Een
verhuur hypotheek is een gespecialiseerde financieringsvorm die het mogelijk maakt om een woning aan te kopen en te verhuren in Nederland. In tegenstelling tot een reguliere hypotheek, is deze specifiek bedoeld voor woningen die verplicht worden verhuurd en dus niet zelf bewoond mogen worden. Op deze pagina duiken we dieper in de voorwaarden, het aanvraagproces en de fiscale aspecten van de
verhuur hypotheek, en ontdek je hoe je jouw maximale lening berekent en waar je op moet letten bij het beheren van risico’s.
Wat is een verhuur hypotheek en hoe werkt deze in Nederland?
Een
verhuur hypotheek (ook wel beleggingshypotheek genoemd) is een gespecialiseerde financieringsvorm in Nederland die specifiek is bedoeld voor de aankoop van vastgoed dat u wilt verhuren aan derden, en dus niet voor eigen bewoning. De primaire reden hiervoor is dat reguliere hypotheekverstrekkers, zoals ING, Nationale Nederlanden, NIBC Direct, Woonfonds, Dynamic Credit en Rabobank (veelal via adviseurs zoals De Hypotheekshop), vaak in hun hypotheekvoorwaarden een verbod op verhuur opnemen; bij ongeautoriseerde verhuur kan de bank zelfs de aflossing van de volledige hypotheek eisen, en loopt de hypotheekhouder het risico op gedwongen verkoop van de woning. Daarom is het essentieel om een
hypotheek voor verhuur af te sluiten of een bestaande hypotheek over te sluiten indien u van plan bent uw woning te verhuren.
De werking van een
verhuur hypotheek in Nederland verschilt op belangrijke punten van een standaard hypotheek. Zo is de maximale financiering doorgaans lager dan bij een reguliere hypotheek – u kunt een woning vaak maar voor 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren, wat een grotere eigen inbreng vereist. Daarnaast betaalt de hypotheeknemer doorgaans een hogere rente en risico-opslag, omdat het risico voor de geldverstrekker hoger wordt ingeschat dan bij een hypotheek voor een zelf bewoonde woning. Houd er ook rekening mee dat een hypotheekverstrekker boeterente in rekening kan brengen bij meer aflossing dan het toegestane percentage. Het aanvraagproces houdt rekening met huurinkomsten als onderdeel van de draagkrachtberekening, hoewel dit gedetailleerder wordt behandeld onder het kopje ‘Hoe beïnvloedt huurinkomen de hypotheekmogelijkheden?’. Voor een
officiële verklaring van een verhuur hypotheek en verdere details over de specifieke eisen, kunt u onze gespecialiseerde pagina raadplegen.
Welke voorwaarden en eisen gelden voor een verhuur hypotheek?
De
verhuur hypotheek is een gespecialiseerde financieringsvorm waarvoor specifieke voorwaarden en eisen gelden in Nederland, die significant afwijken van een reguliere hypotheek. De meest fundamentele voorwaarde is dat de woning die met een
verhuur hypotheek wordt gefinancierd,
verplicht wordt verhuurd en dus niet zelf bewoond mag worden door de eigenaar. Dit is essentieel omdat reguliere hypotheekverstrekkers doorgaans een verbod op verhuur opnemen in hun hypotheekvoorwaarden; bij ongeautoriseerde verhuur kan de bank de aflossing van de volledige hypotheek eisen, met het risico op gedwongen verkoop van de woning.
Andere belangrijke eisen zijn een aanzienlijke eigen inbreng, die doorgaans hoger is dan bij een reguliere hypotheek; u dient rekening te houden met
eigen middelen die kunnen variëren van 20% tot 50% van de marktwaarde in verhuurde staat, aangezien de maximale financiering vaak beperkt is tot 70% tot 80%. Daarnaast is een
verhuur hypotheek doorgaans alleen geschikt voor de verhuur van
reguliere eengezinswoningen of appartementen met een actieve VvE, en zijn bepaalde verhuurvormen zoals shortstay-verhuur, kamerverhuur, vakantiewoningen of stacaravans uitgesloten. Er geldt vaak een
minimale leensom van tussen de €50.000 en €100.000. Voor de aanvraag is altijd een
taxatie van de woning vereist en beoordelen geldverstrekkers uw
volledige financiële situatie. Hoewel de voorwaarden strenger zijn, is het bij een
verhuur hypotheek vaak mogelijk om boetevrij extra af te lossen binnen bepaalde limieten. Sommige hypotheekverstrekkers, zoals Obvion en ING, bieden onder specifieke voorwaarden
verhuur hypotheken aan.
