Een overbruggingshypotheek kan helpen bij het financieren van de kosten koper door een deel van de overwaarde van uw oude woning voor te schieten, vooral wanneer de verkoop van uw huidige woning al vaststaat maar de overdracht nog moet plaatsvinden. U betaalt hiervoor afsluitkosten, die tussen de €200 en €500 liggen, notariskosten en rente over het geleende bedrag. Op deze pagina leest u hoe dit werkt, welke kosten hierbij komen kijken en wat de mogelijkheden zijn.
Wat is een overbruggingshypotheek en hoe helpt het bij kosten koper?
Een overbruggingshypotheek helpt huiseigenaren de periode te overbruggen tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van de oude. Het is een tijdelijke financiering voor woningkopers die al een nieuwe woning hebben gekocht, maar hun huidige woning nog niet hebben verkocht. Dit geeft u de mogelijkheid een nieuwe woning te kopen zonder eerst de oude woning te verkopen.
Deze hypotheek schiet tijdelijk de overwaarde van uw huidige woning voor. Zo kunt u de kosten koper van uw nieuwe huis financieren. U betaalt naast rente ook afsluitkosten voor een overbruggingshypotheek. De rente van een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar. Ook bij een overstap naar een nieuwbouwwoning betaalt u rente over het overbruggingskrediet, naast de aflossingen van uw lopende en nieuwe hypotheek.
Welke kosten koper kunnen met een overbruggingshypotheek worden gefinancierd?
In Nederland is het niet mogelijk om de kosten koper direct mee te financieren in uw reguliere hypotheek. Dit komt doordat u maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen voor uw hypotheek, een regel die ook in 2024 van kracht is. De kosten koper vallen buiten dit maximale leenbedrag.
Een overbruggingshypotheek biedt hiervoor een oplossing. Deze tijdelijke lening maakt de overwaarde van uw huidige woning, die nog niet verkocht is, alvast beschikbaar. Met deze vrijgekomen middelen kunt u vervolgens de diverse kosten betalen die komen kijken bij de aankoop van uw nieuwe woning. Denk hierbij aan de overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte, taxatiekosten en eventuele advieskosten voor uw hypotheek. Ook de kosten voor een aankoopmakelaar kunnen hiermee worden voldaan.
Hoe bereken je de maximale overbruggingshypotheek voor kosten koper?
De berekening van uw maximale overbruggingshypotheek voor kosten koper hangt af van de status van uw huidige woning. Er zijn twee hoofdscenario’s: uw woning is al verkocht, of nog niet.
Als uw huidige woning definitief is verkocht, berekent de bank de maximale overbruggingshypotheek als de afgesproken verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld en de verkoopkosten. Denk bij verkoopkosten aan makelaarscourtage, die ongeveer 2% kan zijn zonder nota. Bij een verkoopprijs van €400.000 kan de makelaarscourtage circa €8.000 bedragen. Dit bedrag is dan beschikbaar om uw kosten koper te dekken. Voor een gedetailleerde berekening van uw specifieke situatie is het raadzaam een hypotheekadviseur te raadplegen.
Is uw woning nog niet verkocht, of zijn de ontbindende voorwaarden nog niet verlopen? Dan berekent de bank de maximale overbruggingshypotheek anders. Vaak wordt dan uitgegaan van **80% tot 90%** van de getaxeerde marktwaarde van uw huidige woning, minus de bestaande hypotheekschuld. Deze 10% marge wordt toegepast vanwege het risico op een lagere verkoopprijs. Sommige aanbieders, zoals MUNT Hypotheken, hanteren een berekening van 97% van de verkoopprijs minus de bestaande hypotheek als de woning al verkocht is. Banken bouwen doorgaans een veiligheidsmarge in, vooral bij een niet-definitieve verkoop.
Wat zijn de rente en kosten verbonden aan een overbruggingshypotheek?
De kosten voor een overbruggingshypotheek bestaan uit rente en eenmalige kosten. U betaalt rente over het bedrag dat u leent. Deze rente is meestal variabel en vaak hoger dan de rente van een reguliere hypotheek. Tijdens de looptijd betaalt u alleen rente, zonder aflossing.
Naast de rente zijn er eenmalige kosten. Denk hierbij aan
advieskosten,
taxatiekosten en
notariskosten. Ook administratiekosten kunnen hieronder vallen. De uiteindelijke kosten hangen af van de hoogte van de overbruggingshypotheek, de looptijd en de specifieke bank. Het is daarom slim om de voorwaarden van verschillende aanbieders te vergelijken.
Welke voorwaarden en risico’s gelden bij het gebruik van een overbruggingshypotheek?
Bij het gebruik van een overbruggingshypotheek gelden specifieke voorwaarden en risico’s. U moet overwaarde op uw huidige huis hebben en vaak is eigen geld vereist. U toont de overwaarde aan met een recent taxatierapport, WOZ-beschikking of getekende koopovereenkomst. Ook moet u voldoende eigen middelen tonen om de tijdelijke dubbele lasten te dragen. U kunt een overbruggingshypotheek alleen afsluiten bij de hypotheekverstrekker van uw nieuwe woning. Het is niet mogelijk bij een restschuld.
Een overbruggingshypotheek kan risico’s bevatten, zoals een financieel risico. Het grootste risico ontstaat als de oude woning onverkocht blijft, wat kan leiden tot dubbele hypotheeklasten. Ook kan de verwachte overwaarde lager zijn dan de daadwerkelijke overwaarde. U loopt risico bij een tegenvallende verkoopprijs van uw oude woning, wat problemen geeft bij de aflossing. Een daling van de huizenprijzen kan dit risico vergroten. De hypotheekrente is hoger dan de reguliere hypotheekrente, omdat de bank een verhoogd risico loopt. De volledige overbruggingshypotheek moet op de einddatum worden terugbetaald, zelfs als de overwaarde lager is of de woning niet verkocht is.
