Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek bij ING: complete gids

Het omzetten van uw bestaande ING hypotheek naar een verhuurhypotheek is een essentiële stap wanneer u uw woning wilt gaan verhuren.

Dit is noodzakelijk omdat een reguliere hypotheek, uitsluitend bestemd voor eigen bewoning, niet toestaat dat de woning zonder expliciete goedkeuring en aanpassing van de voorwaarden van de bank wordt verhuurd. In deze complete gids verkennen we de betekenis en de specifieke voorwaarden die ING stelt voor een verhuurhypotheek, samen met een gedetailleerd overzicht van het proces, de financiële en fiscale gevolgen, en de benodigde documentatie voor een soepele overgang.

Wat betekent het om een ING hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek?

Een hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek bij ING betekent dat u de juridische en fiscale status van uw hypotheek wijzigt, zodat u uw woning legaal kunt verhuren. Dit is een cruciale stap, aangezien een standaard ING hypotheek is afgesloten voor eigen bewoning en de verhuur van uw woning zonder expliciete goedkeuring van de bank een directe schending van de hypotheekakte en de algemene voorwaarden zou zijn. De meest ingrijpende consequentie van permanente verhuur is de verplaatsing van de hypotheek en de woning van Box 1 naar Box 3 in de inkomstenbelasting, wat betekent dat u de hypotheekrenteaftrek verliest. Een verhuurhypotheek, die door ING en andere grote banken wordt aangeboden, is een gespecialiseerd product met afwijkende voorwaarden, zoals vaak een lagere maximale lening (LTV) en andere rentetarieven, omdat de bank het verhoogde risico van een verhuurd pand anders taxeert. Hoewel verhuurinkomsten kunnen helpen bij het dekken van de hypotheeklasten, moet het hele proces, inclusief de wijziging van uw bestaande hypotheek om te zetten, zorgvuldig worden overwogen met betrekking tot zowel de financiële als fiscale gevolgen van het beleggen in vastgoed.

Welke voorwaarden stelt ING voor het omzetten naar een verhuurhypotheek?

Voor het hypotheek omzetten naar een verhuurhypotheek bij ING stelt de bank specifieke en doorgaans strengere voorwaarden dan voor een reguliere eigenwoninghypotheek. Ten eerste vereist een volwaardige verhuurhypotheek bij ING dat de woning niet zelf bewoond wordt en uitsluitend bestemd is voor de verhuur.

Daarnaast is een aanzienlijke eigen geldinvestering noodzakelijk, aangezien ING, net als andere geldverstrekkers, doorgaans maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat financiert, wat betekent dat u minstens 30% aan eigen middelen moet inbrengen. Voor financiering van een beleggingspand hanteert ING een minimale leensom van €75.000. Echter, in specifieke gevallen van een ‘ING hypotheek’ waar een eigen woningdeel als hoofdverblijf door aanvrager bewoond blijft, kan ING onder voorwaarden verhuur toestaan met een maximale financiering van 90% van de marktwaarde voor het verhuurde deel. Uw financiële situatie wordt grondig beoordeeld, waarbij de bank kijkt naar uw inkomen én de verwachte huurinkomsten; deze laatste kunnen, mits stabiel en voorspelbaar, voor circa 80% meetellen voor uw hypotheekcapaciteit. Essentiële documenten zoals een geldige huurovereenkomst, hypotheekoverzichten, recente belastingaangiften en een BKR-overzicht zijn nodig voor de aanvraag, die altijd schriftelijke goedkeuring en aanpassing van de voorwaarden van ING vereist.

Hoe verloopt het proces om een ING hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek?