Hoe beïnvloedt huurinkomen de hypotheekmogelijkheden?
Huurinkomen heeft een
directe en cruciale invloed op uw hypotheekmogelijkheden voor een
verhuur hypotheek. Geldverstrekkers beschouwen de inkomsten uit verhuur als een significant onderdeel van uw draagkrachtberekening, essentieel voor het bepalen van de maximale lening. Hoewel huurinkomsten in principe bij uw inkomen kunnen worden opgeteld, wordt doorgaans slechts een percentage hiervan – vaak 70% tot 80% van de bruto huurinkomsten – meegenomen als toetsinkomen voor de hypotheekcapaciteit. Dit ‘toetspercentage’ is een risico-opslag die rekening houdt met factoren zoals mogelijke leegstand, onderhoudskosten, of huurachterstanden, die de stabiliteit van de inkomsten kunnen beïnvloeden. Het is dan ook van cruciaal belang dat de verwachte huurinkomsten voldoende zijn om de hypotheeklasten van het opbrengsteigendom te dekken. Voor de aanvraag van een
verhuur hypotheek op basis van huurinkomsten zijn specifieke documenten vereist, waaronder een huurovereenkomst, hypotheekoverzicht, belastingaangifte en een BKR-overzicht, om de voorspelbaarheid en stabiliteit van de inkomsten aan te tonen.
Welke soorten verhuur hypotheken zijn er beschikbaar?
De primaire soorten
verhuur hypotheken die in Nederland beschikbaar zijn, worden hoofdzakelijk onderscheiden door hun aflossingsstructuur: de
annuïtaire verhuur hypotheek en de
lineaire verhuur hypotheek. Bij een
annuïtaire verhuur hypotheek blijven de bruto maandlasten (rente en aflossing) gedurende de rentevaste periode gelijk, waarbij in het begin relatief meer rente en minder aflossing wordt betaald, wat gaandeweg omslaat. De
lineaire verhuur hypotheek kenmerkt zich daarentegen door een vast aflossingsbedrag per maand, waardoor het rentecomponent over de looptijd afneemt en de totale maandlasten geleidelijk dalen. Deze aflossingsverplichtingen zijn sinds 2013 de standaard voor hypotheken in Nederland, inclusief voor
verhuur hypotheken. Naast deze basisvormen bestaan er ook gespecialiseerde verhuur hypotheken die specifiek zijn afgestemd op de behoeften van verschillende beleggers, zoals die welke worden aangeboden aan
zakelijke vastgoedbeleggers. Ongeacht de aflossingsvorm zijn deze hypotheken primair bedoeld voor de financiering van reguliere eengezinswoningen of appartementen met een actieve VvE, waarbij verhuurvormen zoals shortstay of kamerverhuur doorgaans zijn uitgesloten.
Verhuur hypotheek rente: wat zijn de actuele tarieven en factoren?
De actuele rentetarieven voor een
verhuur hypotheek zijn doorgaans hoger dan hypotheek voor eigen woning vanwege het hogere risico dat banken toeschrijven aan verhuurvastgoed. Deze tarieven, waarvan de actuele rentetarieven van verhuurhypotheek bijgewerkt op 01-04-2025 zijn, worden bepaald door diverse factoren. Zo varieerden de laagste rentes voor een verhuurhypotheek met een rentevaste periode van 5 jaar rond 3 februari 2025 van
4,90% bij een LTV (Loan-to-Value) van 50% tot
5,40% bij een LTV van 80%, waarbij de rente oploopt hoe hoger het financieringspercentage, hoe hoger de rente. Voor een compleet overzicht van de meest recente rentestanden, kunt u de
actuele rentetarieven voor verhuurhypotheken raadplegen.
