Een huis kopen met huurders erin vereist een woningverhuur hypotheek, omdat een reguliere hypotheek verhuur niet zomaar toestaat. Deze specifieke financiering maakt de aankoop van een woning met verhuurdoel mogelijk voor woningkopers. Op deze pagina leest u alles over de voorwaarden en mogelijkheden voor het financieren van een verhuurde woning.
Wat betekent het om een huis met huurders te kopen?
Een huis kopen met huurders erin betekent dat u een woning aanschaft waar bestaande huurovereenkomsten van kracht blijven. Dit vraagt specifieke aandacht voor huurdersrechten, wat de verkoopsnelheid en verkoopprijs kan beïnvloeden. U neemt de huurders en hun rechten over, wat een belangrijke overweging is bij de financiering van de woning.
Een huiseigenaar kan een huis met huurders erin verkopen. Voor de meeste kopers betekent dit een investering met een direct rendement, maar ook met de verantwoordelijkheden van een verhuurder. Het is essentieel om de impact van de huurovereenkomst op uw hypotheekmogelijkheden goed te begrijpen.
Welke hypotheekvormen zijn mogelijk bij aankoop van een verhuurd huis?
Bij de aankoop van een verhuurd huis is de
woningverhuur hypotheek de aangewezen hypotheekvorm. U kunt geen reguliere hypotheek afsluiten voor een woning die u wilt verhuren. Deze hypotheek, ook wel investeringshypotheek genoemd, is specifiek bedoeld voor particuliere woningkopers die een huis willen financieren om aan derden te verhuren. Het is een ander soort hypotheek dan voor eigen bewoning.
Een woningverhuur hypotheek financiert doorgaans 70 tot 90 procent van het aankoopbedrag. Daarbij geldt vaak een hogere hypotheekrente. De exacte voorwaarden, zoals het percentage financiering en de rente, verschillen per bank.
Voorwaarden en regels voor een hypotheek bij een huis met huurders
De belangrijkste voorwaarde voor een hypotheek bij een huis met huurders is de
toestemming van uw geldverstrekker. Zonder deze goedkeuring mag u een woning met een hypotheek niet verhuren. Dit geldt voor zowel bestaande huiseigenaren als voor woningkopers die een huis met huurders willen financieren. De hypotheekverstrekker moet de huurovereenkomst goedkeuren voordat u de woning verhuurt.
Wanneer u een hypotheek heeft op een verhuurde woning, kunnen de voorwaarden van uw hypotheek wijzigen. Denk hierbij aan een hogere hypotheekrente of een beperking van de maximale hypotheek. Een verhuurde woning moet hypotheekvrij zijn, of de verhuur moet expliciet zijn toegestaan door de geldverstrekker, vooral als u de huurinkomsten wilt meerekenen voor uw hypotheek. Zelfs een bank als Rabobank vereist deze toestemming van de woningeigenaar.
Fiscale en juridische gevolgen van het kopen van een huis met huurders
Het kopen van een huis met huurders brengt fiscale en juridische gevolgen met zich mee. Als woningbelegger krijgt u te maken met hogere overdrachtsbelasting. De verhuurde woning heeft ook fiscale aspecten rond schenkbelasting. Bovendien valt de woning niet langer onder box 1, waardoor de hypotheekrenteaftrek vervalt. U betaalt als verhuurder belasting voor het huis.
Juridisch gezien vereist de verkoop van een huis met huurders specifieke aandacht voor huurdersrechten. Dit kan invloed hebben op de verkoopsnelheid en verkoopprijs van het huis. Overweeg deze fiscale en juridische aspecten zorgvuldig bij de aankoop van een huis met huurders erin.
Risico’s en aandachtspunten bij het kopen van een huis met huurders
Het kopen van een huis met huurders brengt specifieke risico’s en aandachtspunten met zich mee. Als koper van een verhuurwoning loopt u drie hoofdrisico’s: tegenpartijrisico’s, omgevingsrisico’s en marktrisico’s. Een verhuurde woning brengt financiële risico’s met zich mee, zoals de betaling van hypotheeklasten uit huurinkomsten.
Banken lopen risico bij verhuurde woningen met een hypotheek, mede door de huurbescherming in Nederland. U loopt risico op wegvallende huurinkomsten, terwijl de hypotheeklasten doorlopen. Bij wegvallende huurinkomsten moet u zelf de maandlasten betalen, wat de hypotheeklasten onbetaalbaar kan maken.
Een Nederlandse woningkoper moet rekening houden met diverse kosten en risico’s bij verhuur, inclusief onderhoud en belastingen. Houd rekening met risico’s zoals leegstand en onderhoudskosten, en de wettelijke regels rondom verhuur. Het is daarom belangrijk om uw plannen vooraf met de bank te bespreken. Ook bespreekt u met een adviseur uw bereidheid om risico te nemen, inclusief de rentevaste periode.
Hoe bereken je de marktwaarde van een verhuurd huis?
De marktwaarde van een verhuurd huis wordt altijd bepaald door een
taxateur. Een taxatiebureau stelt de toekomstige marktwaarde in verhuurde staat van de woning vast. Dit is een cruciale stap bij de aanvraag van een verhuurhypotheek. De taxateur kijkt hierbij naar de verhuursnelheid en de huurprijs.
Een woning in verhuurde staat heeft een lagere marktwaarde dan een woning die vrij is van huur. De waarde van een verhuurde woning ligt vaak rond de 85% van de marktwaarde van een vergelijkbare woning zonder huurders. Dit verschil is belangrijk om te begrijpen als u een huis koopt met huurders erin hypotheek.