Het proces om een ING hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek verloopt via een gestructureerde aanvraag bij de bank, waarbij de haalbaarheid en de financiële situatie van de aanvrager grondig worden beoordeeld. Allereerst dient u contact op te nemen met ING of een gespecialiseerde hypotheekadviseur om uw voornemen tot verhuur kenbaar te maken; dit is een cruciale eerste stap, aangezien verhuur zonder goedkeuring een directe schending van uw reguliere hypotheekvoorwaarden is. ING zal beoordelen of uw situatie voldoet aan hun specifieke voorwaarden voor een verhuurhypotheek, zoals de eis dat de woning niet langer uw hoofdverblijf is en uitsluitend voor de verhuur bestemd is, en dat u een aanzienlijke eigen geldinvestering kunt doen (doorgaans financiert ING maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, met een minimale leensom van €75.000 voor beleggingspanden, al kan dit bij een deels eigen bewoonde woning oplopen tot 90% voor het verhuurde deel). Uw financiële draagkracht wordt getoetst aan de hand van uw inkomen en de verwachte huurinkomsten, waarbij de laatste voor circa 80% kunnen meetellen voor uw hypotheekcapaciteit. Voor de aanvraag zijn diverse documenten vereist, waaronder een geldige huurovereenkomst, recente belastingaangiften, hypotheekoverzichten en een BKR-overzicht, waarna ING de aanvraag officieel beoordeelt en, indien akkoord, schriftelijke goedkeuring en aanpassing van de hypotheekvoorwaarden verstrekt. Deze conversie is een complex traject dat verder gaat dan enkel administratieve aanpassingen, en vraagt om nauwgezette begeleiding, vaak door een hypotheekadviseur die het proces van adviesgesprek tot hypotheekakte bij de notaris begeleidt. De omzetting impliceert een wijziging in de juridische en fiscale status van uw hypotheek en woning, met als meest ingrijpende fiscale gevolg dat de woning verhuist van Box 1 naar Box 3 in de inkomstenbelasting, waardoor u het recht op hypotheekrenteaftrek verliest, hoewel verhuurinkomsten kunnen bijdragen aan het dekken van de hypotheeklasten. Na goedkeuring door ING is een gang naar de notaris onvermijdelijk; de notaris stelt de noodzakelijke juridische documenten op, zoals een nieuwe Akte van hypotheek, en draagt zorg voor de correcte registratie van de wijziging in het Kadaster, waarbij de notaris de wijziging ook doorgeeft aan de hypotheekbank. Vergeet niet dat u als verhuurder verplicht bent een opstalverzekering af te sluiten voor de huurwoning, nu de bank een verhoogd risico taxeert. Zou een tijdelijke verhuur via bijvoorbeeld de Leegstandswet ook een dergelijk uitgebreid proces vereisen, of zijn daar snellere procedures voor bij ING? De complexiteit van het hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek ING maakt het advies van een professional onmisbaar om alle financiële en fiscale implicaties te overzien en een soepele overgang te waarborgen.

Wat zijn de financiële gevolgen van het omzetten naar een verhuurhypotheek bij ING?

Het omzetten van uw ING hypotheek naar een verhuurhypotheek heeft significante financiële gevolgen, waarvan het meest ingrijpende het verlies van de hypotheekrenteaftrek is, omdat uw woning fiscaal verschuift van Box 1 (inkomen uit eigen woning) naar Box 3 (vermogen) in de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de hypotheekrente die u betaalt niet langer aftrekbaar is van uw inkomen, wat uw netto maandlasten aanzienlijk verhoogt. Bovendien hanteert ING voor een verhuurhypotheek afwijkende rentetarieven, die doorgaans hoger zijn dan die voor een eigenwoninghypotheek, en stelt de bank een lagere maximale lening (LTV) van veelal maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, wat een substantiële eigen geldinvestering vereist (minstens 30% van de marktwaarde). Naast deze structurele veranderingen zijn er ook eenmalige kosten verbonden aan de conversie, zoals advieskosten (bij ING tussen 1.750 – 2.450 euro), taxatiekosten voor de waarde in verhuurde staat, en notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte, inclusief mogelijk een boeterente als u de rentevaste periode van uw huidige hypotheek vroegtijdig openbreekt. Hoewel de verhuurinkomsten kunnen bijdragen aan het dekken van de hypotheeklasten, is een grondige inschatting van uw persoonlijke financiële situatie en de verwachte rente-uitgaven cruciaal, gezien de combinatie van hogere rentetarieven, een grotere eigen inbreng en het wegvallen van fiscale voordelen. Het advies van een hypotheekadviseur is onmisbaar om de precieze financiële gevolgen van deze overgang voor uw specifieke situatie in kaart te brengen.

Welke documenten en goedkeuringen zijn nodig voor de verhuurhypotheek bij ING?

Voor het verkrijgen van een verhuurhypotheek bij ING, is expliciete schriftelijke goedkeuring van de bank absoluut noodzakelijk, aangezien het verhuren van een woning met een reguliere hypotheek zonder deze toestemming een directe schending van de voorwaarden is. De aanvraag voor een hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek ING vereist een uitgebreide set documenten om uw financiële draagkracht en de geschiktheid van het pand te beoordelen. Essentiële documenten zijn onder meer een geldig identificatiebewijs, recente loonstroken en/of jaarverslagen (voor zelfstandigen), bankafschriften die uw eigen middelen aantonen, uw meest recente belastingaangiften en een actueel BKR-overzicht. Daarnaast is een cruciaal document het taxatierapport van de woning, opgesteld door een erkende taxateur, waarin de marktwaarde in verhuurde staat wordt vastgesteld – een belangrijke factor, gezien ING doorgaans maximaal 70% van deze waarde financiert en dus een aanzienlijke eigen geldinvestering (minstens 30%) vereist. Indien de woning reeds verhuurd is, is een geldige huurovereenkomst eveneens een vereist document, aangezien de verwachte huurinkomsten (voor circa 80%) meetellen voor uw hypotheekcapaciteit. De goedkeuring van de verhuurhypotheek hangt verder af van ING’s beoordeling van uw totale financiële situatie en het risicoprofiel van het verhuurde pand. Heeft u ook overwogen welk type huurovereenkomst het meest gunstig is voor de acceptatieprocedure bij ING, gelet op hun risicoberekening?

