Ingewikkelde fiscaliteit bij hypotheken uitgewerkt door fiscus
Wie mij de afgelopen jaren heeft gevolgd weet dat veel van mijn collega-hypotheekadviseurs de fiscaliteit ingewikkeld vinden. Het gaat hier dan over het berekenen van de juiste duur van de hypotheekrenteaftrek met daarbij de juiste hypotheekbedragen.
Les over ingewikkelde fiscaliteit
Vanaf 2018 heeft iedere hypotheekadviseur wel een paar keer in de klas gezeten om de (ingewikkelde) fiscaliteit onder de knie te krijgen. Ik ben zelfs zover gegaan om mijn collega’s te helpen door zelf voor de klas te gaan staan. Dit jaar hebben Paul Muskens en ik het weer aangeboden maar er was geen animo. Wij kunnen hieruit concluderen dat iedere hypotheekadviseur dus de fiscaliteit onder de knie heeft (?).
Belastingdienst helpt hypotheekadviseurs
Nu is er goed nieuws vanuit de Belastingdienst. Zij hebben de afgelopen maanden diverse fiscale situaties uitgewerkt. Door deze zet helpen zij de hypotheekadviseurs.
Voorbeeldsituatie uitgewerkt
In deze blog behandel ik het antwoord dat de Belastingdienst heeft gegeven aangaande een situatie waarbij een man en vrouw een andere woning gaan kopen. Allebei hebben ze een eerdere koopwoning (gehad).
Uitgangspunt:
In beeld brengen van de gevolgen van trouwen in beperkte gemeenschap van goederen en aankoop van een nieuwe woning door twee partners met verschillende eigenwoningverledens.
- V heeft een hypotheek gehad (BEWS) van 120.000 euro, renteaftrek nog 14 jaar
- M heeft een lopende hypotheek (NEWS) van 150.000 looptijd nog 315 maanden
- V trekt bij M in en trouwen in beperkte gemeenschap van goederen
- M en V kopen een andere woning voor 350.000 euro
- Huidige woning M wordt verkocht voor 250.000 euro
- Verkoopwinst (EWR) M is 100.000 euro
Situatie:
V huurt op het ogenblik een woning. V heeft eerder een koopwoning gehad met een hypotheekbedrag van 120.000 euro waarvan 16 jaar renteaftrek is genoten. Het betreft hier een oud regime hypotheek: deze is vóór 1 januari 2013 afgesloten. M heeft een lopende hypotheek die na 1 januari 2013 is afgesloten.
V trekt bij M in en zij trouwen in de beperkte gemeenschap van goederen. Hierna besluiten zij een andere woning te kopen. De woning van M wordt verkocht voor 250.000 euro. De verkoopwinst (EWR) van de verkochte woning van M is 100.000 euro en wordt gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen. Deze nieuwe hypotheek wordt hierdoor 250.000 euro.
Fiscale uitwerking hypotheeksituatie
Om de uitwerking overzichtelijker te maken, hanteer ik altijd een financieringsopzet zodat duidelijk wordt welke persoon er extra geld inbrengt.
| FINANCIERINGSOPZET | Totaal | M | V |
| Koopsom woning | € 350.000 | € 175.000 | € 175.000 |
| EWR M | € 100.000 -/- | € 100.000 -/- | |
| EWS per persoon | € 250.000 | € 75.000 | € 175.000 |
| EWS | € 250.000 | € 125.000 | € 125.000 |
Af te sluiten hypotheken
- Annuïteitenhypotheek € 125.000 – looptijd 315 maanden
- Annuïteitenhypotheek € 125.000 – looptijd 360 maanden
Hypotheek M: 125.000 euro
- EWS 62.500 euro looptijd 315 maanden renteaftrek 315 maanden
- EWS 62.500 euro looptijd 360 maanden renteaftrek 360 maanden
- Aflosstand M van 25.000 euro met 315 maanden looptijd en renteaftrek
Hypotheek V 125.000 euro
- EWS 62.500 euro looptijd 315 maanden renteaftrek 168 maanden
- EWS 57.500 euro looptijd 360 maanden renteaftrek 168 maanden
- EWS 5.000 euro looptijd 360 maanden renteaftrek 360 maanden
M heeft een lopende hypotheek van 150.000 euro. Deze hypotheek moet doorlopen en mag niet verlengd worden (duur is nog 315 maanden). M zijn hypotheekdeel is 125.000 euro (50% van 250.000 euro). Voor dit bedrag van 125.000 euro loopt de lopende hypotheek met een duur van 315 maanden nog door. Dit bedrag wordt netjes gedeeld waardoor M en V beiden een hypotheekbedrag krijgen van 62.500 euro met een duur van 315 maanden. Van de lopende hypotheek van M van 150.000 euro is nu 125.000 euro gebruikt, waardoor nog 25.000 euro (duur nog 315 maanden) bij M als aflosstand staat geparkeerd. Deze komt om de hoek kijken als er bijvoorbeeld verbouwd gaat worden in de toekomst.
Zoals eerder vermeld heeft V de helft (62.500 euro duur 315 maanden) van M gekregen. Voor het overige hypotheekbedrag mag er gewoon een annuïteiten hypotheek van 125.000 euro worden afgesloten voor een duur van 30 jaar. Deze 125.000 euro wordt weer netjes gedeeld. M heeft over dit bedrag weer renteaftrek over een duur van 30 jaar. Bij V moet rekening worden gehouden met de eerdere renteaftrek van 120.000 euro voor een duur van 16 jaar. V heeft dus nog 14 jaar renteaftrek voor een bedrag van 120.000 euro. Voor het overige bedrag van 5.000 euro heeft V gewoon nog 30 jaar renteaftrek.
Ingewikkeld! Hypotheekadviseur hoort dit te snappen
Voor u als lezer zal bovenstaande uitwerking waarschijnlijk ingewikkeld zijn. Voor hypotheekadviseurs die het bovenstaande ook niet kunnen volgen, moeten aan hun klanten eerlijk vertellen dat zij een andere hypotheekadviseur moeten zoeken.
Veel foute berekeningen van adviseurs
Op het ogenblik betalen (veel) huizenbezitters een paar duizend euro voor een hypotheekadvies dat niet klopt. Anders gezegd: de berekening is fout gemaakt door de hypotheekadviseur.
Hypotheekrapport met fiscale berekeningen
Het is daarom heel erg belangrijk om een klantdossier (hypotheekrapport) van uw hypotheekadviseur te ontvangen. In dit rapport staat precies beschreven hoe de hypotheek tot stand is gekomen en hoe uw situatie is met betrekking tot uw fiscaliteit.
