Op 1 augustus 2011 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen ingegaan. In aanloop naar de introductie van deze gedragscode, heb ik al een onderzoek gepubliceerd over deze nieuwe gedragscode. Sinds de introductie wordt deze gedragscode door hypotheekadviseurs al de nieuwe bijleenregeling genoemd. De chaos, onduidelijkheid en onbeantwoorde vragen in hypothekenland worden met de dag groter.
Op deze pagina heb ik op een rij gezet hoe chaotisch de introductie is verlopen en hoeveel onduidelijkheden er nu nog zijn. Op het moment dat u hieronder klikt op 1 van de links/titels (de verschillende data), wordt de tekst zichtbaar. Deze tekst is niet statisch: afhankelijk van de informatie die in de komende tijd naar buiten zal komen, zal ik de tekst van dit artikel aanpassen zodat de inhoud actueel blijft.
Mocht u vragen hebben of willen reageren op dit rapport, dan verwijs ik u door naar mijn blogbericht over dit onderzoek. Ik zal daar reageren op vragen en andere reacties. Hopelijk ontstaat daar een leuke discussie!
de AFM consulteert bij de markt het Toetskader Hypothecaire Financieringen. Er zijn aanpassingen noodzakelijk om overkreditering te voorkomen en hiermee consumenten beter te beschermen. Alle marktpartijen en brancheorganisaties krijgen de gelegenheid om op het toetskader te reageren.
de AFM publiceert het feedbackstatement waarin de reacties zijn beschreven en verwerkt. In dit feedbackstatement geeft de AFM een aantal voorstellen om de risico’s op de hypotheekmarkt te beperken. Het belangrijkste voorstel is de verplichting om binnen 7 jaar versneld af te lossen over het hypotheekdeel dat hoger is dan de waarde van de koopwoning. Ter verduidelijk een voorbeeld.
| Waarde woning | € 200.000 |
| Benodigde hypotheek | € 220.000 |
| Verplichte aflossing | € 20.000 (in 7 jaar) |
De reden van de versnelde aflossing is om het restant schuldrisico te beperken. Er mag in bepaalde gevallen afgeweken worden van deze regel: één daarvan is de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Bij de inleiding staat een belangrijke vervolgstap aangekondigd. Het Ministerie van Financiën zal het in dit feedbackstatement opgenomen toetskader hypothecaire kredietverlening op korte termijn verwerken in een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB). Bovendien is er nog een voorstel om de maximale hypotheek te laten toetsen op basis van drie huishoudtypes. Dit voorstel wordt al direct door diverse kamerleden terzijde geschoven. De sector krijgt in ieder geval de gelegenheid om met een alternatief voorstel (dat getoetst wordt door de AFM) te komen dat dezelfde doelstelling bereikt in het kader van risicobeperking voor consumenten. Hoe en tot wanneer de sector deze gelegenheid heeft, wordt niet bekend gemaakt.
De NVB biedt een alternatieve gedragscode aan bij de minister van Financiën. De AFM en de minister zijn van mening dat de gedragscode een soortgelijke consumentenbescherming biedt als het toetskader van de AFM. De versnelde aflossingseis binnen 7 jaar tot 100% van woningwaarde wordt gewijzigd in een maximaal aflossingsvrij deel van 50% van de waarde van de woning. Deze eis is gelijk aan de norm van NHG. Over de toetsing op basis van de drie huishoudtypes wordt met geen woord gerept. Er verandert op dat gebied niets ten opzichte van de door de AFM en DNB zo ongewenste situatie van 2008. Heel opvallend is wel dat de uitzondering met betrekking tot hypotheken met NHG geheel uit de gedragscode is verdwenen.
Er worden diverse kamervragen gesteld en er wordt overleg gepleegd met de minister en leden van de vaste kamer commissie. Enkele citaten uit de antwoorden van de minister (16 mei 2011):
“Starters kennen enigszins hogere LTV ratio's (LTV staat voor loan-to-value, oftwel de verhouding tussen de waarde van de woning en het hypotheekbedrag - redactie) . Zij vertrouwen echter in zeer sterke mate op de NHG hypotheken, waarop de nieuwe normen geen effect hebben. Derhalve betekent de nieuwe gedragscode geen aanscherping voor starters die onder NHG financieren”.
