Wat is een verhuurhypotheek?

Een verhuurhypotheek is een speciale hypotheek voor de financiering van een woning die u wilt verhuren. Deze hypotheek is niet voor eigen bewoning, maar specifiek voor verhuur. Het is een ander soort hypotheek dan een zelfbewoningshypotheek.

Definitie en werking van een verhuurhypotheek

Een verhuurhypotheek is de naam voor een speciale hypotheek. Deze is specifiek bedoeld voor de financiering van een woning die u wilt verhuren, niet voor eigen bewoning. Het is een verplichte hypotheekvorm voor verhuurders. Zo kunnen particuliere woningkopers een koopwoning financieren die aan derden wordt verhuurd.

Bij een verhuurhypotheek dient de verhuurde woning zelf als onderpand. Dit type hypotheek erkent dat verhuurders een andere juridische status hebben dan reguliere huizenkopers. Een woningbezitter kan ook een verhuurhypotheek afsluiten om een bestaande woning te verhuren. Deze hypotheek is specifiek bedoeld voor vastgoedbeleggers. U kunt deze hypotheek gebruiken voor diverse verhuuractiviteiten, zoals een tweede woning als investering. U kunt de maandelijkse hypotheek aflossen via een lineaire of annuïtaire hypotheekvorm.

Voorwaarden voor het afsluiten van een verhuurhypotheek

Een verhuurhypotheek heeft strengere voorwaarden dan een gewone woonhuishypotheek. Deze specifieke voorwaarden zijn anders omdat het pand wordt verhuurd. U moet rekening houden met een aantal belangrijke eisen voor de financiering van een tweede woning voor verhuur.

De belangrijkste voorwaarden voor een verhuurhypotheek zijn:

• U moet minimaal 30 procent van de marktwaarde als eigen inleg inbrengen.
• De maximale financiering (LTV) is lager dan bij een hypotheek voor eigen bewoning.
• De verwachte huurinkomsten moeten hoger zijn dan de maandlasten van de hypotheek.
• De woning moet een reguliere eengezinswoning of appartement zijn met een actieve VvE.
• Bij appartementen is toestemming van de VvE voor verhuur vereist.

Hoeveel eigen geld heb je nodig bij een verhuurhypotheek?

Voor een verhuurhypotheek moet u een aanzienlijk deel eigen geld inbrengen. U moet minimaal 30 procent van de getaxeerde marktwaarde als eigen geld inbrengen. De financiering van een verhuurhypotheek vereist vaak 30 tot 40 procent eigen middelen. Soms is zelfs 30 tot 50 procent van de marktwaarde aan eigen geld nodig. Een verhuurder moet altijd eigen geld inbrengen, vaak 30 tot 50 procent van de marktwaarde.

Deze eigen geldinbreng is een belangrijke voorwaarde voor een verhuurhypotheek. Geldverstrekkers eisen deze eigen inbreng vanwege het risico op wegvallende huurinkomsten. Dit is een groot verschil met een hypotheek voor eigen bewoning. Meestal financieren geldverstrekkers maximaal 70 procent van de marktwaarde van de woning. De inbreng van eigen geld is een vaste voorwaarde voor een woningverhuur hypotheek.

Rente en maandlasten bij een verhuurhypotheek

De maandlasten voor een verhuurhypotheek bestaan uit aflossing en rente. Dit werkt net als bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek. U kunt uw vaste lasten verlagen door deels aflossingsvrij te financieren. Tot 60 procent van de financiering mag aflossingsvrij zijn, met een resterende aflossingstermijn van 30 jaar. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente tijdens de looptijd. Dit maakt de maandelijkse lasten vaak relatief laag. Voor een verhuurder die de maandelijkse uitgaven wil beperken, is een deels aflossingsvrije hypotheek dus een goede keuze. De hypotheeklasten, inclusief rente en aflossing, worden afgetrokken van 80% van de huurinkomsten. Dit gebeurt bij de berekening van het meegerekende huurinkomen voor de hypotheek in Nederland.

Voordelen en risico’s van een verhuurhypotheek

Een verhuurhypotheek biedt u verschillende voordelen, maar brengt ook specifieke risico’s met zich mee. Het is belangrijk deze goed af te wegen voordat u besluit een woning te verhuren.

De voordelen van een verhuurhypotheek zijn:

• Een verhuurhypotheek helpt u vermogen opbouwen voor later.
• U kunt rendement halen uit uw spaargeld.
• Vermogensopbouw door waardestijging van de woning is een voordeel.
• Het zorgt voor een extra inkomstenstroom.
• Deze hypotheek kan leiden tot een aantrekkelijk rendement.
• Kamerverhuur aan een studerend kind is ook een mogelijkheid.

