De inkomenstoets hypotheek is een gestandaardiseerd inkomen dat hypotheekverstrekkers gebruiken om uw maximale hypotheek te bepalen. Deze toets baseert zich op uw bruto inkomen en andere vaste inkomsten, en stelt vast welk maximaal percentage van uw inkomen u aan hypotheeklasten kunt besteden. Zo krijgt u inzicht in uw financiële mogelijkheden voor een koopwoning.
Wat is de inkomenstoets bij een hypotheek?
De inkomenstoets bij een hypotheek is het gestandaardiseerde inkomen waarmee geldverstrekkers rekenen voor uw maximale hypotheek. Dit toetsinkomen is gebaseerd op uw bruto jaarinkomen en vaste inkomenscomponenten, zoals vermeld op uw werkgeversverklaring. Het is de voornaamste indicator voor uw leencapaciteit en de slagingskans van uw hypotheekaanvraag. De toets bepaalt welk maximaal percentage van uw inkomen u mag besteden aan hypotheeklasten.
Uw toetsinkomen kan afwijken van uw daadwerkelijke bruto inkomen; het is vaak lager omdat het gestandaardiseerd en conservatiever is. Ook hebben uw financiële verplichtingen invloed op dit toetsinkomen en daarmee op uw maximale hypotheek.
Welke inkomensbestanddelen tellen mee bij de inkomenstoets?
Voor de inkomenstoets hypotheek tellen verschillende inkomensbestanddelen mee. Dit omvat uw bruto jaarsalaris, vakantiegeld en vaste toeslagen, zoals een dertiende maand of eindejaarsuitkering. Ook variabele inkomsten zoals provisie of overwerk, en het inkomen van een partner of alimentatie kunnen meetellen, net als specifieke regels voor zelfstandigen.
Salaris en vaste inkomsten
Voor de inkomenstoets hypotheek telt uw bruto jaarsalaris mee. Vaste inkomenscomponenten zoals vakantiegeld, een 13e maand en een eindejaarsuitkering worden ook meegenomen. Hieronder vallen ook specifieke toeslagen, zoals een VEB-toelage en een vergoeding voor de levensloopregeling. Andere vaste inkomsten tellen eveneens mee. Uw vaste salaris wordt vaak op voortschrijdende basis vastgesteld. Dit betekent dat niet alleen uw huidige loonstrook telt.
Variabele inkomsten en toeslagen
Variabele inkomsten en toeslagen tellen mee voor de inkomenstoets hypotheek. Dit zijn extra inkomsten bovenop uw vaste salaris, zoals bonussen, overuren, en onregelmatigheidstoeslagen. Geldverstrekkers rekenen deze mee als ze structureel zijn en passen bij uw beroep. Ze kijken dan naar het gemiddelde van de afgelopen twaalf maanden. Ook een winstuitkering, provisie of een prestatiebonus kan meetellen voor uw toetsingsinkomen.
Inkomen als zelfstandige of zzp’er
Als zelfstandige of zzp’er vraagt u een hypotheek anders aan dan iemand in loondienst. Voor de inkomenstoets hypotheek heeft u een inkomensverklaring zelfstandigen nodig. Deze verklaring is cruciaal; zonder inkomensverklaring kunt u bij maximaal twee ondernemingen ook jaarcijfers en IB-aangifte gebruiken. Sommige aanbieders, zoals Impact Hypotheken, vragen minimaal twee volledige boekjaren als zelfstandige. Een beginnende zzp’er kan bij NIBC al na twaalf maanden zelfstandig ondernemerschap een hypotheek krijgen. Zelfs een NHG-hypotheek is mogelijk voor zzp’ers die minimaal twaalf maanden actief zijn, mits er een inkomensverklaring is.
Inkomen van een partner
Het inkomen van uw partner is een belangrijk onderdeel van de inkomenstoets hypotheek. Als u een woninglening aanvraagt met een partner, moet u verplicht de financiële gegevens van uw partner opgeven. Dit omvat het netto inkomen per maand, de primaire inkomstenbron en de geboortedatum. Ook vraagt men naar het bruto maandsalaris of netto inkomen, en details over dienstverband, ondernemerschap of een uitkering. U geeft het inkomen van uw partner op als bruto of netto inkomenstype. In 2018 telde het inkomen van de partner voor 70% mee bij een hypotheekaanvraag. Het is daarom essentieel om deze gegevens compleet en correct aan te leveren.
Hoe bepaalt de inkomenstoets jouw maximale hypotheek?
