in Nederland te vinden is. Hun werkgever stuurt hen vaak naar Nederland en zij hebben meestal een werkgarantie voor enkele jaren. Dit geeft geldverstrekkers zekerheid over hun inkomen. Veel buitenlandse werknemers kunnen ook gebruikmaken van de expatregeling, een fiscale regeling voor werknemers die uit het buitenland zijn geworven en voldoen aan een expertise-eis.
Hoe bereken je jouw maximale hypotheek met buitenlands inkomen?
Uw maximale hypotheek met buitenlands inkomen wordt berekend op basis van uw toetsinkomen. Geldverstrekkers nemen maximaal 90 procent van uw omgerekende inkomen mee, wat vaak resulteert in een lager leenbedrag dan bij binnenlands inkomen. Het maximale bedrag is ook beperkt tot 85 procent van de marktwaarde van de woning. Uw inkomen moet uit loondienst komen en minstens €60.000 bruto per jaar bedragen, al wordt in specifieke gevallen buitenlands belastingplichtig inkomen voor 100% meegenomen. De exacte berekening omvat een specifieke methode en risicoanalyse, waarbij de invloed van wisselkoersen en de rol van eigen middelen ook een belangrijke rol spelen.
Invloed van wisselkoersen en valutarisico
De invloed van wisselkoersen en valutarisico is direct merkbaar bij een hypotheek met buitenlands inkomen.
Wisselrisico is het risico op ongunstige koersschommelingen van vreemde valuta. Valutarisico ontstaat door deze schommelingen, vooral door het tijdsverschil tussen contractsluiting en betaling. Fluctuaties in de wisselkoers beïnvloeden de waarde van uw investering, zowel positief als negatief. Ook de juistheid van omrekeningen van buitenlandse valuta wordt beïnvloed door wisselkoersvolatiliteit. Dit risico kan zelfs invloed hebben op een aanbetaling voor een Spaanse woning. U kunt valutarisico beperken met een valuta-clausule in uw contract. De wisselkoers wordt zelf beïnvloed door vraag en aanbod naar een valuta.
Rol van eigen middelen en spaargeld
De rol van eigen middelen en spaargeld is cruciaal bij het afsluiten van een hypotheek met buitenlands inkomen. Uw eigen inbreng bestaat uit eigen middelen en spaargeld. Deze eigen middelen kunnen spaargeld, een spaarpolis, beleggingen of een schenking zijn. Een woningkoper moet hier rekening mee houden en kan dit eigen geld en vermogen inzetten bij de aankoop van een woning. Door spaargeld als eigen middelen te gebruiken, kunt u een deel van de woning financieren. Dit helpt bij de vermindering van uw hypotheeklasten, omdat u minder hoeft te lenen. U kunt het bedrag van uw spaargeld of eigen inleg opgeven bij de aanvraag.
Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek met buitenlands inkomen?
Voor een hypotheek met buitenlands inkomen heeft u diverse documenten nodig om uw financiële situatie te bewijzen. U moet onder meer uw arbeidsovereenkomst, recente salarisstroken en een werkgeversverklaring aanleveren. Daarnaast zijn bewijzen van huur- of hypotheeklasten uit uw woonland en financiële overzichten essentieel voor de beoordeling.
Bewijs van inkomen en arbeidsovereenkomst
Voor het bewijzen van uw inkomen en arbeidsovereenkomst voor een hypotheek met buitenlands inkomen levert u diverse inkomensdocumenten aan. De inkomenscontrole voor loondienst vereist het overleggen van deze inkomensbewijzen. Denk hierbij aan salarisstroken, een werkgeversverklaring, een bonus- of provisieoverzicht, uw arbeidsovereenkomst en de jaaropgave van uw werkgever. De werkgeversverklaring is een officieel document waarin uw werkgever uw inkomen en arbeidscontract bevestigt. Het bevestigt uw dienstverband, de startdatum, de voorwaarden en uw salaris. Deze verklaring dient als bewijs dat u de hypotheek of lening kunt betalen. Een werkgeversverklaring mag niet ouder zijn dan drie maanden bij het uitbrengen van een bindend hypotheekaanbod. Dit geldt zowel voor werknemers met een vast als met een tijdelijk contract.
