Bankspaarhypotheek en verhuizen
Fiscale haken en ogen bij afkoop bankspaarrekening of KEW polis
Veel huidige huizenbezitters die voor 1 januari 2013 hun huis hebben gekocht, hebben een bankspaarhypotheek (gedeeltelijk) afgesloten in hun lopende hypotheek. Het grote voordeel van een bankspaarhypotheek is de gegarandeerde einduitkering. Vanwege de wijziging voor starters vanaf 1 januari 2013 (zij moeten verplicht hun hypotheek volledig aflossen in minimaal 30 jaar door middel van annuïteiten en / of lineaire hypotheek) is de bankspaarhypotheek door veel banken geschrapt uit hun assortiment hypotheekvormen.
Bankspaarhypotheek bij verhuizen
Huizenbezitters die gaan verhuizen kunnen hun lopende bankspaarhypotheek fiscaal voortzetten. Hierbij moet de opgebouwde spaarwaarde fiscaal worden overgeheveld van de huidige bank naar de nieuwe bank. De einddatum van de spaarrekening mag niet verlengd worden en ook het gegarandeerde spaarbedrag mag niet verhoogd worden.
Fiscale voortzetting bankspaarhypotheek berekenen
Veel hypotheekadviseurs berekenen niet de mogelijkheid van een fiscale voortzetting bij een verhuizing. Een fiscale voortzetting regelen kost namelijk tijd en veel adviseurs willen hier geen tijd voor vrij maken. Een veel genoemde reden is ook dat de hypotheekrente laag staat, waardoor bij een bankspaarhypotheek de spaarpremie hoog wordt. En natuurlijk het afkoopbedrag van de spaarrekening gebruiken voor een lagere hypotheek. Ik ben van mening dat een adviseur altijd een fiscale voortzetting moet berekenen. Het is dan aan de klant zelf om te besluiten welke hypotheekvormen hij / zij wil afsluiten.
Afkopen bankspaarhypotheek: bankspaarrekening of polis
Indien bestaande huizenbezitters met een bankspaarhypotheek besluiten deze af te kopen, wat zijn dan hun mogelijkheden? Anders gezegd: wat kunnen zij doen met de afkoopwaarde van deze KEW polis? Is het bijvoorbeeld toegestaan om hier een verbouwing mee te betalen? Of mogen de kosten koper van een andere koopwoning hiermee verrekend worden? Dhr. Zijdenbos van Fintool heeft alles eens goed op een rijtje gezet.
Aflossing op hypotheek
Een uitkering van den bankspaarhypotheek (van de spaarrekening) is onbelast als deze gebruikt wordt ter aflossing van de lopende box 1 hypotheek. Deze “verplichte aflossing” zorgt ervoor dat de overwaarde op de verkochte woning hoger wordt. Deze overwaarde (Eigen Woning Reserve) moet verrekend worden met de aankoop van een volgende woning. Een voorbeeld ter verduidelijking:
| Verkoop woning | € 220.000 |
| Lopende box 1 schuld | -/- € 150.000 |
| Eigen Woning Reserve na aflossen hypotheek | € 70.000 |
| Afkoop box 1 polis | + € 20.000 |
| Daadwerkelijke Eigen Woning Reserve | € 90.000 |
| Aankoop nieuwe woning | € 300.000 |
| Kosten koper | + € 10.000 |
| Verrekening EWR | -/- € 90.000 |
| Nieuwe box 1 schuld | € 220.000 |
In dit voorbeeld is duidelijk te zien dat de kosten koper die betaald moeten worden voor de nieuwe woning verrekend worden met de afkoop van de box 1 rekening. Hetzelfde is van toepassing als er direct een verbouwing plaatsvindt, zie onderstaand rekenvoorbeeld:
| Aankoop nieuwe woning | € 300.000 |
| Kosten koper | + € 10.000 |
| Verbouwing | + € 30.000 |
| Verrekening Eigen Woning Reserve | -/- € 90.000 |
| Nieuwe box 1 schuld | € 250.000 |
Bovenstaande voorbeelden zijn simpel. Echter dit wordt ingewikkelder als een huizenbezitter eerst uit eigen middelen bijvoorbeeld de verbouwing gaat betalen. Ik kom hier in een volgende blog op terug.