Alternatieven voor het financieren van kosten koper zonder overbruggingshypotheek
Als u de kosten koper niet via een overbruggingshypotheek wilt of kunt financieren, zijn er andere manieren om dit geld te lenen. De kosten koper, zoals advieskosten, notariskosten en taxatiekosten, kunt u niet meefinancieren in uw hypotheek. Een hypotheek is immers bedoeld voor de woning zelf, niet voor de bijkomende uitgaven. In 2024 kunt u maximaal 100% van de woningwaarde financieren met een hypotheek. Dit betekent dat u de financiering van deze kosten naast uw nieuwe hypotheek moet regelen, als een losstaande lening.
Een persoonlijke lening is een optie om de kosten koper te financieren, vooral als u voldoende financiële ruimte heeft. Vaak wordt de financiering van kosten koper gedaan via consumptief krediet. Voor de meeste mensen die geen overbruggingshypotheek kunnen of willen, biedt een persoonlijke lening de meest duidelijke structuur. Heeft u minder nodig dan het minimumbedrag van een hypotheekaanbieder, dan kan een doorlopend krediet een alternatief zijn. Houd er wel rekening mee dat kosten koper of meerkosten bij nieuwbouw de ruimte voor meefinanciering via een persoonlijke lening kunnen beperken.
Hypotheek verhogen om kosten koper te dekken
Een hypotheek verhogen om direct de kosten koper te dekken, is in Nederland niet mogelijk. U kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen voor de aankoop zelf. Hoewel het verhogen van uw hypotheek voor andere doeleinden, zoals een verbouwing, wel mogelijk is, brengt dit extra kosten met zich mee.
Deze extra kosten omvatten advies en bemiddeling, notaris en taxateur. De bijkomende kosten voor een hypotheekverhoging, zoals taxatie, notaris, advies en afsluiten, zijn onafhankelijk van het verhogingsbedrag. Een huiseigenaar die de hypotheek verhoogt, betaalt extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte, hypotheekadvies en een taxatierapport. Voor advieskosten bij het verhogen van een hypotheek betaalt u ongeveer €1.300. In april 2023 bedroegen de totale extra kosten, inclusief notariskosten, advies-, afsluit- en taxatiekosten, ongeveer €3.200. U kunt kosten besparen door de hypotheek hoger in te schrijven, waardoor een notaris niet altijd nodig is. Een hypotheek verhogen voor bijvoorbeeld het financieren van kozijnen heeft als nadeel een langere looptijd en extra kosten.
Advieskosten bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek
Bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek betaal je advieskosten. De kosten bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek bestaan uit advieskosten van de hypotheekadviseur en directe bankkosten. Een overbruggingshypotheek brengt afsluitkosten met zich mee, waaronder eventueel advies- en notariskosten. Vaak zijn de advieskosten voor de overbruggingshypotheek al inbegrepen bij de totale advieskosten voor je nieuwe hypotheek. Specifiek bij ING bestaan de eenmalige afsluitkosten uit advieskosten en notariskosten. Cournot Adviseurs rekent bijvoorbeeld geen extra afsluitkosten voor een overbruggingshypotheek. Naast deze kosten zijn er ook andere eenmalige uitgaven, zoals taxatiekosten en soms bemiddelingskosten. De exacte kosten variëren per aanbieder en situatie.
Kan ik altijd kosten koper meefinancieren met een reguliere hypotheek?
Nee, u kunt de kosten koper niet altijd meefinancieren met een reguliere hypotheek. Sinds 2018 mag u maximaal 100% van de woningwaarde of marktwaarde financieren. Dit betekent dat kosten koper, zoals belastingen, taxatie-, notariskosten en makelaarskosten, buiten de hypotheek vallen. Een uitzondering is mogelijk als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de koopsom. In dat geval kunt u het verschil soms gebruiken om deze kosten te dekken, waardoor een hogere hypotheek dan de koopsom mogelijk wordt.
Hoe lang duurt een overbruggingshypotheek meestal?
Een overbruggingshypotheek is bedoeld voor een tijdelijke periode. De looptijd ligt typisch tussen zes maanden en twee jaar. Dit kan variëren per hypotheekverstrekker, met een minimale looptijd van zes maanden. Voor een nieuwbouwwoning kan de maximale looptijd oplopen tot 36 maanden, mits het huis klaar is. Bij ING is de maximale looptijd van een overbruggingskrediet 24 maanden, zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw.
Is een overbruggingshypotheek ook geschikt voor nieuwbouwwoningen?
Ja, een overbruggingshypotheek is geschikt voor nieuwbouwwoningen. Het is nodig wanneer u een eigen huis heeft en een nieuwbouwwoning laat bouwen. Deze financiering ondersteunt u bij het overbruggen van dubbele lasten tijdens de bouwperiode. De looptijd van deze tijdelijke, aflossingsvrije lening kan voor een nieuwbouwwoning oplopen tot 36 maanden. U kunt de aanvraag doen voor een periode van minimaal twee jaar. Wel moet u kunnen aantonen dat u de hogere woonlasten tot de opleverdatum plus drie maanden kunt betalen. Het is echter moeilijker een overbruggingshypotheek te krijgen voor een nieuwbouwwoning die nog niet gereed is. Dit komt omdat uw huidige woning vaak eerst verkocht moet zijn.
