Pas op met hybride hypotheek

Hypotheekbezitters met spaarvariant bouwen veel te weinig vermogen op

Wie mij de afgelopen jaren regelmatig heeft gevolgd, weet dat ik diverse keren waarschuwende blogs en columns heb geschreven over de spaarhypotheek en de hybride hypotheek. De hybride hypotheek werd in het verleden veel afgesloten vanwege de vele mogelijkheden in het product en de fiscale voordelen van het opbouwen van vermogen in box 1. Zo is het mogelijk om als klant binnen deze hypotheekvorm te beleggen of te sparen of zelfs een combinatie daarvan.

Toen deze hypotheekvorm veel gekozen werd was er sprake van een hoge rente en was het logisch dat huizenbezitters voor sparen kozen. Maar wat gebeurt als huizenbezitters met een hybride hypotheek in deze periode met extreem lage rentes aan het einde van hun rentevaste periode zitten en de hypotheekrente moeten verlengen?

Problemen bij sparen met deze lage rente

Helaas heeft Den Haag (ministerie van financiën) besloten om deze box 1 polissen minder flexibel te maken. Indien er binnen het product gekozen kan worden tussen beleggen en sparen dan mag de maandpremie tussentijds NIET verhoogd worden. Dit lijkt op het eerste gezicht geen probleem op te leveren. Echter voor huizenbezitters die alleen voor de spaarvariant kiezen ontstaat er wel een probleem. De spaarvariant is hetzelfde als de spaarhypotheek. Als de hypotheekrente wijzigt, wijzigt ook de spaarrente. Bij een lagere spaarrente moet de spaarpremie worden aangepast om aan de gegarandeerde einduitkering te komen. Bij een lagere hypotheekrente wordt de spaarpremie dus hoger.

U ziet nu wat het probleem is bij deze hybride box 1 polissen als een huizenbezitter alleen wil sparen. De hypotheekrente is de laatste jaren enorm gedaald, waardoor bij de spaarvariant de spaarpremie moet worden verhoogd om het gewenste eindkapitaal te halen. Dit is echter binnen een hybride hypotheek niet toegestaan, waardoor de maandpremie voor hetzelfde bedrag “doorloopt”. Omdat de rente veel lager is, wordt er veel minder rendement op het vermogen opgebouwd en wordt de uitkering dus ook veel lager.

Indien de spaarpremie wel wordt aangepast, dan is de einduitkering NIET onbelast en kan de huizenbezitter 52% aftikken aan de fiscus.

Niet iedereen is op de hoogte

Tot mijn grote spijt heb ik ondervonden dat een bank / maatschappij niet volledig op de hoogte is van deze fiscaliteit. Het volgende is gebeurt:

Klant X heeft een hybride hypotheek bij Bank A waarin 100% wordt gespaard. In 2018 worden de spaarrekeningen en beleggingsrekeningen van Bank A overgenomen door Bank B. Deze zet de spaarrekening door op een Beleggingsrekening Eigen Woning (bankspaarhypotheek). Deze zet / move is natuurlijk onbegrijpelijk want dan heeft Bank A niet goed doorgegeven aan Bank B hoe de situatie van de klant is. Bank B belegt dus terwijl de klant uit gaat van sparen!! Leuker kunnen we het niet maken voor een eventuele Kifid zaak…

Hoe ging het verder?

Klant X zit aan het eind van zijn rentevaste periode en moet dus de hypotheekrente opnieuw vastzetten. Klant X geeft zijn wensen door aan Bank B met het verzoek om de maandpremie aan te passen. Dit laatste is echter – zoals hierboven beschreven – fiscaal niet toegestaan, want er is sprake van een hybride product. De klant heeft gebeld met de bank waar de hypotheek loopt en die komt mondeling met de mededeling dat de spaarpremie bij sparen wordt aangepast. Bij mij gingen toen ik dat hoorde alle alarmbellen rinkelen! Natuurlijk wil ik dan even plagen en dus heb ik een mail gestuurd, met de vraag of de aanpassing van de maandpremie geen probleem gaat opleveren voor de klant met de fiscus. We wachten nog even af wat de schriftelijke reactie gaat worden.

Horrorhypotheek

In ieder geval is duidelijk dat het oppassen geblazen is met een hybride hypotheek. In 2016 noemde ik deze hypotheek zelfs een horrorhypotheek. Het is natuurlijk wel schrijnend dat maatschappijen niet goed op de hoogte zijn van de fiscaliteit. Dit betekent dat als de fiscus goed gaat controleren in de toekomst er veel huizenbezitters zullen zijn die geld moeten betalen aan de fiscus omdat er fiscale blunders zijn begaan.