Hypotheek van box 3 naar box 1. Wat is mogelijk?
Ook doorstromers kunnen een box 3 hypotheek soms switchen naar box 1
In de blog Spijt van aflossingsvrij? kon u lezen hoe starters een box 3 hypotheek (aflossingsvrije hypotheek) op een later moment alsnog kunnen omzetten naar een box 1 hypotheek (annuïteitenhypotheek). Voor deze box 1 hypotheek kan voor de hypotheekrenteaftrek gewoon weer een maximale duur van 30 jaar gelden. De starter kan dankzij deze mogelijkheid spelen met de te kiezen hypotheekvormen en dus ook met zijn hypotheekrenteaftrek. De vraag is natuurlijk of doorstromers dit ook kunnen doen.
Kunnen doorstromers van box 3 naar box 1?
Of doorstromers ook kunnen spelen met de hypotheekvormen en de renteaftrek is afhankelijk van het moment waarop zij hun eerste hypotheek hebben afgesloten.
Eerste hypotheek vóór 1 januari 2013
Voor doorstromers die VOOR 1 januari 2013 hun eerste hypotheek hebben afgesloten geldt dat ze een box 3 hypotheek niet kunnen omzetten naar box 1. Voor hen geldt ook vaak dat dit niet nodig is, want voor veel aflossingsvrije hypotheken van voor 2013 geldt dat de hypotheekrente toch al aftrekbaar was.
Eerste hypotheek op of na 1 januari 2013
Doorstromers die op of NA 1 januari 2013 hun eerste hypotheek hebben afgesloten, kunnen wél gebruik maken van de voorwaarden van art. 3.119a lid 1 Wet IB. Zij kunnen niet alleen spelen met de hypotheekvormen en de hypotheekrenteaftrek maar ook met de fiscale overwaarde (Eigen Woning Reserve).
Rekenvoorbeeld:
Ik geef een voorbeeld ter verduidelijking. Een stel dat een huis bezit gaat een andere woning gaan kopen.
Oorspronkelijke situatie per 1 juli 2016
Deze starters hebben op 1 juli 2016 een woning gekocht. Er is een combinatie van een annuïteiten hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. De aflossingsvrije hypotheek valt in box 3, waardoor over de betaalde hypotheekrente geen aftrek kan worden genoten.
| Koopsom woning | € 250.000 |
| Annuïteitenhypotheek (box 1) | € 125.000 |
| Aflossingsvrije hypotheek (box 3) | € 125.000 |
Verkoop woning 1 juli 2022
De woning wordt verkocht per 1 juli 2022 voor 330.000 euro en er wordt een andere woning gekocht voor 500.000 euro.
| Verkoopprijs woning | € 330.000 |
| Openstaand saldo annuïteitenhypotheek (box 1) | € 105.000 |
| Openstaande aflossingsvrije hypotheek (box 3) | € 125.000 |
| Verkoopwinst | € 100.000 |
| Verkoopwinst fiscus | € 225.000 |
Aankoop woning 1 juli 2022
Bij verkoop ontvangen deze personen 100.000 euro (verkoopwinst). Voor de fiscus is echter de winst veel hoger, namelijk 225.000 euro. De box 3 schuld wordt namelijk als winst meegenomen in de verkoop. Dit stel heeft geen 125.000 euro aan eigen middelen waardoor er weer een aflossingsvrije hypotheek (box 3) wordt afgesloten. Het volgende is dan van toepassing:
| Koopprijs woning | € 500.000 |
| Verkoopwinst | € 100.000 |
| Benodigde hypotheek | € 400.000 |
| Annuïteitenhypotheek box 1 (einddatum 1-7-2046) | € 105.000 |
| Aflossingsvrije hypotheek box 3 | € 125.000 |
| Annuïteitenhypotheek box 1 (einddatum 1-7-2052) | € 170.000 |
Vóór verhuizing aflossingsvrij omzetten naar annuïteitenhypotheek
Zoals eerder opgemerkt is het mogelijk voor dit stel om hun box 3 hypotheek over te hevelen naar een box 1 hypotheek. Hierbij moeten zij echter VÓÓR DE VERHUIZING de aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek.
Nieuwe situatie bij aankoop
Als zij dit tijdig gedaan zouden hebben (bijvoorbeeld per 1 februari 2022), dan is het volgende van toepassing na de verhuizing:
| Benodigde hypotheek | € 400.000 |
| Annuïteitenhypotheek box 1 - einddatum 1-7-2046 | € 105.000 |
| Annuïteitenhypotheek box 1 - einddatum 1-2-2052 | € 125.000 |
| Annuïteitenhypotheek box 1 - einddatum 1-7-2052 | € 170.000 |
Door de omzetting is nu de gehele hypotheek van 400.000 euro terecht gekomen in box 1. De gehele betaalde hypotheekrente kan nu worden opgegeven aan de fiscus.
Ingewikkeld en lastig bij te houden
Huizenbezitters die na 1 januari 2013 hun eerste hypotheek hebben afgesloten kunnen op deze manier spelen met hun hypotheekbedragen. Het kost wat moeite maar het kan dan wel geld opleveren. Eigenlijk blijft het een vreemde situatie dat dit mogelijk is. En ik ben heel benieuwd hoe goed de fiscus dit allemaal gaat bijhouden.
