Hypotheekrente voor nieuwbouw: hoe werkt het?

Hypotheekrente voor nieuwbouw werkt iets anders dan bij bestaande bouw doordat de financiering gedurende de bouwfase in termijnen plaatsvindt en er bouwrente wordt betaald over de nog niet opgeleverde delen. Kort gezegd betaalt een nieuwbouwhuiskoper vaak hypotheekrente en bouwrente in fasen, waarbij de hypotheek vaak wordt afgestemd op de marktwaarde inclusief bouwkosten, grond, meerwerk en energiebesparende voorzieningen.

In dit artikel leer je wat bouwrente precies inhoudt en hoe deze wordt berekend. We bespreken het gebruik van een bouwdepot als handige financieringsvorm tijdens de constructie en bekijken welke fiscale regels gelden rondom hypotheekrente en bouwrente in Nederland. Ook leggen we de verschillen uit tussen hypotheken voor nieuwbouw en bestaande bouw, en welke extra financieringsmogelijkheden er zijn, zoals een overbruggingskrediet.

Daarnaast geven we tips over het vergelijken van hypotheekverstrekkers die aantrekkelijke rentetarieven en voorwaarden bieden voor nieuwbouw, en beantwoorden we veelgestelde vragen zoals het meefinancieren van bouwrente en wat er gebeurt bij bouwvertraging. Zo krijg je een duidelijk en volledig beeld van hoe hypotheekrente voor nieuwbouw werkt in de huidige Nederlandse markt.

Wat is bouwrente en hoe wordt het berekend?

Bouwrente is de rente die een koper van een nieuwbouwwoning betaalt over de gemaakte bouwkosten en grondkosten vanaf het moment dat de bouw begint tot de hypotheek officieel wordt afgesloten. Dit is een vergoeding voor het feit dat er tijdens de bouwperiode al geld beschikbaar moet zijn voor de financiering, terwijl de woning nog niet als onderpand kan dienen. In Nederland ligt het bouwrentepercentage doorgaans tussen de 4% en 8%, en wordt deze rente in termijnen betaald aan de aannemer, projectontwikkelaar of verkoper.

De berekening van bouwrente gebeurt op basis van de betaalde bouwtermijnen en de resterende nog te betalen bedragen gedurende de bouwfase. Simpel gezegd wordt er rente gerekend over het openstaande bouwbedrag dat nog moet worden betaald totdat de woning wordt opgeleverd en de hypotheek definitief ingaat. Bijvoorbeeld: als gedurende een periode een deel van de bouwtermijnen al is voldaan, wordt over het resterende bedrag bouwrente berekend over de periode tot aan het moment van hypotheekverstrekking. Dit zorgt ervoor dat de koper rente betaalt over de kosten die hij in feite voorschiet voordat hij een volledige hypothecaire lening heeft.

Belangrijk om te weten is dat bouwrente fiscaal gezien niet zomaar aftrekbaar is in Nederland. Alleen de rente over bouwkosten vanaf het moment dat de koopovereenkomst is getekend en de hypotheek definitief is, kan onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn als hypotheekrente. Rente die betaald wordt vóór het tekenen van deze overeenkomst of renteverlies tijdens de bouwfase is vaak niet aftrekbaar als kosten in box 1 van de inkomstenbelasting. Daardoor kan de bouwrente een belangrijke post zijn in de totale financieringskosten van een nieuwbouwwoning zonder belastingvoordeel.

Kortom, bouwrente is zowel een noodzakelijk onderdeel van de financiering bij nieuwbouw als een kostenpost die zorgvuldig berekend en begroot moet worden. Vaak wordt gebruikgemaakt van een bouwdepot, waaruit bouwtermijnen met bouwrente gefaseerd worden betaald. Daarbij is het advies om goed te onderhandelen over de hoogte van de bouwrente, omdat deze niet altijd expliciet in de koopovereenkomst is vastgelegd. Efficiënt bouwbeheer en een korte bouwperiode kunnen de totale bouwrente aanzienlijk verlagen, wat financieel voordelig is voor de koper.

Bouwdepot: financiering tijdens de constructiefase

Een bouwdepot is een speciale financieringsrekening die bij de notariële hypotheekakte wordt geopend en dient ter gefaseerde uitbetaling van de bouwkosten tijdens de constructiefase van een nieuwbouwwoning. Het bouwdepot fungeert als tussenrekening waaruit de hypotheekverstrekker in termijnen de afgesproken bouwtermijnen inclusief eventuele bouwrente betaalt aan de aannemer of verkoper, gebaseerd op de voortgang van de bouw.

