Maximale hypotheek bepaalt huizenprijs

De alsmaar verder stijgende huizenprijzen worden veel meer veroorzaakt door de toegenomen financieringsruimte van kopers dan met het tekort aan koopwoningen, stelt De Nederlandsche Bank (DNB).

Financieringsruimte bepaald door rente en inkomen

De financieringsruimte - de maximale hypotheek die een koper kan krijgen - is afhankelijk van de hypotheekrente en het inkomen van de koper. De hypotheekrente ontwikkelt zich in gelijke tred met de kapitaalmarktrente.

Rente gedaald, inkomens gestegen

In de afgelopen decennia is die kapitaalmarktrente enorm gedaald, net als de hypotheekrente in Nederland. Dat is voor de afgelopen 10 jaar hier terug te zien:

Ondertussen stegen de inkomens, wat in combinatie met de lage rente zorgde voor een steeds verder groeiende ruimte om een hypotheek af te sluiten - de maximale leenruimte.

Bereken jouw maximale hypotheek

Huizenprijs hangt sterk samen met maximale leenruimte

De huizenprijzen blijken in de de afgelopen 25 jaar opvallend gelijk op te gaan met de maximale leenruimte:

DNB Bron: CBS, Nibud, DNB. Toelichting: Het maximale leenbedrag is berekend op basis van de tabellen van het Nibud voor de financieringslastpercentages van 1995 tot en met 2019. De maximale hypotheek is vervolgens ieder jaar berekend met het gemiddelde huishoudinkomen in dat jaar en de gemiddelde hypotheekrente van afgesloten hypotheekcontracten in dat jaar.

DNB noemt het 'niet verrassend' dat deze samenhang zo groot is:

Verband huizenprijs en woningtekort

Een andere beïnvloeder van de huizenprijzen die vaak genoemd wordt is het woningtekort. Regelmatig wordt gesteld dat als er meer gebouwd zou worden, de huizenprijzen minder snel zullen stijgen - een kwestie van meer aanbod om aan de vraag te voldoen. Kijkend naar de historische gegevens kan DNB dat verband niet bevestigen:

DNB Bron: Woningtekort: BZK. Woningprijzen: OESO, CBS en tot 1970 de JST macrohistory database (die gebruik maakt van de Herengrachtindex). Data over het woningtekort is niet voor ieder jaar beschikbaar en onderhevig aan veranderende definities.

Extra bouwen is in de ogen van DNB een goed idee om ervoor te zorgen dat er voor een groter aantal huishoudens een woning beschikbaar komt - het zal de huizen in haar ogen echter niet veel goedkoper maken.

Beperkt effect verhogen leenruimte

De laatste tijd zingt het idee rond om de maximale hypotheek voor starters te verruimen - om hen meer kans te geven op de huizenmarkt. Dat is volgens de centrale bank geen oplossing. Op korte termijn zal een verhoging wel leiden tot een groter budget om een huis te kopen, na wat langere tijd zal het echter zorgen voor een verdere stijging van de huizenprijzen.

Afbouwen hypotheekrenteaftrek beter plan

Een beter plan is naar de mening van DNB het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Het verlagen van het belastingvoordeel op hypotheken zal de leenruimte en daarmee de stijging van de huizenprijzen afremmen.