De vastgoed hypotheek rente van een verhuur hypotheek hangt af van verschillende factoren. Allereerst de LTV: een lagere LTV (wat een grotere eigen inbreng betekent) resulteert doorgaans in een lagere rente, aangezien het risico voor de geldverstrekker afneemt. De verhuurhypotheekrente bestaat uit drie onderdelen: een basisrente, een risico-opslag en een vaste opslag, die samen het uiteindelijke rentetarief bepalen. Verder beïnvloeden de gekozen rentevaste periode, de ligging en courantheid van het pand de hoogte van de rente. Ook kunnen specifieke voorwaarden, zoals een financiering boven €750.000 of een energielabel A of B, leiden tot een lagere rente op uw verhuurhypotheek.
Verhuur hypotheek berekenen: hoe bepaal je de maximale lening?
De maximale lening voor een
verhuur hypotheek wordt primair bepaald door een combinatie van de marktwaarde van het onderpand in verhuurde staat, uw persoonlijke inkomen, en de verwachte huurinkomsten. In de regel financieren geldverstrekkers slechts
70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat van de woning, wat betekent dat u een aanzienlijke eigen inbreng nodig heeft; de totale financiering moet immers passen binnen de maximale Loan to Value.
Hoewel huurinkomsten een
directe en cruciale invloed hebben op uw hypotheekmogelijkheden, wordt niet 100% van de bruto huur meegenomen; geldverstrekkers toetsen vaak slechts 70% tot 80% van de bruto huurinkomsten als toetsinkomen om rekening te houden met risico’s zoals leegstand of onderhoud. Voor sommige specifieke verhuur hypotheek producten, zoals de Dynamic Verhuurhypotheek, kan zelfs een huurcontractduur van minimaal 1 jaar vereist zijn om 80% van de huurinkomsten mee te rekenen. Naast deze huurinkomsten wordt ook uw jaarinkomen (en dat van uw partner) en eventuele lopende leningen meegewogen in de uitgebreide kredietbeoordeling die het definitieve maximale leenbedrag vaststelt. Voor een snelle en vrijblijvende indicatie van leenbedrag van uw verhuur hypotheek kunt u
online hypotheekcalculators gebruiken die binnen één minuut een eerste inschatting geven op basis van uw huurinkomsten en waarde onderpand.
Wat zijn de fiscale en juridische gevolgen van een verhuur hypotheek?
Een
verhuur hypotheek brengt specifieke fiscale en juridische gevolgen met zich mee die essentieel zijn om te begrijpen voor vastgoedbeleggers. Fiscaal gezien is het belangrijkste gevolg dat er
geen recht op hypotheekrenteaftrek is, in tegenstelling tot een hypotheek voor een eigen woning. Dit betekent dat de rente die u betaalt over de verhuur hypotheek niet aftrekbaar is van uw inkomen in Box 1, wat resulteert in
hogere maandlasten dan een reguliere hypotheek. De woning die met een verhuur hypotheek wordt gefinancierd, valt bovendien onder Box 3 van de inkomstenbelasting, als belegging (vastgoed), waarbij de waarde van het vastgoed (minus de schuld) wordt belast in de vermogensrendementsheffing, en niet de daadwerkelijke huurinkomsten. Juridisch gezien is een cruciale voorwaarde dat de woning
verplicht wordt verhuurd en
niet zelf bewoond mag worden, waarbij de geldverstrekker strengere eisen en extra voorwaarden stelt die vastgelegd in hypotheekakte worden. Bij ongeautoriseerde verhuur van een woning met een reguliere hypotheek kan de bank zelfs de aflossing van de volledige hypotheek eisen met het risico op gedwongen verkoop, wat de noodzaak van een verhuur hypotheek onderstreept en juridische gevolgen kan hebben waarbij een gepubliceerde huurovereenkomst relevant wordt bij een eventuele Executieveiling hypotheek. Het omzetten van een bestaande woninghypotheek naar een verhuurhypotheek heeft eveneens verlies hypotheekrenteaftrek tot gevolg en vereist een aanpassing hypotheekvoorwaarden.
Hoe verloopt het aanvraagproces voor een verhuur hypotheek?