Deze methode voorkomt dat de koper tijdens de bouw dubbele woonlasten heeft doordat de financiering pas in gang wordt gezet na ondertekening van de hypotheekakte. Bouwdepots kennen doorgaans een rentevergoeding voor het niet vrijgegeven deel van het leensom, die vaak gelijk is aan of iets lager ligt dan de hypotheekrente (bijvoorbeeld circa 2% op jaarbasis). Hierdoor wordt het financieel aantrekkelijk en overzichtelijk om tijdens de bouwfase de kosten te dekken zonder dat het volledige hypotheekbedrag direct wordt opgenomen. Belangrijk is een goede afstemming tussen bouwer, koper en hypotheekverstrekker om tijdige en juiste uitbetalingen volgens het betalingsschema te waarborgen.

Hoe werkt een bouwdepot in de praktijk?

In de praktijk werkt een bouwdepot als een speciale rekening die bij de notariële hypotheekakte wordt geopend, waaruit de hypotheekverstrekker gefaseerd bedragen vrijgeeft voor de bouw of verbouwing. Uitbetalingen vinden plaats op basis van ingediende facturen die betrekking hebben op vaste bouwkosten, zoals leidingen, muren, vloeren, en arbeidsuren van vakmensen. Deze facturen moeten altijd overlegd worden als bewijs van gemaakte kosten om geld uit het bouwdepot te kunnen opnemen. Hierdoor wordt zekerheid gecreëerd dat het geld daadwerkelijk wordt gebruikt voor de afgesproken bouwactiviteiten die de waarde van de woning verhogen.

Daarnaast is het bouwdepot bedoeld voor permanente woningaanpassingen en waarde verhogende verbouwingen, zoals de aanleg van een dakkapel, plaatsing van een nieuwe keuken, het isoleren van gevel, dak of vloer, of de vervanging van kozijnen en deuren. Kosten voor losse meubels of decoratie kunnen niet vanuit het depot worden betaald omdat deze meeverhuisbaar zijn. De hoogte van het bouwdepot kan variëren, meestal tussen €10.000 en €100.000, afhankelijk van de afspraken met de geldverstrekker en het geplande bouw- of verbouwingsbudget. In sommige gevallen kan het bouwdepot verlengd worden met een aanvullende looptijd, bijvoorbeeld bij vertragingen in de bouw, na overleg met de hypotheekverstrekker en eventueel de financieel adviseur. Niet-bestede bedragen worden beschouwd als vermogen in box 3 en kunnen depotrente opleveren, soms tegen een vast of variabel tarief.

Voordelen van een bouwdepot tegen dubbele woonlasten

Een bouwdepot biedt huizenkopers het belangrijke voordeel om dubbele woonlasten tijdens de bouwperiode effectief te beperken. Door gefaseerd uitbetaling van de bouwkosten vanuit het bouwdepot hoeft de koper niet in één keer het volledige hypotheekbedrag op te nemen, waardoor alleen over het daadwerkelijke opgenomen deel rente wordt betaald. Dit voorkomt dat er onnodig rente en maandlasten betaald moeten worden over geld dat nog niet gebruikt wordt, wat de financiële druk aanzienlijk verlaagt.

Bovendien zorgt een bouwdepot voor meer financiële flexibiliteit tijdens de bouwfase. Omdat niet direct grote sommen geld verstrekt hoeven te worden, ontstaat er ruimte om bijvoorbeeld eventuele vertragingen of extra verbouwingskosten op te vangen zonder direct in de problemen te komen. Daarnaast wordt het risico beperkt dat huizenkopers tegelijkertijd rente moeten betalen over zowel de huidige woning als de nieuwbouwwoning, wat ook bijdraagt aan het voorkomen van onnodige dubbele lasten.

Fiscale aspecten van hypotheekrente voor nieuwbouw

Hypotheekrente voor nieuwbouw is onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar in Nederland, vergelijkbaar met hypotheken voor bestaande woningen. Dit betekent dat de rente die je betaalt over een hypotheek die dient voor de aankoop, verbetering of verbouwing van je eigen woning als hoofdverblijf, aftrekbaar is van de inkomstenbelasting in box 1. Belangrijke voorwaarden zijn dat de hypotheek minimaal annuïtair of lineair binnen maximaal 30 jaar moet worden afgelost en dat de woning daadwerkelijk als eigen hoofdverblijf wordt gebruikt.