“Ik deel de zorg van de Tweede Kamer over de positie van de starters. Vrijwel alle starters vallen onder de kostengrens van NHG. Starters worden daardoor nauwelijks geraakt door de aanscherping van de gedragscode. Ik zie zowel de gedragscode als de regels voor de NHG als een invulling van de open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Ik heb over de invulling van de gedragscode intensief overleg gehad met de sector.”
“De 10% voorziet in de behoefte om kosten koper mee te financieren, huishoudens hoeven dus niet af te zien van de koop van het huis. Bovendien kan in het geval van verbouwingen de waardevermeerdering nog buiten de 10% worden meegefinancierd. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat voor de NHG hypotheken een LTV-ratio geldt van 112%”.
“Volgens DNB wordt de prijsontwikkeling in het segment tot 350.000 euro bepaald door de NHG, waarop de code geen invloed heeft. Voor het marktsegment boven 350.000 euro geldt dat potentiële kopers voortaan eigen vermogen zullen inbrengen als zij meer dan 110% van de woonwaarde willen lenen en zij niet onder de explain mogelijkheden vallen.”
“Als aan de consument een consumptief krediet is verstrekt, houdt de hypothecair financier rekening met de daaraan verbonden financiële lasten in die zin dat hij per maand ten minste 2% van de kredietlimiet bij doorlopend krediet of ten minste 2% van de oorspronkelijke kredietsom bij aflopend krediet in aanmerking zal nemen als financiële lasten, ook al zijn de werkelijke lasten van de consument lager. Een dergelijke bepaling is nu al opgenomen in de voorwaarden en normen van de NHG.”
DNB acht het zelfs mogelijk dat de vraag naar koopwoningen in de categorie net buiten de NHG-categorie zich verschuift naar bedragen binnen de NHG-categorie, vanwege de ruimere financieringsmogelijkheid: “Het is mogelijk dat de vraaguitval in het hogere marktsegment verschuift naar het marktsegment onder de NHG-grens en daardoor leidt tot enige prijsstijging bij woningen in de prijsklasse onder €312.500”.
Het klinkt vreemd, maar hoe intensief de minister ook met de sector heeft overlegd, de uiteindelijke uitkomst is heel anders dan deze op 16 mei (zie de teksten hierboven) aan de kamer is voorgehouden. DNB, AFM en de minister waren in de veronderstelling dat de nieuwe gedragscode de NHG normen niet zouden bijten. NVB had echter een andere mening. De gevolgen worden nu langzaam aan duidelijk en zijn zeer pijnlijk.
Na vele vragen en onduidelijkheden welke in de media terecht kwamen, verklaart de NVB de nieuwe gedragscode leidend:
“De herziene code die per 1 augustus in werking is getreden, geldt wat de banken betreft voor alle nieuwe hypotheken, ook voor hypotheken die onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen. De banken kiezen hiermee voor heldere, eenduidige normen. Deze normen zijn afgestemd met de wetgever en de toezichthouder, de Autoriteit Financiele Markten (AFM). Hypotheken met NHG moeten voldoen aan de NHG Voorwaarden en Normen maar ook aan de Gedragscode. Bij een inhoudelijk verschil tussen de normen zal voor banken de Gedragscode leidend zijn.”
Op de website van de AFM wordt het volgende vermeld:
Voor consumenten waarbij de hypotheek voldoet aan de huidige voorwaarden van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan waar noodzakelijk in individuele gevallen tot maximaal 108 procent van de waarde van de woning worden verstrekt.
Als laatste bank bezwijkt uiteindelijk ook Aegon onder de druk. Zij verklaren dat ook bij Aegon de GHF leidend zal zijn boven de NHG-norm. Dit naar aanleiding van berichtgeving door de Vereniging Eigen Huis op 2 augustus dat Aegon de NHG-norm boven de GHF norm zou verkiezen.
Het blijft opvallend stil vanuit de hoek van Nationale Hypotheekgarantie. In de metro column van 10 augustus laat Karel Schiffer (algemeen directeur van NHG) toch enigszins blijken hoe de verhoudingen werkelijk liggen, als hem na een pot tennis de volgende vraag wordt gesteld:
“Ik dacht dat jij wereldkampioen veilig en verantwoord lenen was? Dat je met NHG een eigen woning kunt kopen zonder inbreng van eigen geld noemde jij toch altijd het kroonjuweel van het Nederlandse woonbeleid? Stelde je laatst niet dat ik mijn voorgenomen verbouwing volledig met NHG kon financieren?”