Het aanvraagproces voor een
verhuur hypotheek verloopt in specifieke stappen en start doorgaans met de inschakeling van een
financieel adviseur voor professionele begeleiding. Dit initiële traject, inclusief het indienen van de aanvraag, is in de regel
kosteloos en kan steeds vaker via een
online aanvraagproces worden afgehandeld, wat de procedure
simpel en snel maakt, zoals bij de Dynamic Verhuurhypotheek die bekend staat om zijn eenvoudige aanvraagproces en snelle duidelijkheid. Naast het invullen van een gespecialiseerd aanvraagformulier, waarin essentiële informatie zoals uw werksituatie, burgerlijke staat en bron van inkomsten wordt gevraagd, dient u diverse documenten aan te leveren, zoals een huurovereenkomst, hypotheekoverzicht, belastingaangifte en een BKR-overzicht, die cruciaal zijn voor de uitgebreide kredietbeoordeling en om de stabiliteit van uw huurinkomsten aan te tonen. Geldverstrekkers zullen een
taxatie van de woning in verhuurde staat eisen en een gedetailleerde
kredietwaardigheid check uitvoeren waarbij ook uw volledige financiële situatie in acht wordt genomen, met een specifieke focus op hoe huurinkomen uw hypotheekmogelijkheden beïnvloedt, zoals eerder besproken. Na een positieve beoordeling volgt de
offerte acceptatie en wordt de
verhuur hypotheek formeel afgesloten bij de notaris, waarbij de verplichte verhuur van de woning een sleutelfactor is. Hoewel de gehele
hypotheekaanvraag afhankelijk van de aanlevering van stukken
vier tot acht weken in beslag kan nemen, is de fase na het tekenen van het koopcontract vaak in
3 tot 4 weken afgerond.
Verhuur hypotheek versus reguliere hypotheek: wat zijn de verschillen?
De belangrijkste verschillen tussen een
verhuur hypotheek en een reguliere hypotheek liggen in hun doel, financieringsvoorwaarden, kosten en fiscale behandeling. Ten eerste is een
verhuur hypotheek specifiek bedoeld voor de aankoop van vastgoed dat
verplicht wordt verhuurd en dus niet zelf bewoond mag worden, terwijl een reguliere hypotheek primair bestemd is voor eigen bewoning; veel reguliere hypotheekverstrekkers in Nederland nemen zelfs een expliciet verbod op verhuur op in hun voorwaarden, waarbij ongeautoriseerde verhuur kan leiden tot het opeisen van de volledige hypotheek en gedwongen verkoop van de woning door de bank. Cruciaal is ook de maximale financiering: bij een
verhuur hypotheek kunt u doorgaans slechts 70% tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren, wat een significant hogere eigen inbreng vereist, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek waar in veel gevallen tot 100% van de woningwaarde kan worden geleend. Bovendien zijn de rentetarieven voor een
verhuur hypotheek doorgaans hoger vanwege het hogere risico dat geldverstrekkers toeschrijven aan verhuurvastgoed, en is er bij een
verhuur hypotheek geen recht op hypotheekrenteaftrek, wat resulteert in hogere netto maandlasten, terwijl de woning fiscaal in Box 3 valt als belegging in plaats van Box 1 zoals bij een reguliere hypotheek voor eigen bewoning. Tot slot beoordelen geldverstrekkers bij een
verhuur hypotheek de huurinkomsten als een significant onderdeel van de draagkrachtberekening, zij het vaak slechts voor 70% tot 80% van de bruto huurinkomsten om rekening te houden met risico’s zoals leegstand.
Wanneer en hoe kun je een bestaande hypotheek omzetten naar een verhuur hypotheek?
Wanneer u een bestaande woning met een reguliere hypotheek wilt verhuren, is
direct omzetten naar een verhuur hypotheek doorgaans niet mogelijk, omdat reguliere hypotheekverstrekkers in hun voorwaarden vrijwel altijd een verhuurverbod opnemen. Om uw woning legaal te kunnen verhuren, dient u de bestaande hypotheek
over te sluiten naar een gespecialiseerde verhuur hypotheek. Dit is met name relevant wanneer u bijvoorbeeld verhuist naar een nieuwe eigen woning en uw oude woning wilt aanhouden voor de verhuur, of als u een bestaande woning die u al bezit wilt gaan verhuren. Bij ongeautoriseerde verhuur kan de bank zelfs de aflossing van de volledige hypotheek eisen, met het risico op gedwongen verkoop van de woning, wat de noodzaak van deze wijziging onderstreept.