Welke alternatieven en opties zijn er naast het omzetten naar een ING verhuurhypotheek?

Naast het omzetten van uw bestaande ING hypotheek naar een verhuurhypotheek zijn er diverse alternatieven en opties beschikbaar om uw woning te verhuren of uw financiële situatie aan te passen, afhankelijk van uw doelstellingen. De meest directe alternatieven zijn het afsluiten van een verhuurhypotheek bij een andere geldverstrekker Verhuurhypotheken worden aangeboden door alle banken in Nederland, waaronder Rabobank, Nationale Nederlanden, NIBC, Lloyds en gespecialiseerde aanbieders zoals Mogelijk Vastgoedfinancieringen. Een onafhankelijke hypotheekadviseur kan u hierbij helpen, aangezien zij toegang hebben tot veel keuze in rente en voorwaarden en zo meer mogelijkheden dan eigen bank kunnen vinden, vaak met potentieel lagere maandlasten. Daarnaast kunt u overwegen om uw hypotheek over te sluiten (refinancieren) naar een andere aanbieder, wat meer flexibiliteit in voorwaarden kan bieden en aantrekkelijk kan zijn bij lagere rente of om een langlopende rentevast periode vast te zetten. Een minder ingrijpend alternatief voor oversluiten is rentemiddeling, waarbij u uw huidige rente aanpast naar een gemiddelde rente zonder van bank te wisselen, en dit kan vaak zonder boeterente direct te hoeven betalen. Heeft u al overwogen welke gespecialiseerde aanbieders naast de grootbanken wellicht nog flexibelere voorwaarden bieden voor uw specifieke verhuursituatie, of wat de exacte financiële impact van rentemiddeling zou zijn versus extern oversluiten?

Belangrijke juridische en fiscale aandachtspunten bij verhuur van een woning met ING hypotheek

Bij de verhuur van een woning met een bestaande ING hypotheek zijn er belangrijke juridische en fiscale aandachtspunten die cruciaal zijn. Juridisch gezien is het absoluut essentieel om toestemming van de hypotheekverstrekker, in dit geval ING, te verkrijgen, aangezien de standaard ING hypotheek (en veel hypotheekaktes via een huurbeding) verhuur verbiedt; het negeren hiervan kan leiden tot een onmiddellijke terugbetaling van de volledige hypotheek of andere juridische problemen. Fiscaal gezien brengt het proces van hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek ING met zich mee dat de woning verschuift van Box 1 naar Box 3 in de inkomstenbelasting, waardoor u het recht op hypotheekrenteaftrek verliest. Echter, in Box 3 wordt de woning belast op basis van een forfaitair rendement over de vastgoedwaarde, waarbij de uitstaande hypotheekschuld wel in mindering mag worden gebracht. Gezien de complexiteit van deze wijzigingen en de potentiële gevolgen voor uw financiële situatie, is professioneel fiscaal advies onmisbaar, eventueel aangevuld met een vooroverleg met de Belastingdienst om zekerheid te verkrijgen over de fiscale gevolgen.

Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek bij ING: praktische tips voor een soepele overgang

Voor een soepele overgang bij het hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek bij ING zijn proactieve stappen essentieel. Een belangrijke praktische tip is om zo vroeg mogelijk een gespecialiseerde hypotheekadviseur te raadplegen; deze professional kan de complexe financiële en fiscale gevolgen van de wijziging grondig uiteenzetten en u begeleiden naar de meest passende hypotheekconstructie voor uw specifieke situatie. Bovendien kan het overwegen om een groot deel van de hypotheek af te betalen vóór de aanvraagfase het proces aanzienlijk bespoedigen, aangezien een lagere hypotheekschuld doorgaans leidt tot een snellere goedkeuring van de verhuuraanvraag door de hypotheekverstrekker. Een grondige voorbereiding van alle benodigde documenten en een helder beeld van uw verwachte financiële situatie na de overgang dragen eveneens bij aan een efficiënt en vlekkeloos traject.

Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek Aegon: wat zijn de verschillen met ING?

