Een aflossingsvrije hypotheek kan deel uitmaken van uw eigenwoningschuld; de rentebetalingen komen dan in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Op deze pagina leest u wat eigenwoningschuld inhoudt en hoe een aflossingsvrije hypotheek hierbinnen werkt. U leert over het risico van een restschuld, waar woningeigenaren zich bewust van moeten zijn. De volledige hypotheekschuld moet aan het einde van de looptijd of bij verkoop worden afgelost, zeker als de woning onvoldoende opbrengt.
Wat is eigenwoningschuld en hoe werkt het bij een aflossingsvrije hypotheek?
De eigenwoningschuld is een fiscaal begrip. Het omvat leningen voor de aankoop, verbetering of onderhoud van uw woning. De rente over dit deel van uw hypotheek is aftrekbaar. Dit betekent dat de eigenwoningschuld het deel van uw hypotheek is dat kwalificeert voor renteaftrek.
Een aflossingsvrije hypotheek kan onderdeel zijn van deze eigenwoningschuld. U betaalt tijdens de looptijd geen aflossing op de hoofdsom. Wel moet u de volledige hypotheekschuld aflossen. Dit gebeurt aan het einde van de looptijd of bij verkoop van de woning. Stel, u krijgt een onverwachte bonus; dan kunt u de hypotheekschuld verlagen door extra terug te betalen. Vaak is boetevrij aflossen van een deel van de hypotheek mogelijk. De aflossing van de aflossingsvrije hypotheek doet u met eigen vermogen. Ook de opbrengst van de woning of een nieuwe hypotheek zijn opties. Het is belangrijk te begrijpen dat u de hoofdsom uiteindelijk zelf moet aflossen.
Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek
De voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek zijn specifiek. Een aflossingsvrije hypotheek kan in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit geldt als de hypotheek is afgesloten vóór 1 januari 2013. De belastingaftrek van de rente is toegestaan voor deze hypotheken, maar niet voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken. Deze regeling is vooral relevant voor bestaande hypotheken.
De hypotheekrenteaftrek is van toepassing voor een periode van maximaal 30 jaar vanaf de afsluitdatum. Stel, u heeft uw hypotheek in 2010 afgesloten; dan kunt u nog tot 2040 profiteren van deze aftrek. Dit type hypotheek kwalificeert voor hypotheekrenteaftrek, mits de hypotheek voor 1 januari 2013 is aangegaan of onder de juiste spelregels is meegenomen. U krijgt dan recht op hypotheekrenteaftrek voor de betaalde rente.
Fiscale regels en gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek als eigenwoningschuld
Een aflossingsvrije hypotheek kan fiscaal aftrekbaar zijn als eigenwoningschuld. Dit recht op hypotheekrenteaftrek geldt als de hypotheek onder het overgangsrecht valt. Sinds 2013 zijn de regels anders. De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bepaalt dat een nieuwe hypotheek alleen als eigenwoningschuld geldt met een annuïtair aflossingsschema. Ook een verhoging van de eigenwoningschuld moet annuïtair worden afgelost om hypotheekrenteaftrek te behouden.
Extra aflossen op een aflossingsvrije hypotheek heeft fiscale gevolgen. Een woningbezitter die extra aflost, krijgt minder hypotheekrenteaftrek. Dit kan uw belastbaar inkomen op papier verhogen. Een lager fiscaal voordeel is het directe nadeel.
Rekenvoorbeelden van eigenwoningschuld bij aflossingsvrije hypotheken
Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de hypotheekschuld gedurende de looptijd gelijk. Dit komt doordat u alleen rente betaalt; de openstaande hoofdsom wordt niet lager zolang u niet aflost. Aan het einde van de looptijd staat de volledige hypotheekschuld nog open. De hoogte van de te betalen rente wordt beïnvloed door de actuele marktrente en de hoogte van de hypotheekschuld.