Hoewel hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, geldt voor bouwrente en bouwdepotrente vaak een aparte regeling: deze rentevergoeding is meestal gelijk aan het hypotheekrentepercentage, maar biedt geen directe fiscale aftrek wanneer het gaat om rente over het niet-opgenomen deel van het bouwdepot. Wel is het mogelijk om rente over een hypotheekverhoging voor verbouwing of verduurzaming aftrekbaar te krijgen, mits binnen de fiscale kaders van de Belastingdienst en onder voorwaarden zoals tijdige aflossing en gebruik voor de eigen woning. Nieuwbouwhuiskopers profiteren daarom vooral van fiscale voordelen op het definitieve hypotheekdeel, terwijl de rente tijdens de bouwfase zelf minder of niet aftrekbaar kan zijn.

Is bouwrente aftrekbaar van de belasting?

Bouwrente is onder specifieke voorwaarden aftrekbaar van de belasting in Nederland. Alleen de bouwrente die wordt betaald na het tekenen van de koopovereenkomst en die betrekking heeft op een nieuwbouwwoning, kan fiscaal gezien worden afgetrokken als hypotheekrente in de inkomstenbelasting (box 1). Dit betekent dat rente die je betaalt vóór het tekenen van de koopcontract, of renteverlies tijdens de bouwfase, in de regel niet aftrekbaar is.

Daarnaast geldt dat de bouwrente onderdeel moet zijn van de financiering van een eigen hoofdverblijf en moet voldoen aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek, zoals het annuïtair of lineair aflossen binnen een maximale termijn van 30 jaar. Verschillende vormen van bouwrente, zoals rente over financiering vóór de definitieve hypotheekverstrekking, worden fiscaal anders beoordeeld en zijn vaak uitgesloten van aftrek. Het is daarom belangrijk om duidelijk te onderscheiden welk deel van de bouwrente aftrekbaar is en welk deel niet, aangezien dit invloed heeft op je belastingaangifte en het uiteindelijke financiële voordeel.

Financieringsvergoeding en uitstelrente: wat mag je aftrekken?

Financieringsvergoeding en uitstelrente zijn in Nederland onder specifieke voorwaarden fiscaal aftrekbaar van het belastbaar inkomen. Zo is uitstelrente, die wordt betaald in het jaar waarin deze kosten zijn gemaakt, aftrekbaar volgens de inkomstenbelastingregels. Dit betekent dat als je uitstelrente betaalt vanwege een uitgestelde betaling binnen datzelfde kalenderjaar, je deze rente kunt aftrekken van je belastbaar inkomen.

Daarnaast geldt voor financieringsvergoedingen zoals bereidstellingsprovisie dat deze ook aftrekbaar kunnen zijn, mits ze direct samenhangen met de hypotheekverstrekking en binnen het jaar van betaling vallen. Deze vergoeding compenseert de geldverstrekker voor het renteopslagrisico bij vooruitbetaalde hypotheken. Het is belangrijk om te weten dat dergelijke kosten alleen aftrekbaar zijn als ze daadwerkelijk een rentecomponent betreffen die gemaakt is in het kader van de financiering van de eigen woning. Zo sluit de fiscale aftrek aan bij de voorwaarden die ook voor hypotheekrente aftrek gelden: de lening moet zijn gebruikt voor aankoop, verbetering of verbouwing van de eigen woning en voldoen aan de aflossingseisen binnen maximaal 30 jaar.

Verschillen tussen hypotheekrente voor nieuwbouw en bestaande bouw

Hypotheekrente voor nieuwbouw verschilt van de hypotheekrente voor bestaande bouw doordat bij nieuwbouw het hypotheekbedrag vaak pas in fasen vrijkomt naarmate de bouw vordert. Hierdoor betaal je tijdens de bouwfase rente over de opgenomen bedragen, inclusief bouwrente, wat bij bestaande bouw niet voorkomt omdat het volledige bedrag meestal direct na levering wordt geleend. Bovendien hebben nieuwbouwhypotheken vaak andere voorwaarden dan bestaande bouw, zoals een financiering gebaseerd op de marktwaarde inclusief bouwkosten, grond en meerwerk, en zijn ze afgestemd op strengere duurzaamheidseisen, wat leidt tot een vaak lager rentepercentage vanwege de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen.