Bij het overwegen van een hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek, of dit nu bij Aegon of ING is, zijn er zowel overeenkomsten als specifieke verschillen in voorwaarden en aanpak die cruciaal zijn voor verhuurders. Beide geldverstrekkers bieden gespecialiseerde verhuurhypotheken aan die afwijken van de reguliere eigenwoninghypotheek, met als belangrijkste overeenkomsten doorgaans hogere rentetarieven, het verlies van hypotheekrenteaftrek (omdat de woning van Box 1 naar Box 3 verschuift) en een vereiste voor een aanzienlijke eigen inbreng; bij ING is dit vaak een financiering van maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, wat neerkomt op minstens 30% eigen geld, vergelijkbaar met de gangbare 70-90% LTV die sectorbreed geldt en ook bij Aegon afhankelijk is van de Loan-to-Value (LTV) ratio.

Een opvallend verschil is dat Aegon een unieke optie biedt voor tijdelijke verhuur, zoals maximaal 30 dagen per jaar voor toeristen, zij het met uitsluiting van dekking voor diefstal en vandalisme – een beleid dat niet expliciet en in dezelfde vorm wordt gecommuniceerd voor een complete hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek Aegon of ING. Verder hanteert Aegon voor hypotheekklanten de beleidslijn om dezelfde rentevoorwaarden aan te bieden voor bestaande en nieuwe klanten, wat een consistentie in rentetariefbeleid impliceert die door ING niet altijd expliciet zo wordt benoemd, hoewel ING wel rentekortingen kan bieden bij het afnemen van een betaalrekening. Beide partijen beoordelen grondig uw financiële situatie en nemen huurinkomsten mee in de hypotheekcapaciteit (voor circa 80% bij ING). Qua kosten zult u bij zowel Aegon als ING advies-, taxatie- en notariskosten verwachten; specifieke kosten zoals een rentemiddelingsopslag van 0,2% worden bij Aegon gehanteerd. Het is daarom essentieel om deze gedetailleerde verschillen af te wegen en een onafhankelijk hypotheekadviseur te raadplegen om de meest geschikte hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek ing of Aegon oplossing voor uw specifieke situatie te vinden.

Verhuur hypotheek: wat houdt dit type hypotheek in en wanneer is het geschikt?

Een verhuurhypotheek is een gespecialiseerd type hypotheek dat specifiek is ontworpen voor de financiering van woningen die bestemd zijn voor de verhuur aan derden, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek voor eigen bewoning. Dit type hypotheek vereist oversluiten van een bestaande eigenwoninghypotheek wanneer u uw woning wilt verhuren, aangezien de standaard hypotheekovereenkomst vaak een verbod bevat op verhuur woning met hypotheek zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. Het negeren van deze voorwaarde kan leiden tot ernstige consequenties, waaronder de eis tot onmiddellijke terugbetaling van de volledige hypotheek of zelfs gedwongen verkoop woning door de bank als u niet voldoet aan de voorwaarden. Kenmerkend voor een verhuurhypotheek is dat geldverstrekkers, zoals de ING, doorgaans een hogere rente en een lagere maximale lening (LTV) van vaak maximaal 70% van de marktwaarde in verhuurde staat hanteren, gezien het extra risico door verhuur. Fiscaal gezien leidt het hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek ing of bij een andere bank tot de verplaatsing van de woning en hypotheek van Box 1 naar Box 3 in de inkomstenbelasting, waardoor de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen.

Een verhuurhypotheek is bij uitstek geschikt voor individuen en vastgoedbeleggers die een woning willen aanschaffen of behouden met als primair doel deze te verhuren, om zo te profiteren van passief inkomen op lange termijn of rendement op spaargeld. Dit type hypotheek is met name relevant wanneer u uw huidige woning definitief niet meer zelf bewoont – bijvoorbeeld bij verhuizing naar een andere koopwoning of huurwoning, of bij het erven van een woning die u wilt aanhouden als belegging. Ook voor huiseigenaren die al een hypotheek hebben en hun woning willen verhuren, is het essentieel om hun huidige hypotheek naar verhuurhypotheek om te zetten om aan de bankvoorwaarden te voldoen. Voor een soepeler verhuuraanvraag kan het overigens helpen als een groot deel hypotheek afbetaald is, aangezien de hypotheekverstrekker dit sneller keurt. Het is hierbij cruciaal om een hypotheekexpert te raadplegen om de maximale verhuurhypotheek te berekenen en de specifieke voorwaarden van verschillende aanbieders, inclusief gespecialiseerde partijen zoals NIBC Investeringshypotheek, te vergelijken. Wanneer is een verhuurhypotheek bijvoorbeeld minder geschikt, en welke alternatieven zijn er voor het genereren van inkomen uit vastgoed buiten directe verhuur?

Veelgestelde vragen over het omzetten van een ING hypotheek naar een verhuurhypotheek