Waarom toch voor aflossingsvrij kiezen? Geen belastingvoordeel!
Hypotheekrenteaftrek levert niet meer genoeg voordeel op
Laatst meldden we al dat huizenkopers of -bezitters weer steeds vaker voor een aflossingsvrije hypotheek kiezen. Opvallend, aangezien de overheid er al jaren op aanstuurt dat we juist aflossen, aflossen, aflossen. Je weet wel, met die campagne Aflossingsblij. En absoluut ook met de aflossingseis als voorwaarde voor de hypotheekrenteaftrek. Hoezo kiezen we dan toch weer massaal voor aflossingsvrij?
Massaal aan de aflossingsvrije hypotheek?
Massaal? Is het echt zo erg? Nou ja... de cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) laten zien dat iets meer dan een derde van de afgesloten hypotheken in elk geval deels aflossingsvrij is. Dat percentage is de laatste jaren gegroeid, terwijl je juist zou verwachten dat het afneemt door de efforts van de overheid.
Geen hypotheekrenteaftrek bij aflossingsvrij
De regels voor de hypotheekrenteaftrek bevatten sinds 2013 een aflossingseis: om de hypotheekrente fiscaal te mogen aftrekken moet je de hypotheek in maximaal 30 jaar aflossen. En niet pas aan het eind, zoals met een spaarhypotheek of beleggingshypotheek... nee, elk jaar een beetje. Met een annuïteitenhypotheek dus, of een lineaire hypotheek. Doe je dat niet? Kies je voor aflossingsvrij? Kan hoor, alleen krijg je dan geen hypotheekrenteaftrek. Niet over het deel van je hypotheek dat niet voldoet aan die eis.
Uitzondering voor in 2013 bestaande hypotheken
Met die wetenschap is het best bijzonder dat meer dan 1/3 van de hypotheken kennelijk een aflossingsvrij deel heeft. Maar laat ik dat nuanceren. Bij het invoeren van die regel in 2013 is namelijk een uitzondering gemaakt voor al die huizenbezitters die op dat moment een aflossingsvrije hypotheek hadden. Bijna allemaal dus. Want tot dat moment was het zo ongeveer standaard om in een hypotheek een aflossingsvrij deel op te nemen. Gewoon, om de maandlasten binnen de perken te houden.
Aflossingsvrij houden tot 30 jaar voorbij is
Die aflossingsvrije delen die al vóór 2013 waren afgesloten mochten dus aflossingsvrij blijven lopen, met behoud van hypotheekrenteaftrek. Dat kan zo blijven totdat hun 30 jaar aftrek voorbij is. Die jaren zijn gaan aftellen in 2001, toen de oneindige aftrekperiode beperkt werd tot maximaal 30 jaar. Kortom: alle huizenbezitters die in 2013 al een (deels) aflossingsvrije hypotheek hadden en nu gaan verhuizen of hun hypotheek oversluiten, die zitten ook in die cijfers van HDN.
Nieuw aflossingsvrij = geen hypotheekrenteaftrek
Voor hypotheekbedragen die in 2013 nog niet aflossingsvrij waren is het dus zo: over het deel dat je niet annuïtair of lineair aflost krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Dus zou je denken: dat gaat niemand doen. Want die hypotheekrenteaftrek is heilig. Toch?
Hypotheekrenteaftrek niet heilig
Nou nee! Kennelijk kiest 13,7% van de starters - de mensen die voor het eerst een eigen huis kopen en dus niet al in 2013 een hypotheek hadden - ook voor een deel aflossingsvrij. Een deel zonder hypotheekrenteaftrek dus. Waarom doen ze dat? Waarom laten ze dat belastingvoordeel heel bewust lopen?
Het antwoord is simpel: de uiteindelijke maandlasten!
Bruto maandlast
= wat je per maand aan de bank betaalt
= rente + aflossing
Bij aflossingsvrij: alleen rente
Netto maandlast
= wat je per saldo voor je hypotheek betaalt
= bruto maandlast - belastingvoordeel
= rente + aflossing - belastingvoordeel
Bij aflossingsvrij: alleen rente - belastingvoordeel over het hypotheekdeel dat je wél aflost
Aflossing: hoog bedrag
Goed om te beseffen is dat het deel aflossing in je maandlast heel groot is op dit moment. Door de hoge huizenprijzen heb je een hoge hypotheek nodig. Dat hypotheekbedrag moet helemaal afgelost worden in 30 jaar, wat een fors maandelijks aflossingsbedrag oplevert.