Daartegenover staan de risico’s. Er zijn risico’s zoals het wegvallen van huurinkomsten en waardevermindering. Tegen­vallende huurinkomsten of onvoorziene kosten kunnen een negatief effect hebben op uw rendement. Een stijging van de rente is ook een risico. Dit kan uw maandlasten verhogen en het rendement onder druk zetten.

Stappen om een verhuurhypotheek aan te vragen of om te zetten

Een verhuurhypotheek aanvragen of uw huidige hypotheek omzetten, volgt een duidelijk proces. Dit proces omvat acht stappen.

Hier zijn de stappen die u kunt verwachten:

• Woningkopers die een woning willen kopen om te verhuren, sluiten direct een woningverhuur hypotheek af.
• Heeft u al een hypotheek en wilt u uw woning verhuren? Dan zet u uw huidige hypotheek om naar een verhuurhypotheek.
• Dit omzetten is vaak nodig als u verhuist en uw oude woning wilt aanhouden voor verhuur.
• Overleg met uw financier en een hypotheekadviseur is essentieel voor een compleet stappenplan.
• U moet toestemming hebben om de woning te verhuren.
• Sommige hypotheekverstrekkers stellen voorwaarden aan het omzetten van een hypotheek.
• Sommige hypotheekverstrekkers, zoals ABN AMRO, hebben specifieke acceptatieregels voor omzetting.
• Een woonhuisbezitter die zijn woning te huur wil aanbieden, moet de hypotheek omzetten.
• Koopt u een nieuw huis en verhuurt u uw oude woning? Dan heeft u twee hypotheken nodig: een verhuurhypotheek voor de oude woning en een nieuwe reguliere hypotheek voor uw nieuwe huis.

Wat is een hypotheek en hoe verhoudt een verhuurhypotheek zich daartoe?

Een verhuurhypotheek is een speciaal type hypotheek. Het is specifiek bedoeld voor de financiering van een woning die u wilt verhuren. Dit is anders dan een gewone hypotheek, die u afsluit voor eigen bewoning. Deze hypotheekvorm gebruikt u wanneer u een woning of appartement koopt met de intentie om deze permanent te verhuren. De woning dient dan als onderpand voor de lening. Dit maakt de verhuurhypotheek een investeringshypotheek of beleggingshypotheek.

Kan ik mijn huidige hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek?

Ja, u kunt uw huidige hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek. Dit is vaak nodig als u uw woning te huur wilt aanbieden. Een woningbezitter die verhuist, moet de hypotheek omzetten om de oude woning te kunnen verhuren. Uw bestaande hypotheek mag u namelijk niet gebruiken voor woningverhuur zonder deze om te zetten. Vaak betekent dit dat u de hypotheek moet oversluiten. Dit kan soms bij dezelfde geldverstrekker. Voor de meeste huiseigenaren die hun woning willen verhuren, is deze omzetting een verplichte stap.

Mag ik mijn woning altijd verhuren met een verhuurhypotheek?

Ja, met een verhuurhypotheek is het toegestaan om uw woning permanent te verhuren. Deze speciale hypotheekvorm is er specifiek voor bedoeld dat u de woning verhuurt voor permanente bewoning. Het wordt ook wel een beleggingshypotheek genoemd. De verhuurhypotheek vereist dat de woning al verhuurd is of in de toekomst verhuurd gaat worden. U heeft de flexibiliteit om zowel losse kamers als het hele huis te verhuren, waarbij de woning als onderpand dient.

Hoe wordt de verhuurde staat van de woning beoordeeld?

De verhuurde staat van een woning wordt beoordeeld door een erkende taxateur. Deze taxateur stelt de marktwaarde van de woning in verhuurde staat vast via een gevalideerd taxatierapport. Dit rapport moet ook de toekomstige marktwaarde in verhuurde staat vaststellen. De waardebepaling houdt rekening met de verhuurbaarheid en de huurprijs van de woning. Een verhuurde woning wordt gewaardeerd met een specifieke formule die de huursom, WOZ-waarde en leegwaarderatio omvat. Door huurbescherming wordt de waarde van een verhuurde woning gecorrigeerd. Deze waarde is vaak ongeveer 85% van de vrije marktwaarde.

Wat zijn de fiscale gevolgen van een verhuurhypotheek?

De fiscale gevolgen van een verhuurhypotheek zijn anders dan bij een hypotheek voor eigen bewoning. U verliest het recht op hypotheekrenteaftrek. De rente is niet aftrekbaar voor de belasting. Dit geldt zeker bij verhuur langer dan vijf jaar. Bij permanente verhuur van een eigen woning verhuist de hypotheek naar box 3. Daar mag u de verhuurhypotheek in mindering brengen op het belastbaar vermogen voor de vermogensrendementsheffing, door de hypotheek van de woningwaarde af te trekken. Een verhuurde woning heeft ook een belastingvoordeel: u betaalt geen belasting over de huurinkomsten zelf. Houd wel rekening met een overdrachtsbelasting van 10,4% bij aankoop.