Daarnaast kunnen nieuwbouwhuiskopers profiteren van aantrekkelijke rentekortingen en een hogere maximale leenruimte, vaak tot 100% van de marktwaarde van de nieuwbouwwoning, terwijl bestaande woningen doorgaans minder flexibel zijn in financieringsmogelijkheden. Tegelijkertijd kan de hypotheekrente voor nieuwbouw iets lager uitvallen doordat de langere bouwperiode en gefaseerde financiering het risico voor geldverstrekkers beperken. Echter, nieuwbouwwoningen worden over het algemeen duurder dan bestaande woningen, wat invloed kan hebben op de totale hypotheeklasten ondanks de lagere rentevoeten.

Extra financieringsopties voor nieuwbouwprojecten

Naast de traditionele hypotheekvormen zijn er diverse extra financieringsopties voor nieuwbouwprojecten die kopers meer flexibiliteit en mogelijkheden bieden. Zo is het in Nederland mogelijk om tot 100% van de woningwaarde te financieren, inclusief stichtingskosten, BTW, bouwrente en meerwerk. Daarnaast kunnen nieuwbouwwoningen met een gunstig energielabel, zoals A of beter, extra hypotheekruimte krijgen tot wel €50.000, wat het aantrekkelijk maakt energiebesparende voorzieningen mee te financieren. Ook bestaat de optie om een deel van de overwaarde van een bestaande woning mee te financieren bij dezelfde geldverstrekker, wat extra financiële ruimte creëert zonder aparte leningen.

Verder bieden non-bancaire financieringsvormen zoals crowdfunding en vastgoedhypotheken extra kansen, vooral voor grotere projecten of investeerders, waarbij financieringen doorgaans variëren tussen 50% en 90% van de marktwaarde. Voor individuele nieuwbouwhuiskopers is er bovendien de mogelijkheid van overbruggingskredieten met een maximale financiering tot 100% van de marktwaarde, wat handig is bij het gelijktijdig verkopen en aankopen van woningen. Tot slot zijn er specifieke leningen en subsidies gericht op verduurzaming en sociale huurwoningen, die extra financieringsruimte of financiële voordelen bieden. Deze opties maken het mogelijk om naast de standaard hypotheek ook aanvullende financiering te benutten, afgestemd op de kenmerken en wensen van het nieuwbouwproject.

Overbruggingskrediet bij verkoop oude woning

Een overbruggingskrediet bij verkoop van een oude woning is een tijdelijke lening die huiseigenaren helpt om de periode te financieren tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van hun oude woning. Dit krediet maakt het mogelijk om de overwaarde van de oude woning alvast te gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning, terwijl de verkoopopbrengst van het oude huis nog niet beschikbaar is. Zo overbrug je het financiële gat dat ontstaat wanneer je het nieuwe huis koopt voordat de oude is verkocht.

In Nederland heeft een overbruggingskrediet doorgaans een maximale looptijd van 6 maanden tot 2 jaar, afhankelijk van de geldverstrekker en persoonlijke situatie. Hoewel het een flexibele oplossing biedt, brengt het vaak hogere rentevoeten en extra kosten met zich mee, zoals afsluit- en advieskosten. Banken stellen bovendien strenge voorwaarden, zoals het aantonen van betaalcapaciteit bij dubbele woonlasten en meestal dat de oude woning op papier al is verkocht. Een overbruggingskrediet voorkomt zo verhuizingsstress en het risico op een gedwongen verkoop onder de marktprijs, doordat je tijdelijk extra financiële ruimte hebt om dubbele lasten of de financiering van het nieuwe huis te dragen.

Renteverlies tijdens bouw: hoe beperk je dit?

Renteverlies tijdens de bouw ontstaat doordat je hypotheekrente betaalt over opgenomen bedragen, terwijl de rentevergoeding op het niet opgenomen deel van het bouwdepot daalt naarmate de bouw vordert. Dit verschil tussen betaalde hypotheekrente en ontvangen depotrente vormt de grootste kostenpost in de bouwfase en kan leiden tot oplopende maandelijkse betalingen en dubbele woonlasten.