U kunt deze schuld aflossen met eigen vermogen of de opbrengst van uw woning. Een nabestaande die een woning erft met een aflossingsvrije hypotheekschuld van €150.000 kan deze bijvoorbeeld aflossen met de verkoopopbrengst van de woning, mits de woningwaarde €450.000 bedraagt. Het is ook mogelijk om zelf extra af te lossen, waardoor zowel de hypotheekschuld als de betaalde rente daalt.
Toch heeft ongeveer 50% van de Nederlandse woningeigenaren met een aflossingsvrije hypotheek na pensionering nog een schuld. Een risico is dat een restschuld ontstaat als de woning bij verkoop onvoldoende opbrengt. Dit gebeurt vooral bij een waardedaling van de woning.
Risico’s en nadelen van een aflossingsvrije hypotheek binnen de eigenwoningschuld
Een aflossingsvrije hypotheek, hoewel het deel kan uitmaken van de eigenwoningschuld, brengt specifieke risico’s en nadelen met zich mee. Het grootste nadeel is dat de hypotheekschuld gedurende de looptijd maximaal blijft, omdat u niet aflost. Dit leidt tot een verhoogd risico op een restschuld aan het einde van de looptijd, vooral bij een waardedaling van de woning.
Huishoudens met een (deels) aflossingsvrije hypotheek lopen hierdoor een verhoogd risico op betalingsproblemen en een restschuld bij een gedwongen verkoop van de woning. Als de verkoop van de woning onvoldoende opbrengt, moet de restschuld uit eigen middelen betaald worden. Ook bestaat het risico dat u aan het einde van de looptijd onvoldoende eigen middelen heeft om de hypotheek af te lossen, waardoor verlenging van de hypotheek mogelijk niet lukt, wat een verzilveringsrisico met grote gevolgen is. Een nieuw af te sluiten hypotheek kan dan hogere maandlasten of verplichte aflossing met zich meebrengen, wat zelfs tot een verplichte verkoop van de woning kan leiden.
Alternatieven voor een aflossingsvrije hypotheek en hun fiscale impact
Alternatieven voor een aflossingsvrije hypotheek met fiscale impact omvatten extra aflossingen en herfinanciering. Extra aflossen op uw hypotheek heeft zowel fiscale voor- als nadelen. U verlaagt hiermee uw rentelasten, wat direct voordeel oplevert. Tegelijkertijd vermindert extra aflossing de hypotheekrenteaftrek, wat een fiscaal nadeel is. Dit kan leiden tot lagere fiscale voordelen in het algemeen. Een huiseigenaar die een bonus ontvangt, kan overwegen extra af te lossen om de maandlasten te verlagen. Het is een afweging tussen lagere maandlasten en minder fiscaal voordeel.
Naast extra aflossen kunt u ook overwegen uw aflossingsvrije hypotheek over te sluiten. Dit kan resulteren in lagere maandlasten. Volledig aflossen heeft ook fiscale gevolgen. Het kan de belastingdruk verhogen door de afschaffing van de Wet Hillen. Aflossen kan wel de belastingdruk verminderen door een lager saldo in box 3. Uiteindelijk kan hypotheek aflossen belastingvoordelen opleveren, afhankelijk van uw situatie.
Aflossingsvrije hypotheek berekenen
Een aflossingsvrije hypotheek berekenen is relatief eenvoudig. U betaalt alleen rente over het geleende bedrag. Het aflossingsvrije deel van uw hypotheek mag maximaal 50% van de woningwaarde zijn. Dit maximum van 50% van de woningwaarde geldt in Nederland sinds 2013. Een nieuwe aflossingsvrije hypotheek kan tot 50% van de marktwaarde van de woning gefinancierd worden. Voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek is de rente niet aftrekbaar en valt deze in Box 3. U kunt de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek berekenen door alleen het rentebedrag te bepalen.