De inkomenstoets hypotheek bepaalt hoeveel u kunt lenen door te kijken naar uw bruto jaarinkomen en andere financiële verplichtingen. Deze toets bepaalt een maximaal percentage van uw bruto inkomen dat u aan hypotheeklasten mag besteden, vaak een wettelijk percentage. De uiteindelijke maximale hypotheek hangt af van uw gezamenlijk inkomen, bestaande leningen of schulden, de woningwaarde en de actuele rente. Ook de Loan-to-Income (LTI) norm en persoonlijke omstandigheden spelen hierbij een rol.
Hoe bereken je je maximale hypotheek met de inkomenstoets?
Uw maximale hypotheek berekent u door uw bruto jaarinkomen te vermenigvuldigen met de woonquote. Het toetsinkomen is hierbij leidend en bepaalt de maximale hypotheeklast, die vervolgens wordt vermenigvuldigd met de maandelijkse annuïteitenfactor. Dit resulteert in een maandelijks maximaal bedrag aan rente en aflossing dat u kunt dragen. Ook financiële verplichtingen, zoals leningen of schulden, en de inbreng van eigen geld spelen een rol. Een hypotheekcalculator geeft snel inzicht in uw mogelijkheden, en er zijn manieren om uw maximale hypotheek te verhogen.
Gebruik van een hypotheekcalculator
Een online hypotheekcalculator geeft u binnen enkele minuten een eerste indicatie van uw maximale hypotheek en maandlasten. U vult hiervoor uw bruto jaarsalaris, leeftijd en eventueel partnerinkomen in, samen met uw schulden en de actuele marktrente. Deze tool berekent zo de betaalbaarheid van een woning en schat de indicatieve bruto maandlasten op basis van een annuïtaire lening. De uitkomst is altijd indicatief en een snelle, ruwe schatting, want een hypotheek is maatwerk. Daarom is correcte invoer van uw gegevens essentieel voor een bruikbare schatting.
Tips om je maximale hypotheek te verhogen
U kunt uw maximale hypotheek op verschillende manieren verhogen. Uw inkomen en de waarde van de woning zijn hierbij bepalend, net als uw draagkracht voor de maandlasten. Om uw hypotheek te verhogen, moet u voldoen aan de voorwaarden voor het opnemen van overwaarde, waarbij er ruimte moet zijn tussen uw lening en de marktwaarde. Ouders kunnen de maximale hypotheek van een huiskoper verhogen door mee te tekenen, wat tot 33 procent extra kan opleveren. Aanvullende financiering, zoals een starterslening of een ouderbijdrage, kan ook helpen. Vermijd extra geregistreerde leningen bij het BKR, want deze verlagen uw maximale hypotheek. Optimaliseer de toetsrente van uw hypotheek om de maximale lening te vergroten. Voor alleenstaande kopers nam de maximale hypotheek in 2024 toe met wel €16.000 extra, mede door loonstijgingen en een daling van de hypotheekrente.
Vergelijken van inkomenstoets voorwaarden bij verschillende hypotheekaanbieders
Hypotheekaanbieders hanteren verschillende voorwaarden voor de inkomenstoets, wat leidt tot variatie in het hypotheekaanbod en uiteenlopende leenbedragen. Het is daarom essentieel om de voorwaarden en het beleid van diverse geldverstrekkers goed te vergelijken. Zo vindt u de beste hypotheekvoorwaarden die bij uw persoonlijke situatie passen, eventueel met hulp van onafhankelijk advies.
Belangrijke verschillen tussen aanbieders
De inkomenstoets voor een hypotheek verschilt sterk per aanbieder. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft vastgesteld dat er grote verschillen zijn in de rekenmethoden die geldverstrekkers gebruiken. Dit betekent dat uw maximale hypotheek bij de ene bank anders kan uitvallen dan bij de andere. Een zzp’er met variabele inkomsten merkt dit verschil bijvoorbeeld direct. Vergelijk daarom altijd meerdere aanbieders om te zien welke het beste bij uw situatie past.
Hypotheek berekenen: inzicht in jouw mogelijkheden
Een hypotheek berekenen geeft u inzicht in uw maximale hypotheek. U krijgt inzicht in zowel de maximale hypotheek als de bijbehorende maandlasten. Zo krijgt u een helder beeld van uw financiële mogelijkheden en hypotheekmogelijkheden.
Deze berekening helpt u als woningkoper om het maximale leenbedrag te bepalen. U ziet precies wat de maximale lening en maandlasten zijn. Voor de meeste mensen is een online hypotheekberekeningstool een prima startpunt om snel inzicht te krijgen in hun situatie. Bijvoorbeeld, een online hypotheekberekening bij BLG Wonen geeft een globaal inzicht in wat u kunt lenen. Ook de rekentools van Tulp Hypotheken bieden inzicht in hoeveel hypotheek u kunt lenen. Een hypotheekadviseur kan uw mogelijkheden voor een woningaankoop berekenen. Hypotheekadviseurs analyseren uw hypotheekmogelijkheden met slimme rekenmodellen, rekening houdend met uw inkomen, woonwensen en overwaarde. Een snelle online berekening van uw maximale hypotheek is vaak al binnen enkele seconden mogelijk.