Financiële overzichten en belastingaangiften uit het buitenland
De Belastingdienst krijgt automatisch informatie over uw buitenlandse rekeningen. Buitenlandse banken geven deze gegevens door aan de Nederlandse Belastingdienst, die signalen ontvangt over buitenlandse bankrekeningen van Nederlanders. Deze informatie komt uit het buitenland en wordt gebruikt om uw vooraf ingevulde aangifte inkomstenbelasting te vullen. U moet spaargeld en andere buitenlandse rekeningen opgeven in uw Nederlandse belastingaangifte, specifiek in box 3. Deze verplichting gold al in 2019 en 2020 en was in oktober 2023 nog steeds van kracht. Het is dus belangrijk uw buitenlandse financiën correct op te geven, want de Belastingdienst heeft hier inzicht in.
Risico’s en aandachtspunten bij een hypotheek met buitenlands inkomen
Een hypotheek met buitenlands inkomen brengt specifieke risico’s en aandachtspunten met zich mee. Sinds 2016 bemoeilijken aangescherpte regels het gebruik van buitenlands inkomen als basis voor een hypotheek, waardoor woningkopers moeilijkheden ondervinden. De impact op hypotheekmogelijkheden is aanzienlijk, mede doordat geldverstrekkers maximaal 90 procent van het omgerekende toetsinkomen meenemen. Elke aanvraag wordt individueel beoordeeld, wat onduidelijkheid over de voorwaarden veroorzaakt. Woningkopers die in Nederland wonen en inkomen in een andere valuta ontvangen, hebben doorgaans gemakkelijker toegang tot een hypotheek dan kopers die buiten Nederland wonen. Belangrijke aandachtspunten zijn onder meer:
- Valutarisico en renteverschillen
- Mogelijke beperkingen bij hypotheekrenteaftrek
- Specifieke eisen voor hoofdverblijf en inkomenstype
Valutarisico en renteverschillen
Een hypotheek met buitenlands inkomen brengt valutarisico en renteverschillen met zich mee. Stel, u verdient in een andere valuta dan de euro; dan kan de waarde van uw inkomen verminderen ten opzichte van de euro door wisselkoersschommelingen. Dit risico ontstaat door veranderingen in valutakoersen, bijvoorbeeld tussen het moment van contractsluiting en de betaling. U kunt dit risico beperken met een valuta-clausule in uw contract. Daarnaast is er het risico van renteschommelingen bij een variabele rente, wat kan leiden tot hogere maandlasten als de rente stijgt. Een variabele rentevoet wordt daarom als risicovoller gezien vanwege de onbekende rentelast.
Mogelijke beperkingen bij hypotheekrenteaftrek
De mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek voor een hypotheek met buitenlands inkomen hangt af van uw fiscale woonplaats. U komt alleen in aanmerking als u fiscaal inwoner bent van Nederland (binnenlandse belastingplichtige) of als u voldoet aan de voorwaarden voor een kwalificerende buitenlandse belastingplichtige. Voldoet u hier niet aan, dan is hypotheekrenteaftrek niet mogelijk.
Daarnaast gelden de algemene Nederlandse voorwaarden. Zo moet de woning uw hoofdverblijf zijn en de hypotheek binnen 30 jaar volledig worden afgelost. Een aflossingsvrije hypotheek is alleen aftrekbaar indien deze vóór 31 december 2012 is afgesloten. Het maximale tarief waartegen hypotheekrente aftrekbaar is, bedraagt 36,93% (voor 2023 en 2024).
Alternatieven en extra mogelijkheden voor kopers met buitenlands inkomen
Voor kopers met buitenlands inkomen zijn er diverse alternatieven en extra mogelijkheden om een woning te financieren. U kunt bijvoorbeeld denken aan alternatieve financieringsopties zoals crowdfunding, peer-to-peer lenen of private equity. Specifieke hypotheekmogelijkheden bestaan ook voor ondernemers en grensarbeiders in Nederland. Daarnaast kunt u uw vermogen verhogen met bijbaantjes of andere activiteiten, en zijn er speciale regelingen voor doorstromers. Voor wie een woning in het buitenland wil financieren, is dit mogelijk via overwaarde op een Nederlandse woning, of door geld vrij te maken voor een recreatiewoning. Sommige geldverstrekkers bieden zelfs hypotheekfinanciering tot 100% van de marktwaarde.
