Starters kiezen vaker voor lagere maandlasten dan voor fiscaal voordeel
Vorige week kwamen er weer wat cijfers naar buiten (dit keer van de Hypotheker) waaruit blijkt dat starters op de woningmarkt steeds vaker een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Ik sta hier niet van te kijken. Ik krijg namelijk zelf ook steeds vaker de vraag van huizenkopers / huizenbezitters of zij nog een aflossingsvrije hypotheek mogen afsluiten.
Let op fiscale regels
Iedereen mag een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Hierbij geldt als basisregel dat je maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag lenen. Echter, niet iedereen die een aflossingsvrije hypotheek afsluit, heeft over de betaalde hypotheekrente een fiscaal voordeel (renteaftrek). Hypotheekrenteaftrek is bij een aflossingsvrije hypotheek alleen mogelijk (en dan nog binnen bepaalde regels) als je al een hypotheek had lopen voor 1 januari 2013. Dit geldt dus niet voor starters. Waarom kiezen die dan alsnog steeds vaker voor aflossingsvrij?
Fiscaal voordeel beperkt
De maandlasten van de hypotheek worden een stuk lager als je als starter een deel van de hypotheek aflossingsvrij leent. Je hebt dan weliswaar geen fiscaal voordeel, maar vanwege de lage hypotheekrente is het fiscale voordeel van de renteaftrek op dit moment heel beperkt.
Het kiezen voor de aflossingsvrije hypotheek heeft natuurlijk ook te maken met de stijgende huizenprijzen. Hoe hoger de huizenprijzen, hoe hoger de af te sluiten hypotheek, hoe hoger de maandlasten. Zeker als je die hele hypotheek moet aflossen.
Hoeveel starters kiezen voor aflossingsvrij?
Het aantal jonge huizenkopers dat in het eerste kwartaal van 2021 een aflossingsvrije hypotheek afsloot, steeg met 14 procent ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Kijk je over de afgelopen twee jaar, dan was er zelfs sprake van bijna een verdubbeling. Twee jaar geleden koos nog 11,5 procent van de starters voor de (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Vorig jaar in het eerste kwartaal 14,7 procent en in de eerste drie maanden van dit jaar 16,8 procent.
AFM en DNB waarschuwen
De overheid en diverse instanties zoals de AFM en DNB zijn geen voorstander van aflossingsvrije hypotheken. Aan de andere kant wil bijvoorbeeld DNB dat de hypotheekrenteaftrek (eigenlijk) volledig wordt afgeschaft. Een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek betekent dat de aflossingsvrije hypotheek weer standaard zal worden afgesloten.
Hierbij wil ik wel opmerken dat bij stijgende huizenprijzen huizenbezitters niet willen inzien dat een aflossingsvrije hypotheek ook een financieel probleem kan opleveren. De AFM heeft hier eerder ook al voor gewaarschuwd:
Daarnaast waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) eerder al voor de gevaren van het type hypotheek. Voor bijna 80.000 mensen zou – omdat ze hun aflossing niet kunnen voldoen – een gedwongen verhuizing dreigen. In totaal zijn er ongeveer 3 miljoen aflossingsvrije hypotheken in Nederland, becijferde de AFM begin dit jaar.
Breng de risico’s in kaart
Een goede hypotheekadviseur kan zijn klant goed uitleggen wat precies de risico’s zijn. Hierbij moet hij of zij niet vergeten te vertellen dat een bank de mogelijkheid heeft om een woning te laten taxeren en zodoende een huizenbezitter kan ‘verplichten’ om extra af te lossen. De aflossingsvrije hypotheek wordt dan gedeeltelijk omgezet in bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Maar dit is pas aan de orde als de huizenprijzen weer gaan dalen.
Voorlopig is een daling nog niet aan de orde. Sterker nog: de komende maanden zullen de huizenprijzen nog verder stijgen. Deze stijging gaat procentueel wel steeds minder snel. Het gevolg van deze stijgingen is dat steeds meer kopers een aflossingsvrije hypotheek gaan afsluiten. Zij doen er verstandig aan om de hypotheekrente voor minimaal 20 jaar vast te zetten. De 20-jaars rente voor een aflossingsvrije hypotheek is momenteel heel laag en dan hebben zij in ieder geval voor een lange periode zekerheid met betrekking tot hun bruto maandlasten.
Meld je aan voor onze maandelijkse Update Hypotheken!