Stappenplan voor het kopen van een huis met huurders en hypotheek aanvragen
Het kopen van een huis met huurders en het aanvragen van een hypotheek volgt een gestructureerd proces. Als woningkoper die een huis als ondernemer koopt, doorloop je een specifiek stappenplan voor zowel de woningkoop als de hypotheekregeling. Je kunt hierbij een stappenplan voor het afsluiten van je hypotheek ontvangen, vaak al tijdens de oriëntatiefase. Een voorbeeld hiervan is het stappenplan ‘Een huis kopen in 10 stappen’. Het is slim om vroegtijdig een adviseur te raadplegen, omdat dit je helpt met de specifieke voorwaarden voor een verhuurhypotheek.
- Advies en vergelijken: Begin met een adviseur, nog voordat je op huizenjacht gaat. Je vergelijkt dan aanbieders en stelt voorwaarden op.
- Huizenjacht en documenten: Zoek je droomhuis en verzamel alle benodigde documenten.
- Hypotheek aanvragen: Na een adviesgesprek vul je de aanvraag in en teken je het koopcontract.
- Beoordeling en offerte: De geldverstrekker beoordeelt je hypotheekaanvraag en stuurt een bindende offerte bij akkoord.
- Notaris en overdracht: De laatste stap is de notariële overdracht van de woning, waarmee je de hypotheek afsluit.
Alternatieven en advies: wat kun je doen als kopen met huurders niet lukt?
Als het kopen van een huis met huurders erin niet lukt, zijn er andere opties. U kunt bijvoorbeeld overwegen om een ander type woning te kopen, zoals appartementen of rijtjeshuizen. Soms is het beter om te wachten tot de huizenmarkt gunstiger is.
Een huurwoning kan ook een uitkomst bieden als alternatief voor kopen. Voor huiseigenaren die eerst hun woning verkopen, is tijdelijk een woning huren een oplossing. Zelfs het tijdelijk huren van een vakantiewoning kan een optie zijn, al brengt dit vaak dubbele lasten met zich mee.
Het is verstandig om advies in te winnen over uw specifieke situatie.
Verhuur hypotheek: financieringsopties voor verhuurde woningen
Een verhuurhypotheek maakt het voor particuliere woningkopers mogelijk om een huis te financieren dat u aan derden wilt verhuren. Dit type hypotheek is specifiek bedoeld voor de aankoop en verhuur van een woning, niet voor eigen bewoning.
De financieringsopties voor een verhuurhypotheek kennen een limiet. U kunt tussen de 50% en 90% van de woningwaarde in verhuurde staat financieren. Sommige aanbieders financieren tot 80% van deze waarde. Voor wie een tweede woning wil kopen om te verhuren, is de verhuurhypotheek de enige weg. Stel u wilt een appartement in Amsterdam kopen om te verhuren; dan financiert u maximaal 90% van de waarde in verhuurde staat. Ook een aflossingsvrije hypotheek is mogelijk, tot 50% van de woningwaarde.
Huis als onderpand voor hypotheek bij aankoop met huurders
Bij een hypotheek dient het huis altijd als onderpand. Dit geldt ook wanneer u een huis koopt met huurders erin. De hypotheekaanvrager moet het huis aanbieden als onderpand voor de lening. Als huiskoper stelt u de woning beschikbaar als zekerheid. Het huis dient als onderpand voor de geldverstrekker, wat de financier zekerheid geeft. Het stellen van het huis als onderpand is een verplichting voor een hypothecaire lening. U moet de woning als onderpand stellen bij de aanvraag van een
huis kopen met huurders erin hypotheek. Zonder dit onderpand krijgt u geen financiering.
Mag ik een huis kopen met huurders erin en zelf erin wonen?
Nee, u kunt niet zomaar een huis kopen met huurders erin en er vervolgens zelf gaan wonen. Een huis kan wel verkocht worden met huurders erin, ook in Nederland. De bestaande huurovereenkomst blijft dan van kracht bij de verkoop aan een nieuwe eigenaar. Dit betekent dat u de huurders niet direct uit de woning kunt zetten om er zelf in te trekken. De aanwezigheid van huurders heeft ook invloed op de verkoopsnelheid en de verkoopprijs van de woning.
Hoe beïnvloeden huurders de hypotheektoetsing?
Huurders beïnvloeden de hypotheektoetsing aanzienlijk. Een hypotheekaanbieder hanteert strengere toetsingsnormen voor het maximale leenbedrag bij een verhuurwoning. De bank beoordeelt de risicotoename bij het verhuren van een woning. Dit kan leiden tot gewijzigde hypotheekvoorwaarden, zoals een hogere hypotheekrente of een beperking van de hypotheekhoogte. Ook bij een tweede hypotheek voor verhuur hanteert de bank een strengere toets. Verhuurt u veel panden en bestaat de helft of meer van uw toetsinkomen uit huurinkomsten? Dan volgt een aanvullende controle door de hypotheekverstrekker.
Wat gebeurt er met de huurders na de aankoop?
Wanneer u een huis koopt waar al huurders in wonen, blijft de bestaande huurovereenkomst van kracht. Dit betekent dat de huurders hun rechten behouden, zelfs na de verkoop van de woning aan een nieuwe eigenaar. De aanwezigheid van huurders kan de verkoopsnelheid en de verkoopprijs van het huis beïnvloeden. Soms moeten verhuurders een huurder afkopen, vooral als de nieuwe eigenaar zelf in de woning wil wonen.
