huizenmarkt hypotheken
Gepubliceerd op: 17-7-2020 om 08:47

De alsmaar verder stijgende huizenprijzen worden veel meer veroorzaakt door de toegenomen financieringsruimte van kopers dan met het tekort aan koopwoningen, stelt De Nederlandsche Bank (DNB).

Financieringsruimte bepaald door rente en inkomen

De financieringsruimte - de maximale hypotheek die een koper kan krijgen - is afhankelijk van de hypotheekrente en het inkomen van de koper. De hypotheekrente ontwikkelt zich in gelijke tred met de kapitaalmarktrente.

Rente gedaald, inkomens gestegen

In de afgelopen decennia is die kapitaalmarktrente enorm gedaald, net als de hypotheekrente in Nederland. Dat is voor de afgelopen 10 jaar hier terug te zien:

Hypotheekrente en kapitaalmarktrente sinds 2010

Ondertussen stegen de inkomens, wat in combinatie met de lage rente zorgde voor een steeds verder groeiende ruimte om een hypotheek af te sluiten - de maximale leenruimte. 

Bereken jouw maximale hypotheek

Huizenprijs hangt sterk samen met maximale leenruimte

De huizenprijzen blijken in de de afgelopen 25 jaar opvallend gelijk op te gaan met de maximale leenruimte:

Prijsindex koopwoningen versus maximale leenruimte

DNB Bron: CBS, Nibud, DNB. Toelichting: Het maximale leenbedrag is berekend op basis van de tabellen van het Nibud voor de financieringslastpercentages van 1995 tot en met 2019. De maximale hypotheek is vervolgens ieder jaar berekend met het gemiddelde huishoudinkomen in dat jaar en de gemiddelde hypotheekrente van afgesloten hypotheekcontracten in dat jaar. 

DNB noemt het 'niet verrassend' dat deze samenhang zo groot is: 

Het overgrote deel van de huizen in Nederland is met een hypotheek gefinancierd, en relatief veel huishoudens (zowel starters als doorstromers) sluiten een hypotheek af die dicht tegen hun maximum aanligt.


Verband huizenprijs en woningtekort

Een andere beïnvloeder van de huizenprijzen die vaak genoemd wordt is het woningtekort. Regelmatig wordt gesteld dat als er meer gebouwd zou worden, de huizenprijzen minder snel zullen stijgen - een kwestie van meer aanbod om aan de vraag te voldoen. Kijkend naar de historische gegevens kan DNB dat verband niet bevestigen:

DNB: Huizenprijzen tegenover woningtekort

DNB Bron: Woningtekort: BZK. Woningprijzen: OESO, CBS en tot 1970 de JST macrohistory database (die gebruik maakt van de Herengrachtindex). Data over het woningtekort is niet voor ieder jaar beschikbaar en onderhevig aan veranderende definities.

Extra bouwen is in de ogen van DNB een goed idee om ervoor te zorgen dat er voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt - het zal de huizen in haar ogen echter niet veel goedkoper maken.

Beperkt effect verhogen leenruimte 

De laatste tijd zingt het idee rond om de maximale hypotheek voor starters te verruimen - om hen meer kans te geven op de huizenmarkt. Dat is volgens de centrale bank geen oplossing. Op korte termijn zal een verhoging wel leiden tot een groter budget om een huis te kopen, na wat langere tijd zal het echter zorgen voor een verdere stijging van de huizenprijzen. 

Afbouwen hypotheekrenteaftrek beter plan

Een beter plan is naar de mening van DNB het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Het verlagen van het belastingvoordeel op hypotheken zal de leenruimte en daarmee de stijging van de huizenprijzen afremmen. 

Nieuws over hypotheken en huizenmarkt volgen?

Meld je aan voor de gratis Update Hypotheken van onze HomeFinance MailService!

Nu aanmelden

Aangemaakt door Rob Smith op 17-07-2020 17:24

De hoogte van de huizenprijzen is al véél langer zo bepaald geweest Toen er premiekoopwoningen waren werd de prijs nog geremd door de voorwaarden die daaraan verbonden waren. Verder is het altijd de combinatie geweest van inkomen en rentepeil. Wat daarbij een rol heeft gespeeld is ook dat er veel 2-verdieners kwamen, dus het inkomen steeg navenant. Het -eventueel versneld- afbouwen van de hypotheekrente-aftrek zou nú moeten gebeuren, er is feitelijk bij deze rente standen nauwelijks sprake van aftrek, alleen nog voor hoge inkomens (kleine 50% aftrek) met hoge hypotheken. Bij een doorsnee hypotheek van 250.000 euro gaat het over pakweg 2500 Euro bruto aftrek, netto flink minder dan 100 Euro per maand, na verrekening van het huurwaardeforfait. Dus op zijn minst snel afbouwen voor nieuwe hypotheken en de bestaande hypotheken in pakweg 10 jaar.. Zet meteen een rem op de prijsstijgingen. Heb zelf een eigen huis, én een hypotheek, dus zeg het niet om anderen "te pesten". Maar een algemene lastenvermindering ter grootte van de huidige aftrek zou ook nog eens pakweg de helft van "de pijn" verzachten.

Aangemaakt door Marcel op 17-07-2020 15:48

Waarom is het verlagen van de huizenprijzen een doel op zich? Daarmee vernietig je kapitaal. Dat is niet goed voor de economie. En afbouwen van de hypotheekrenteaftrek helpt helemaal niet. Reken de bruto en nette maandlasten op dit moment maar eens uit. Die hele hypotheekrenteaftrek stelt helemaal niets meer voor met de huidige rentes. Van mij mogen ze het afschaffen. En dan wat lagere inkomensbelastingtarieven instellen. Dat maakt veel dingen eerlijker en eenvoudiger. Maar met de huidige rentes zal het effect op de huizenprijzen echt minimaal zijn.

Aangemaakt door Hans op 21-07-2020 08:34

Ben ik het niet mee eens. Waarde in stenen/ hooefdzakelijk grond heb je niets aan en starters moeten hierdoor steeds meer betalen. Geld dat zij niet aan andere zaken kunnen uitgeven. Een gemiddelde prijsstijging van 1, 2% per jaar is voor iedereen het beste. Hiermee haal je de pieken en de dalen er namelijk af. Het kabinet had hier naar mijn inziens ook veel meer op moeten sturen en wel als volgt. Verhuurhypotheken niet meer aftrekbaar in box 3/ afbouw in 10 jaar. Strengere leennormen met een LTV tot 95% elk jaar 0,5% meer eigen inleg, tweede inkomen laten op max 80% is al meer dan hoog genoeg, in verband met oog op gezinsuitbreiding, hypotheekrente aftrek in 20 jaar verder afbouwen naar 0. Van de opbrengst fonds oprichten, waarmee buiten het stedelijk gebied nieuwbouwwijken ontwikkeld kunnen worden met een grondprijs tot max € 300 per meter, met een jarlijkse indicatie van 1,2%. Dit kunnen ze naar mijn mening nu het beste als nog zo snel mogelijk, regelen om prijzengroei alsnog komende jaren te dempen.

Aangemaakt door Rob op 21-07-2020 15:57

Goed over nagedacht, Hans. Ik kan me hier wel in vinden. Alleen ben ik helemaal geen fan van het bouwen van nieuwbouwwijken buiten het stedelijk gebied. De komende jaren zullen veel kantoren, winkelpanden, fabrieken onnodig blijken te zijn. Zorg gewoon dat je in de stad slimmer omgaat met de ruimte.

Homefinance.nl maakt gebruik van cookies. Klik hier voor onze cookie en privacyverklaring.