Hypotheekrente & aftrek: laag bedrag
Aan de andere kant is de hypotheekrente heel laag. Dat geeft een laag bedrag bij 'rente' maar óók een laag bedrag bij 'belastingvoordeel'. Dat belastingvoordeel is tenslotte altijd maar een deel van het rentebedrag.
Voordeel aflossingsvrij groter dan voordeel belastingaftrek
Door te kiezen voor een deels aflossingsvrije hypotheek verlaag je het bedrag bij aflossing in één keer behoorlijk. Ja, je loopt een stukje belastingvoordeel mis. Maar ja, als via die weg je maandlasten wel lager uitpakken kan het tóch aantrekkelijk zijn om daarvoor te kiezen. Je wilt tenslotte elke maand gewoon uitkomen met je inkomen en niet krom liggen voor je hypotheeklast.
Hypotheek maandlasten berekenen
Risico van aflossingsvrij
De overheid blijft maar roepen dat aflossingsvrij lenen een risico is. Ik snap wat ze zeggen en ja, er is natuurlijk een risico. Het risico dat er een moment komt dat je een huis hebt met een hypotheek waarvan je de rente niet meer kunt betalen.
Kun je de hypotheekrente nog wel betalen?
Omdat de hypotheekrente tegen die tijd op een hoog niveau ligt, en er geen sprake meer is van hypotheekrenteaftrek. Doordat de 30 jaar verstreken zijn of doordat de regeling tegen die tijd simpelweg is afgeschaft. Dan heb je dus een schuld en daarover moet je voor altijd rente blijven betalen - totdat je jouw huis verkoopt.
Aflossen bij verkoop van je huis
Je huis heeft een waarde. En houdt een waarde. Ik zal niet beweren dat die waarde niet kan dalen.... we weten heel goed dat huizenprijzen ook omláág kunnen - al lijkt het de laatste jaren niet op te kunnen met de stijging. Daarom is het ook niet slim om een enorm deel van je hypotheek aflossingsvrij te houden.
Niet voor niets hebben de banken tegenwoordig de regel dat dit maximaal 50% van de waarde van je huis mag zijn. Prima. Met 50% aflossingsvrij heb je aanzienlijk lagere maandlasten dan bij volledig annuïtair of lineair aflossen. Het resultaat is dan wel dat die 50% dus blijft staan, dat je er rente over blijft betalen totdat je de woning verkoopt.
Het is toch logisch dat je altijd woonlasten houdt?
Nu kiezen voor lagere maandlasten kan er dus voor zorgen dat je later een probleem hebt, zo redeneren de autoriteiten. Niet onterecht, op dat risico moet zeker gewezen worden.
Tegelijk blijf ik dan wel denken: het is toch hartstikke logisch dat je altijd woonlasten houdt? Als je een huis huurt blijf je toch ook voor altijd huur betalen? Dus waarom zou het zo slecht zijn om voor je eigen woning ook voor altijd een bedrag te moeten betalen?
Natuurlijk: dat bedrag moet passen bij het inkomen dat je hebt - óók als je met pensioen bent. Maar helemaal woonlastenvrij hoeft toch ook niet?
Alle voors en tegens overwegen
Beweer ik hier nu dat iedereen maar lekker een deel van z'n hypotheek aflossingsvrij moet nemen? Natuurlijk niet. Zoals altijd is het afhankelijk van jouw situatie, wensen en visie wat voor jou de beste keuze is. Daar kan ik op afstand nooit een uitspraak over doen.
Ga in gesprek met een goede hypotheekadviseur en bespreek alle mogelijkheden, de voors en tegens, de risico's. Zorg dat je alles écht begrijpt en neem dan jouw eigen beslissing over de inrichting van jouw hypotheek.
We zetten ze op een rij in onze Update Hypotheken!
Nu aanmelden