Hypotheekaanvragen via Nederlandse banken versus buitenlandse geldverstrekkers
Nederlandse banken zijn terughoudend met hypotheekaanvragen voor woningen in het buitenland. Ze verstrekken meestal geen hypotheek voor een huis in een ander land, omdat het onderpand buiten hun zicht valt. Dit maakt de financiering van bijvoorbeeld een vakantiehuis in Spanje via een Nederlandse bank lastig. Als zij al een hypotheek voor buitenlands vastgoed aanbieden, gelden strikte voorwaarden zoals hogere rentes en strengere eisen. Vaak beperken Nederlandse geldverstrekkers zich tot woningen in België, Duitsland of Frankrijk. Een hypotheek voor een huis in het buitenland sluit u daarom beter af bij een bank in het betreffende land. Buitenlandse banken bieden deze buitenlandhypotheken vaak aan, soms zelfs met lagere rentetarieven. Als een Nederlandse bank u geen hypotheek verstrekt, is een lokale buitenlandse bank uw alternatief.
Stappenplan: zo vraag je een hypotheek aan met buitenlands inkomen
Een hypotheek aanvragen met buitenlands inkomen in Nederland volgt een gestructureerd proces. Geldverstrekkers beoordelen uw persoonlijke situatie zorgvuldig, waarbij ze kijken naar onder meer een bruto-jaarinkomen van minstens €60.000 en een vast inkomen uit loondienst. U moet beschikken over duurzaam inkomen en de woning dient uw hoofdverblijf in Nederland te zijn. Dit proces omvat het verzamelen van benodigde documenten zoals recente salarisstroken, arbeidsovereenkomst, een werkgeversverklaring en bewijs van huur- of hypotheeklasten uit uw woonland, gevolgd door een adviesgesprek en de uiteindelijke aanvraag.
Voorbereiding en documentverzameling
Voorbereiding en documentverzameling voor een hypotheek met buitenlands inkomen is een belangrijke stap. U moet alle relevante papieren tijdig verzamelen. Hoewel specifieke details over de voorbereiding niet in de beschikbare bronnen zijn vastgesteld, is een geordende administratie essentieel. Dit helpt u om het aanvraagproces soepel te laten verlopen. Zorg dat u een duidelijk overzicht heeft van uw financiële situatie.
Adviesgesprek en hypotheekberekening
Een adviesgesprek met een hypotheekadviseur geeft u inzicht in uw financiële situatie en de mogelijkheden voor een hypotheek. Tijdens dit gesprek, dat ongeveer 1,5 tot 2 uur duurt, bespreekt u uw inkomen, schulden en vermogen, inclusief studieschulden en toekomstplannen, eigen geld, rentevaste periode, aflossingsvormen en fiscale aspecten. De adviseur berekent uw maximale hypotheek en maakt een exacte berekening van de maandlasten, gebaseerd op de actuele hypotheekrente. U krijgt advies over geschikte hypotheekvormen, aflossingsvormen en de rentevaste periode, zodat u de gevolgen van een maximale hypotheek begrijpt. Een goed adviesgesprek is essentieel om verrassingen te voorkomen.
Hypotheek voor een huis in het buitenland
Een hypotheek voor een huis in het buitenland is bij Nederlandse banken moeilijk te verkrijgen. Je moet de hypotheek voor een buitenlands huis meestal afsluiten in het land waar de woning staat. Veel Nederlandse banken verstrekken geen hypotheken voor huizen in het buitenland. Dit geldt ook voor een recreatiewoning; de hypotheek moet dan in het land van vestiging worden afgesloten.
De financiering van een vakantiehuis in het buitenland is lastiger via een Nederlandse bank. Stel, u wilt een huis kopen in Frankrijk en heeft niet alle eigen middelen direct beschikbaar. Dan is een volledige hypotheek via een Nederlandse bank vrijwel uitgesloten. Een hypotheek voor een buitenlandse woning vraagt vaak om eigen middelen, soms wel 30 tot 40 procent van de aankoopwaarde. U kunt ook overwaarde op uw huidige hoofdverblijf in Nederland gebruiken. Voor een vakantiehuis in het buitenland is het verstandig een hypotheekadviseur in te schakelen die ervaring heeft in het betreffende land, zeker als u de lokale taal niet goed spreekt. De financiering van een buitenlandse woning vereist een andere aanpak dan die van een huis in Nederland.
