Overbruggingshypotheek: hoe werkt het?

De afgelopen jaren worden er steeds meer woningen met een leuke winst verkocht. Verkopers die dan weer een nieuwe woning kopen (doorstromers), houden bij het kopen van de volgende woning vaak al rekening met deze verkoopwinst. Zelfs als de verkoop van de oude woning nog niet volledig rond is.

Bij doorstromers moet de periode tussen het afsluiten van de nieuwe hypotheek en het moment dat de overwaarde van de oude woning vrijkomt vaak overbrugd worden. Banken bieden hiervoor een speciale hypotheek aan: de overbruggingshypotheek. In de praktijk blijkt dat veel huizenbezitters niet weten hoe een overbruggingshypotheek exact werkt. Ik ga in deze blog in op de belangrijkste regeltjes.

Huidige woning al verkocht of niet

Om gebruik te maken van een overbruggingshypotheek moet er eerst een andere woning worden gekocht. De huizenbezitter heeft dan even twee woningen in zijn bezit. Bovendien moet de huidige woning een overwaarde hebben. Hierbij kijkt de bank naar twee situaties:

Huis is al definitief verkocht

Indien de huidige woning al definitief is verkocht (ontbindende voorwaarden zijn verlopen) dan is de overwaarde bekend. Dit is de verkoopwinst de verkoopprijs minus de makelaarskosten minus de lopende hypotheek. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld:

• Verkoopprijs huidige woning 205.000
• Makelaarskosten 5.000 -/-
• Lopende hypotheek 120.000 -/-
• Verkoopwinst 80.000

Huis is nog niet definitief verkocht

Indien de huidige woning nog niet definitief is verkocht, moet de huizenbezitter een taxatie laten maken voor de geschatte verkoopprijs. De bank zal dan de taxatiewaarde meestal voor 90% meenemen in de berekening, zie onderstaand voorbeeld:

• Taxatiewaarde 200.000 euro
• 90% van de taxatiewaarde is 180.000
• Lopende hypotheek 120.000
• Fictieve verkoopwinst 60.000

Moet de woning te koop staan?

In deze tijd waar de huizen snel worden verkocht, is het niet verplicht de woning al te koop te zetten. Vooral als de huizenbezitter een nieuwbouwwoning heeft gekocht, waarvan de bouw bijvoorbeeld een jaar gaat duren, kan het verstandig zijn om de huidige woning nog niet te koop te zetten.

Wat kan ik maximaal lenen?

Het grote voordeel van een overbruggingshypotheek is dat deze niet wordt meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Het is hierdoor mogelijk om een duurder ander huis te kopen dan op het inkomen mogelijk is, zie onderstaand voorbeeld:

• Maximale hypotheek op inkomen 400.000
• Fictieve verkoopwinst 60.000 +/+
• Maximale hypotheek voor nieuwe woning 460.000

Kosten koper

Een ander voordeel van de overbruggingshypotheek is dat de kosten koper die een huizenbezitter zelf moet betalen, verrekend kunnen worden met de overbruggingshypotheek. Hierdoor kan dit bedrag voor andere doeleinde gebruikt worden door de huizenbezitter, zie onderstaand voorbeeld:

• Koopsom nieuwe woning 448.000
• Kosten koper nieuwe woning 12.000 +/+
• Benodigde hypotheek 460.000
• Fictieve verkoopwinst 60.000
• Maximale hypotheek op inkomen 400.000 -/-

Belangrijke mogelijke nadelen en risico's

Natuurlijk zijn er ook wat nadelen en risico's. De maximale duur van de overbruggingshypotheek is bij de meeste banken 24 maanden. Na deze periode moet de overbruggingshypotheek dus worden terugbetaald. Huizenbezitters waarvan hun woning slecht verkoopbaar is, moeten hier goed rekening mee houden.

Een belangrijk risico is dat de te koop staande woning in prijs kan dalen of voor een lagere prijs wordt verkocht dan waar vooraf rekening mee is gehouden. Als de daling meer dan 10% is dan kan de overbruggingshypotheek niet meer volledig terugbetaald worden uit de verkoopwinst van de huidige woning. De huizenbezitter moet dan zelf uit eigen middelen het verschil bijleggen. Dat geld moet er dan wel zijn!

Nog wat attentiepunten

Over de overbruggingshypotheek wordt alleen hypotheekrente betaald. Het is dus eigenlijk een aflossingsvrije hypotheek. Meestal is er sprake van een variabele hypotheekrente. De huizenbezitter moet goed rekening houden dat er sprake is van twee hypotheken. Uitgaan van de eerder voorbeelden, zou het volgende aan de hand zijn:

• Lopende hypotheek huidige woning 120.000
• Hypotheek nieuwe woning 400.000
• Overbruggingshypotheek 60.000
• Totaal hypotheekbedrag 580.000

In dit voorbeeld is de totale (tijdelijke) hypotheek 580.000 euro. De maximale hypotheek op het inkomen is 400.000 euro. De bank zal nu zekerheid willen hebben. Deze huizenbezitter zal moeten aantonen dat hij / zij voldoende eigen middelen heeft om de lopende hypotheek een jaar te kunnen betalen.

Toestemming bestaande bank

Tot slot het allerbelangrijkste: de bank waar de lopende hypotheek loopt, moet ook toestemming geven voor de overbruggingshypotheek. Deze toestemming moet worden gevraagd door de notaris. Dit kan pas als de notaris de hypotheek stukken van de nieuwe woning heeft. Vergeet de notaris deze toestemming te vragen, dan kan er niet gepasseerd worden.