ABN Hypotheek berekenen: wat zijn de specifieke voorwaarden?
De specifieke voorwaarden voor een ABN AMRO hypotheekberekening baseren zich op uw financiële situatie en de vorm van uw inkomen. ABN AMRO kijkt naar uw bruto jaarinkomen, bestaande financiële verplichtingen en de getaxeerde woningwaarde. De bank analyseert uw financiële situatie en hypotheekkenmerken om het maximale leenbedrag en de maandlasten te bepalen. Maar wat betekent dit precies voor uw maximale hypotheek?
Ook het inkomen van uw partner is van invloed op de maximale hypotheek. Voor zelfstandigen is het mogelijk om ZZP-inkomen mee te nemen voor de berekening, zelfs al na één jaar ondernemerschap, waarbij 75% van dit inkomen wordt meegerekend. Stel, u bent een zzp’er die net een jaar actief is; dan is het goed om te weten dat ABN AMRO uw inkomen al kan meenemen. ABN AMRO accepteert ook bonussen of provisies als inkomen, mits deze structureel van aard waren in de laatste 12 maanden.
Heeft u overwaarde op uw huidige woning? Dan kan ABN AMRO dit meenemen in de berekening, waarbij de waarde van de woning, de opgebouwde overwaarde en uw inkomen worden getoetst. Het is slim om deze specifieke voorwaarden goed te bekijken, want ze bepalen direct hoeveel u kunt lenen.
Mag een studielening invloed hebben op de inkomenstoets?
Ja, een studielening heeft invloed op de inkomenstoets voor uw hypotheek. Uw studieschuld verlaagt uw maximale leencapaciteit, omdat de maandelijkse aflossing uw besteedbaar inkomen vermindert. Sinds 2024 wordt bij de hypotheekberekening gekeken naar de actuele maandlasten van uw studielening, waarbij de invloed wordt berekend op basis van het termijnbedrag. Voor studiefinanciering wordt bijvoorbeeld 0,75% van de oorspronkelijke lening als maandlast gerekend, wat bij een schuld van €10.000 neerkomt op €75 per maand. Vanaf 2025 verzwaart een hogere bruteringsfactor en hogere rente de invloed van studieleningen, waardoor ex-studenten minder kunnen lenen bij een hypotheekaanvraag.
Hoe werkt de inkomenstoets als ik een tijdelijk contract heb?
Heeft u een tijdelijk contract en wilt u een hypotheek? Dan kan uw inkomen toch meetellen als vast dienstverband. Dit is mogelijk als uw werkgever een intentieverklaring afgeeft, waarin de intentie staat om uw tijdelijke contract om te zetten in een vast contract. Zonder zo’n verklaring kan een reguliere geldverstrekker uw flexinkomen beoordelen op basis van het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Ook een UWV Verzekeringsbericht kan hierbij helpen als een intentieverklaring ontbreekt. Het toetsinkomen bij een tijdelijk contract wordt vaak vastgesteld volgens dezelfde voorwaarden als bij een dienstverband voor onbepaalde tijd.
Kan ik de inkomenstoets beïnvloeden met extra aflossingen?
Ja, u kunt de inkomenstoets hypotheek beïnvloeden met extra aflossingen. Door extra af te lossen op bijvoorbeeld een studieschuld, verhoogt u uw hypotheekcapaciteit. Extra aflossingen op een bestaande hypotheek verminderen de hoofdsom en kunnen de maandlasten verlagen. Dit betekent dat u minder rente betaalt en uw financiële ruimte voor een nieuwe hypotheek toeneemt. Extra aflossen op een lineaire hypotheek is toegestaan en kan direct leiden tot lagere maandlasten. Let wel op: extra aflossen kan ook invloed hebben op uw toeslagen en de hypotheekrenteaftrek, wat kan leiden tot een hogere inkomstenbelasting.
Wat gebeurt er als mijn inkomen daalt na het afsluiten van de hypotheek?
Wanneer uw inkomen daalt na het afsluiten van uw hypotheek, kunt u moeite krijgen met de maandlasten. Dit risico is groter bij een aflossingsvrije hypotheek, waar een inkomensdaling kan leiden tot betalingsproblemen. Vooral een lager pensioeninkomen kan de hypotheeklasten onbetaalbaar maken. U moet dan opties bekijken om te besparen op uw hypotheeklasten. Het aanpassen van uw lopende hypotheek kan uw maandlasten verlagen. Extra aflossen op uw hypotheek vermindert het benodigde inkomen, wat vooral richting uw pensioen helpt. Een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd kan ook leiden tot hogere woonlasten.