Hypotheek huis buitenland Rabobank
Rabobank biedt geen hypotheek voor een huis in het buitenland. Een woningkoper die een hypotheek zoekt voor een huis in het buitenland kan bij Rabobank geen hypotheek krijgen voor dat buitenlandse huis. Toch kunnen grote banken zoals Rabobank en ABN AMRO soms een hypotheek verstrekken voor een huis in het buitenland. Dit is mogelijk als de bank een filiaal heeft in het land waar de woning wordt gekocht, vooral als u een tweede huis in het buitenland wilt financieren. Ook kunnen Nederlandse banken een hypotheek verstrekken voor een huis in het buitenland als een Nederlands huis als onderpand dient.
Over het algemeen is een hypotheek voor buitenlands vastgoed moeilijk te verkrijgen bij Nederlandse banken. Dit komt doordat banken minder zekerheden hebben dan in Nederland. Een hypotheek voor een buitenlandse woning heeft vaak hogere rentes en strengere voorwaarden.
Kan ik een hypotheek krijgen als ik in het buitenland woon?
Een hypotheek krijgen voor een huis in het buitenland, terwijl u zelf in het buitenland woont, is bij Nederlandse banken vaak lastig of zelfs niet mogelijk. Vooral voor een eerste woning in het buitenland is een hypotheekaanvraag bij Nederlandse banken niet mogelijk. Dit komt omdat Nederlandse banken meestal geen hypotheek verstrekken voor een woning buiten Nederland, aangezien het onderpand in een ander land ligt en ze daar minder zicht op hebben. U moet de hypotheek dan ook afsluiten in het betreffende buitenlandse land, bij een lokale buitenlandse bank. Deskundig hypotheekadvies is hierbij essentieel.
Wordt mijn buitenlands inkomen volledig meegenomen?
Ja, uw buitenlands inkomen wordt in veel gevallen volledig meegenomen in het toetsinkomen voor uw hypotheek. Dit geldt voor
100% van uw inkomen als er relevante regelingen bestaan tussen Nederland en het land waar u belastingplichtig bent. Inkomsten uit het buitenland, zoals buitenlands pensioen, tellen hierbij mee. Een belangrijke voorwaarde is dat uw inkomen uit het buitenland alleen wordt meegenomen als het via een Nederlands bedrijf wordt uitbetaald, met uitzondering van België en Duitsland. Woont u in Nederland en ontvangt u inkomen in een andere valuta, dan kan maximaal
90 procent van uw omgerekende toetsinkomen worden meegenomen. Ook een buitenlandse uitkering kan mogelijk meetellen, na overleg met de buitenlandse instantie.
Welke extra kosten komen kijken bij een hypotheek met buitenlands inkomen?
Bij een hypotheek met buitenlands inkomen krijgt u te maken met verschillende extra kosten. U moet rekening houden met bijkomende kosten zoals taxatiekosten, notariskosten en advies- en bemiddelingskosten. Ook de inschrijving in het kadaster brengt kosten met zich mee. Denk verder aan een overlijdensrisicoverzekering en een opstalverzekering. Zelfstandige hypotheekaanvragers betalen soms voor een externe rekenexpert. Gemiddeld moet u ongeveer €5.000 aan spaargeld reserveren voor deze bijkomende kosten.
Kan ik een hypotheekrenteaftrek krijgen met een buitenlands inkomen?
U kunt hypotheekrenteaftrek krijgen met een buitenlands inkomen als u een Nederlandse belastingplichtige in het buitenland bent. Dit is mogelijk als u als
kwalificerend buitenlands belastingplichtige aan de voorwaarden voldoet. U moet dan wel onvoldoende inkomen hebben in uw woonland. Ook een buitenlandse belastingplichtige heeft recht op aftrek als die als binnenlandse belastingplichtige wordt behandeld. Een hypotheek op een buitenlandse woning is in Nederland niet aftrekbaar. Dit geldt specifiek voor woningen die niet uw hoofdverblijf zijn, zoals een buitenlandse vakantiewoning. Bovendien kent een hypotheek in Nederland, afgesloten met buitenlands inkomen, geen renteaftrek in het buitenland.