Het proces van ‘omzetten’ – wat in feite neerkomt op het aanvragen van een nieuwe
verhuur hypotheek – vereist een uitgebreide financiële beoordeling en aanpassing van hypotheekvoorwaarden. Geldverstrekkers beoordelen uw
volledige financiële situatie en vereisen specifieke documenten, waaronder een
huurovereenkomst, hypotheekoverzicht, belastingaangifte en een BKR-overzicht, om de stabiliteit van uw inkomsten aan te tonen. Een
taxatie van de woning in verhuurde staat, niet ouder dan
zes maanden, is cruciaal, aangezien de maximale financiering vaak beperkt is tot 70% tot 80% van deze marktwaarde, wat een aanzienlijke
eigen inbreng van 20% tot 50% vereist. Bovendien verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek, wat resulteert in hogere netto maandlasten, en valt de woning fiscaal in Box 3. Wilt u bijvoorbeeld een woning die u 3 maanden na verhuizing wilt verhuren omzetten, dan moet u rekening houden met deze specifieke voorwaarden en de fiscale gevolgen.
Risicomanagement bij verhuur hypotheken: waar moet je op letten?
Bij risicomanagement voor een
verhuur hypotheek moet je allereerst letten op het feit dat banken verhuur als een
hoger risico beschouwen, wat resulteert in een doorgaans
hogere hypotheekrente en risico-opslag. Een cruciaal aspect is de noodzaak om altijd
toestemming te vragen aan je hypotheekverstrekker voor de verhuur van de woning; doe je dit niet, dan riskeert de verhuurder de
onmiddellijke terugbetaling van de volledige hypotheek, boetes en juridische problemen met de hypotheekbank. Het verhuurde onderpand wordt voor de bank immers als een groter risico gezien.
Daarnaast zijn er operationele en financiële risico’s waar de verhuurder rekening mee moet houden. Denk aan het
inkomstenrisico door leegstand en onverwachte onderhoudskosten, waarbij de huurinkomsten kunnen tegenvallen. Voor een
verhuur hypotheek is een aanzienlijke
eigen inbreng vereist – tussen de 20% en 50% van de marktwaarde in verhuurde staat – en het is van belang dat de
huurinkomsten minimaal 25% hoger zijn dan de maandlasten om aan de financieringsvoorwaarden te voldoen. Om financiële schade te voorkomen, is het aan te raden je verzekeringen aan te passen, zoals een adequate opstal- en aansprakelijkheidsverzekering tegen bijvoorbeeld waterschade, en op de hoogte te blijven van wettelijke huurprijsbescherming en de regels van hypotheekverstrekkers, daar de verhuurder te allen tijde verantwoordelijk blijft voor de hypotheekbetalingen, ongeacht de huurinkomsten.
Veelgestelde vragen over verhuur hypotheken
Waarom kiezen voor HomeFinance als jouw verhuur hypotheek adviseur?
Kiezen voor HomeFinance als jouw verhuur hypotheek adviseur betekent kiezen voor gespecialiseerd, onafhankelijk advies dat specifiek is afgestemd op de complexe wereld van de verhuur hypotheek. Wij bieden niet alleen diepgaande expertise in verhuur hypotheek mogelijkheden, maar als
onafhankelijke hypotheekadviseur vergelijken we tevens een breed scala aan geldverstrekkers — inclusief die gespecialiseerd in vastgoedfinanciering zoals Domivest, NESTR, NIBC, RNHB, SolidBriQ, Mogelijk, DCMF, BUILD, Rabo, ABN en ING — om zo de beste hypotheekaanbieder met de beste rente en voorwaarden te vinden die perfect aansluit bij jouw specifieke situatie.
Onze ervaren hypotheekadviseurs voorzien je van persoonlijk advies over elke fase van het aanvraagproces en de fiscale en juridische aspecten van de verhuur hypotheek, zoals het ontbreken van hypotheekrenteaftrek in Box 3. We behandelen al jouw hypotheekvragen en zorgen voor een soepele hypotheekaanvraag door het aanvragen van hypotheekoffertes en het beantwoorden van alle vragen van de geldverstrekker. Ons doel is niet alleen het vinden van de meest voordelige verhuur hypotheek, maar ook het realiseren van een toekomstbestendige financiële situatie door zorgvuldig risicomanagement en, indien gewenst, wettelijke nazorg. Begin vandaag nog met een vrijblijvend gesprek om je mogelijkheden te verkennen.