Om dit renteverlies te beperken, is het essentieel om de bouwperiode zo kort en soepel mogelijk te houden. Daarnaast helpt het om een bouwdepot met een gunstige rentevergoeding te kiezen en de uitbetalingen strikt volgens het bouwschema te laten verlopen. Ook kan het meefinancieren van (een deel van) het renteverlies in de hypotheek de financiële druk tijdens de bouw verminderen. Tot slot is goed overleg met de hypotheekverstrekker en een ervaren bouwbegeleider waardevol om vertragingen, onverwachte kosten en onnodige rentekosten te voorkomen.

Hypotheekverstrekkers vergelijken voor nieuwbouw

Het vergelijken van hypotheekverstrekkers voor nieuwbouw is essentieel om de beste financieringsvoorwaarden en rentetarieven te vinden die aansluiten bij jouw specifieke situatie als nieuwbouwhuiskoper. Hypotheekverstrekkers in Nederland, zoals ABN Amro, ING, Rabobank, en Obvion, bieden verschillende hypotheekproducten aan voor nieuwbouw, waarbij zij rekening houden met de unieke aspecten van nieuwbouwfinanciering, zoals de gefaseerde uitbetaling via een bouwdepot en specifieke voorwaarden voor duurzaam bouwen. Bij het vergelijken is het belangrijk om naast rentepercentages ook voorwaarden zoals maximale leenbedragen (meestal tot circa 80% van de woningwaarde), aflossingsmogelijkheden, meefinanciering van meerwerk of energiebesparende voorzieningen, en flexibiliteit bij verhuisregelingen mee te nemen.

Bovendien hanteren hypotheekverstrekkers vaak eigen risicoklassen en toetsingscriteria, waarbij onder meer het inkomen, betaalcapaciteit, en de marktwaarde van de woning worden beoordeeld. Dit leidt tot verschillende rente-opslagen en maximale leenbedragen, die bij nieuwbouw vaak gunstiger kunnen zijn door de energiezuinigheid en het actuele bouwkundig rendement. Ook spelen voorwaarden als boetevrij extra aflossen, afspraken rondom bouwvertraging, en meeneemfaciliteiten van hypotheken een rol in het aanbod. Uniek is dat sommige verstrekkers rentekortingen bieden bij energiebesparende maatregelen en ruime mogelijkheden voor het meefinancieren van bouwrente en extra kosten binnen de hypotheek. Gebruik daarom uitgebreide vergelijkingstools en vraag offertes op bij minimaal drie hypotheekverstrekkers om inzicht te krijgen in de totale kosten en bijzonderheden, zodat je een weloverwogen keuze maakt voor jouw nieuwbouwhypotheek.

Nationale-Nederlanden en andere aanbieders onder de loep

Nationale-Nederlanden onderscheidt zich onder Nederlandse hypotheekaanbieders door een breed scala aan financiële producten en strategische partnerschappen, wat invloed heeft op hun hypotheekaanbod voor nieuwbouw. De organisatie combineert haar producten, zoals hypotheken, met aanvullende mogelijkheden zoals pensioenopbouwrekeningen met keuze uit vaste of variabele rente. Dit geeft klanten flexibiliteit en integrale financiële planning. Bovendien werkt Nationale-Nederlanden in strategisch partnerschap met onder andere Hello Mobility en VVCR-Prodrive, wat hun dienstverlening en productontwikkeling versterkt.

In vergelijking met andere aanbieders zoals ABN AMRO, ING, Rabobank en Obvion, biedt Nationale-Nederlanden vaak een concurrerend hypotheekaanbod met speciale aandacht voor duurzaamheid en meerwerkfinanciering. Klanten profiteren hierbij van uitgebreide polisvoorwaarden en soms van rentekortingen bij energiebesparende voorzieningen. Unieke kenmerken zijn ook de integratie met professionele adviseurs en de ontwikkeling van nieuwe adviseursportalen, gepland voor 2025, die het aanvraagproces efficiënter maken. Bij het vergelijken van aanbieders is het belangrijk te letten op de voorwaarden, flexibiliteit en klantgerichte innovaties die Nationale-Nederlanden biedt, naast de gangbare rentepercentages en leenmogelijkheden bij andere grote partijen.

Veelgestelde vragen over hypotheekrente voor nieuwbouw