Hoge huizenprijzen kunnen geld opleveren zonder te verkopen
De huizenmarkt is bizar, dat weet je vast inmiddels wel. De prijzen blijven maar stijgen. Dat kan ook jou misschien wel geld opleveren – via een lagere hypotheekrente!
Huis verkopen? Moet ik ook iets terugkopen…
Misschien denk je: “leuk hoor, dat m’n huis zoveel meer waard is geworden als ik naar die achterlijk stijgende huizenprijzen kijk. Maar wat heb ik eraan? Als ik m’n huis verkoop moet ik er ook weer één terugkopen op dit prijsniveau, dus daar begin ik niet aan.” Dat je niet de enige bent blijkt wel uit het aanbod… er staan steeds minder woningen te koop.
Lagere hypotheekrente zonder nieuwe hypotheek
Toch kan die gestegen woningwaarde je ook geld opleveren als je níet verkoopt. Hoe dan? Via jouw hypotheekrente! Tenminste, als je een hypotheek zonder NHG (= Nationale Hypotheek Garantie) hebt en je bank een beetje meewerkt. En nee, daarvoor hoef je niet over te sluiten naar een nieuwe hypotheek.
LTV bepaalt hypotheekrente
Hoe zit dat dan? Nou: de hoogte van de rente voor een hypotheek zonder NHG is afhankelijk van de ‘Loan to value’ (LTV). In normaal Nederlands: van de vraag hoe hoog jouw hypotheek is ten opzichte van de waarde van jouw woning. Dat wordt uitgedrukt in een percentage: het openstaande hypotheekbedrag gedeeld door de verkoopwaarde van het huis.
Renteklasse zonder NHG
Met dat percentage kun je in de rentetabellen van de bank aflezen hoe hoog jouw hypotheekrente wordt. In die tabellen staan ‘renteklassen’: bijvoorbeeld ’tot 85%’. Dat betekent dan dat de hypotheek minder dan 85% van de woningwaarde is.
Voorbeeld hypotheekrente tabel ABN AMRO
Risico voor de bank
Hoe lager de LTV – hoe kleiner het risico van de bank dat ze een deel van hun geld niet terugkrijgen. Immers: als je het huis verkoopt krijgt de bank als eerste de openstaande hypotheeksom uitbetaald door de notaris. Levert het huis meer op dan wat jij nog moet afbetalen, dan is dat bij verkoop direct afgetikt.
Renteklasse bepaald bij afsluiten hypotheek
Het plaatsen in een renteklasse gebeurt bij het afsluiten van de hypotheek. Dan moet je een taxatierapport aanleveren, daar staat de verkoopwaarde in. Met die waarde is de LTV een simpel rekensommetje – zie boven.
Lagere renteklasse bij hogere woningwaarde
Het is dus nogal een momentopname. Wat er daarna met de waarde van je huis gebeurt wordt niet actief in de gaten gehouden. Toch kan dat een behoorlijke invloed hebben op die LTV: jouw hypotheek kan in een lagere renteklasse terecht komen als de waarde van jouw woning stijgt.
Verhuizen van renteklasse: lagere hypotheekrente!
Bij sommige banken kan het verhuizen naar een andere renteklasse alleen bij het aflopen van jouw rentevastperiode. Staat de jouw hypotheekrente voor 20 jaar vast, dan kun je er tussentijds dus niets aan veranderen. Er zijn ook banken die best bereid zijn om eerder jouw rente te verlagen als de LTV dat toelaat. Dat is beter natuurlijk.
Werkt jouw bank mee?
Als je wilt kijken of jouw hypotheekrente omlaag kan door de gestegen huizenprijzen is het dus zaak om eerst te kijken of dat wel kán bij jouw bank. En dan: hoe weet de bank wat de nieuwe waarde van jouw huis is? Daar gaan ze echt niet zelf achteraan… jij zult ze dat moeten vertellen!
Taxatierapport of WOZ-waarde
Afhankelijk van de cijfertjes is er misschien een nieuw taxatierapport nodig, misschien is de nieuwste aanslag van jouw Onroerende Zaak Belasting (OZB) al genoeg. Daar staat de WOZ-waarde van jouw huis op – soms vindt de bank dat al voldoende bewijs.
Aflossen op hypotheek – zelfde effect
Overigens werkt dit systeem niet alleen door een hogere waarde van je huis… ook aan de andere kant van de rekensom kun je zorgen voor een lagere LTV. Die andere kant is de openstaande hypotheek. Aflossen op jouw hypotheek verlaagt dat bedrag en daarmee ook de uitkomst van de LTV-rekensom.
Spaargeld gebruiken voor aflossing
Een stukje van je spaargeld gebruiken om een deel van je hypotheek af te lossen kán dus zorgen voor een lagere hypotheekrente. Daarmee levert je spaargeld waarschijnlijk meer op dan op jouw spaarrekening.
Nadelen van aflossen
Houd er wel rekening mee dat bedragen die je aflost later niet zomaar weer opgenomen kunnen worden. Bovendien vervalt de hypotheekrenteaftrek over dat bedrag… zou je het later alsnog weer ‘uit de stenen’ halen – dan is de rente niet meer aftrekbaar.
Lagere maandlasten door hoge huizenprijzen
De hoge huizenprijzen zouden er dus voor kunnen zorgen dat jij minder hypotheekrente hoeft te betalen. Lagere maandlasten voor je hypotheek – zonder verhuizen, zonder oversluiten, zonder nieuwe hypotheek.
De moeite waard om even in te duiken toch?
Meld je meteen aan voor onze Update Hypotheken in je mail!