Stel, u heeft een hypotheek van €200.000 met een rente van 1.12% over 30 jaar. De bruto maandlasten zijn dan €187. Een ander voorbeeld is een hypotheek van €60.000 tegen 1.75% rente over 10 jaar; de maandlasten bedragen dan €87,50. Jaarlijks kan de bruto rente €8.000 bedragen bij 4% rente. Dit type hypotheek kan deel uitmaken van uw eigenwoningschuld, waarbij de fiscale aftrekbaarheid afhankelijk is van de afsluitdatum. Een belangrijke overweging is dat de hoofdsom niet afneemt. Dit betekent dat u aan het einde van de looptijd de volledige lening moet terugbetalen.
Mag ik nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten na 2013?
Ja, u mag nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten na 2013. Sinds dat jaar mag het aflossingsvrije deel maximaal 50 procent van de woningwaarde zijn. Een hypotheek afgesloten na 1 januari 2013 kan dus deels aflossingsvrij zijn. Belangrijk is dat er voor dit type hypotheek sinds 2013 geen recht meer is op hypotheekrenteaftrek.
Hoe wordt de eigenwoningschuld berekend bij een aflossingsvrije hypotheek?
De eigenwoningschuld wordt berekend uit verschillende financiële componenten. Het is het aftrekbare hypotheekdeel en het totaalbedrag van leningen waarover u hypotheekrente mag aftrekken in box 1. Deze schuld omvat de aankoopsom van de woning, aankoopkosten, een hypotheeksom voor onderhoud of verbouwing, en de afkoop van erfpachtrechten. De eigenwoningschuld wordt ook berekend door op te tellen: het aankoopbedrag van de woning, kosten koper, een verbouwingshypotheek en de afkoop van erfpacht. De eigenwoningschuld vermindert door aflossing op de hypotheek, wat bij een aflossingsvrije hypotheek niet automatisch gebeurt. Een huiseigenaar kan extra aflossen om de schuld te verlagen. Ook een eigenwoningreserve, een belastingvrije schenking of niet-box 1 leningdelen verlagen de schuld. Uiteindelijk wordt de eigenwoningschuld berekend als het bedrag dat overblijft na jaarlijkse aflossing.
Welke financieringskosten mag ik aftrekken bij een aflossingsvrije hypotheek?
De financieringskosten voor uw aflossingsvrije hypotheek zijn aftrekbaar van uw belastbaar inkomen. Dit geldt voor eenmalige kosten die direct verbonden zijn aan het afsluiten van de hypotheek voor uw woonhuis, onderdeel van de eigenwoningschuld.
Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek of het oversluiten van een bestaande hypotheek mag u diverse kosten aftrekken. Denk aan taxatiekosten, bemiddelings- en advieskosten. Ook notariskosten voor de hypotheekakte en kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn aftrekbaar. Een huiseigenaar die zijn hypotheek oversluit, kan bovendien royementskosten en boeterente aftrekken — een belangrijke overweging bij herfinanciering. Deze eenmalige kosten trekt u af in het jaar van betaling.
Wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek als ik mijn woning verkoop?
Wanneer u uw woning verkoopt, vervalt de hypotheekrenteaftrek voor die woning. Als u binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, beïnvloedt de overwaarde van uw oude huis de belastingaftrek voor uw nieuwe hypotheek. U moet deze overwaarde gebruiken om de hypotheek op uw nieuwe woning te verlagen. Doet u dit niet, dan verliest u het recht op hypotheekrenteaftrek over het deel van de hypotheek dat overeenkomt met de niet-geïnvesteerde overwaarde. Deze regel staat bekend als de bijleenregeling. De bijleenregeling vervalt na drie jaar na de verkoop van uw woning. Een woningkoper die zijn oude woning te koop zet en een nieuwe koopt, mag tijdelijk voor beide woningen hypotheekrente aftrekken. Dit geldt vanaf het moment dat de oude woning te koop wordt gezet tot twee jaar daarna.
