De markt voor recreatief vastgoed in Nederland groeit, zowel onder particuliere kopers als investeerders. Tegelijkertijd gelden er voor vakantiewoningen andere regels dan voor reguliere koopwoningen. In dit artikel wordt uitgebreid en feitelijk ingegaan op de financieringsmogelijkheden, fiscale behandeling, juridische eisen, verhuurregels en rendementscijfers voor recreatiewoningen in Nederland.
Hypotheekmogelijkheden voor recreatiewoningen
Het verkrijgen van een hypotheek voor een vakantiewoning is mogelijk, maar de voorwaarden zijn minder gunstig dan bij een reguliere woning. Zo gelden hogere rentes, beperktere leencapaciteit en strengere eisen aan het onderpand.
- Hypotheekrente: gemiddeld 0,5% tot 1,5% hoger dan bij een reguliere woning. Dit komt door het hogere risico en het ontbreken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Bronnen: Rabobank, ABN AMRO, vakantiewoningkopen.nl.
- Financieringsgraad (LTV): vaak maximaal 60% tot 80% van de marktwaarde, afhankelijk van aanbieder, locatie en type woning.
- Looptijd: meestal 15 tot 25 jaar. Sommige aanbieders staan slechts aflossingsvrije hypotheekdelen toe tot 50% van de marktwaarde.
- Aanbieders: onder meer Rabobank, ABN AMRO, NIBC, Lloyds Bank, en enkele gespecialiseerde verhuurhypotheken (bijvoorbeeld RNHB).
Juridische eisen aan het onderpand
Om in aanmerking te komen voor financiering moet de woning aan specifieke criteria voldoen:
- Vaste fundering en niet-verplaatsbaar (dus geen chalet of stacaravan).
- Aangesloten op nutsvoorzieningen: water, elektra, riolering.
- Eigen grond of langdurig recht van erfpacht (geen huurgrond).
- Recreatieve bestemming volgens het bestemmingsplan (geen permanente bewoning toegestaan tenzij expliciet vermeld).
- Waardegrens: vaak alleen hypotheken vanaf €75.000 – €100.000 marktwaarde.
Fiscale behandeling bij aankoop en bezit
Overdrachtsbelasting
Voor tweede woningen zoals recreatiewoningen geldt het verhoogde tarief van 10,4% overdrachtsbelasting (2024/2025). Volgens de Belastingplannen wordt dit in 2026 verlaagd naar 8% (bron: Rijksoverheid).
Vermogensbelasting (box 3)
Recreatiewoningen vallen in box 3. Er is geen hypotheekrenteaftrek. De belasting wordt geheven over de waarde van het bezit minus eventuele schulden. De netto waarde telt mee voor het fictieve rendement. Afhankelijk van de vermogensomvang kan dit leiden tot duizenden euro’s belasting per jaar (bron: Belastingdienst.nl).
BTW bij nieuwbouw
Bij aankoop van een nieuwe recreatiewoning (bijvoorbeeld op een park) is meestal 21% BTW verschuldigd in plaats van overdrachtsbelasting. Dit geldt alleen als de verkoper ondernemer is. Bij zakelijke verhuur kan onder voorwaarden BTW worden teruggevraagd. Let op: dit verplicht wel tot BTW-heffing op de huuropbrengsten.
Verhuurregels en fiscale gevolgen
Wie zijn vakantiewoning wil verhuren moet rekening houden met diverse regels en beperkingen:
- Toestemming hypotheekverstrekker: vaak vereist. In sommige contracten is verhuur expliciet verboden zonder voorafgaande goedkeuring.
- Toestemming park/VvE: verhuur aan derden kan beperkt of gereguleerd zijn door parkexploitant of VvE-reglement.
- Fiscale behandeling: zolang sprake is van passieve verhuur (geen diensten, geen onderneming), blijven huuropbrengsten onbelast in box 3. Bij actieve exploitatie (met diensten, meerdere panden) kan box 1 of BTW van toepassing zijn.
- Toeristenbelasting: wordt vaak geheven per overnachting en moet worden afgedragen aan de gemeente. Tarieven verschillen sterk per locatie.
- Vanaf 2026: verhuren van vakantiewoningen valt onder het verhoogde BTW-tarief van 21% (nu nog 9%), indien sprake is van een logiesdienst (bron: Rijksoverheid).
Rendement en kosten van verhuur
De potentiële huuropbrengst is afhankelijk van locatie, seizoen, type woning en marketing. De volgende cijfers zijn gangbaar:
- Bezettingsgraad: gemiddeld 60–70% per jaar. Hoogseizoen tot 90%, laagseizoen < 30%.
- Bruto rendement: 4% tot 7% op jaarbasis, gebaseerd op aankoopprijs (bron: vakantiewoningkopen.nl, Belvilla).
- Netto rendement: 2,5% tot 5% na aftrek van kosten (onderhoud, beheer, parkbijdrage, afschrijving).
- Kostenposten: o.a. platformkosten (10–25%), parkbijdragen (€1.000–€3.000/jaar), verzekeringen, gemeentelijke lasten, reservering voor onderhoud (~1%/jaar).
Gebruikscijfers en eigenaarsprofiel
Volgens gegevens van onder meer ABF Research en het CBS werden er in 2024 ongeveer 4.500 recreatiewoningen verkocht in Nederland. Het merendeel werd gekocht zonder hypotheek: meer dan 80% van de kopers financierde de aankoop volledig met eigen vermogen (bron: vakantiewoningkopen.nl).
De gemiddelde aankoopprijs in 2024 lag rond de €245.000. Goedkopere objecten (tot €100.000) werden vrijwel altijd contant gekocht. Kopers zijn zowel particuliere recreanten als beleggers die het object (gedeeltelijk) verhuren via platforms zoals Vakantiewoningen.nl.
Wanneer kopen, wanneer huren?
Het kopen van een recreatiewoning is financieel vooral interessant als er sprake is van:
- Voldoende eigen vermogen om hoge instapkosten en financieringstekort op te vangen.
- Eigen gebruik gedurende meerdere weken per jaar.
- Locatie met verhuurpotentie voor kostendekking of rendement.
Huren is verstandiger wanneer:
- Er beperkte liquiditeit is of financiering lastig wordt.
- Gebruik incidenteel is (1–2 keer per jaar).
- Er behoefte is aan flexibiliteit in bestemming of type verblijf.
- De marktrisico’s en fiscale lasten niet opwegen tegen het potentieel rendement.
Meer informatie en actuele data
Voor wie zich verder wil verdiepen in financiering en aankoopmogelijkheden van recreatiewoningen zijn de volgende bronnen aan te bevelen:
- Vakantiewoningkopen.nl – uitgebreide informatie over financiering, belastingen en aankoopcriteria.
- Rijksoverheid.nl – voor actuele wetswijzigingen m.b.t. box 3 en BTW-tarieven.
- Belastingdienst.nl – fiscale behandeling van tweede woningen, verhuur en box 1/box 3.
- Vakantiewoningen.nl – verhuurplatform met landelijke dekking voor wie wil verhuren of oriënteren op aanbod.