Karel’s antwoord: “Tja, de wereld staat even op zijn kop. Maar….., de wedstrijd is pas voorbij als het laatste punt is gespeeld”.
Harrie-Jan van Nunen doet op telegraaf.nl nogmaals de oproep om NHG hypotheken conform artikel 10 van de gedragscode als gekwalificeerde explain onder NHG-normen te behandelen en niet onder de gedragscode te beoordelen
Minister De Jager verklaart nogmaals dat hypotheken die in aanmerking komen voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) kunnen worden verstrekt tot 108% van de woningwaarde.
“De AFM zal hypothecaire kredietverlening tot 108% bij een overdrachtsbelastingpercentage van 2%, NHG-garantie en een solide dossier niet sanctioneren", schrijft de bewindsman in antwoord op Kamervragen van VVD'er Huizing.
Diverse marktpartijen, waaronder Vereniging Eigen Huis, Nederlandse Vereniging van Makelaars, VBO Makelaar, VastgoedPRO, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers, Organisatie van Financiële Dienstverleners (waarbinnen alle belangrijke hypotheekadviesketens zijn vertegenwoordigd) en NEPROM roepen de NVB in de media op om haar verantwoordelijkheid te nemen en de NHG-normen onverkort toe te passen. Tot op heden heeft de NVB na de verklaring d.d. 19 juni 2011 nergens meer op gereageerd.
SNS wil ruimere NHG voor starters. Bestuursvoorzitter Ronald Latenstein van SNS Reaal verklaart dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor starters moet worden verruimd. Hierdoor kan de woningmarkt worden gestimuleerd.
BNP Paribas maakt bekend dat het als eerste bank de gedragscode loslaat voor NHG-hypotheken:
“Naar onze mening is de consument gebaat bij een mogelijkheid van NHG voor hun hypotheek. Daarbij in overweging nemende dat er sprake is van 2% meer aan loan to value zien wij geen extra gevaar voor de consument. Wel zullen wij de NHG-aanvragen afhandelen als een explain-situatie binnen de gedragscode.”, zo licht BNP Paribas-directeur Reinier van Fulpen toe.
Per 1 januari 2012 zal BNP Paribas PF echter de Nederlandse hypotheekmarkt verlaten, zo wordt in december 2011 bekend. Daarmee is de enige bank die de gedragscode losliet voor NHG hypotheken, niet meer voor de consument beschikbaar.
Van de NVB intussen taal noch teken…
Het expertisecentrum voor huishoudfinanciën NIBUD, dat bepaalt welke percentages van het inkomen aan woonlasten besteed mogen worden bij de hypotheekverstrekking aan huishoudens, besloot begin november de normen voor tweeverdieners op te rekken, waardoor deze ruimere hypotheekmogelijkheden zouden kunnen krijgen. Ook de Nationale Hypotheek Garantie en de Nederlandse Vereniging van Banken ondersteunden deze ruimere mogelijkheden.
De Autoriteit Financiele Markten (AFM) steekt een stokje voor de ruimere hypotheekmogelijkheden. De toezichthouder stuurde eind december een brief met waarschuwingen aan alle hypotheekverstrekkers. Hierin stond dat de verruiming van de maximale hypotheek voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal gezinsinkomen volgens de AFM in veel gevallen kan leiden tot een onacceptabele vermindering van de financiële reserves voor deze huishoudens. De AFM is daarom van oordeel dat voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen de vastgestelde verruiming van de leencapaciteit onder NHG en daarmee het beperken van inkomensbuffers in die individuele situaties, tot de conclusie kan leiden dat een onverantwoord hoge hypotheek is verstrekt.
Het moge duidelijk zijn dat er nogal wat schort aan de procedure rond de introductie van deze nieuwe gedragscode. Het moge ook duidelijk zijn dat alle betrokken partijen zoals de politiek en dan met name Minister de Jager, de NVB, NHG en de banken alles behalve op één lijn blijken te zitten. En dat in een tijd waarin de huizen- en hypotheekmarkt er zeer slecht voor staat en rust en duidelijkheid essentieel zijn om de consument weer richting de woningmarkt te bewegen.
BNP ParibasPF was overstag en dan zouden normaliter de andere banken moeten volgen waardoor de problemen zijn opgelost. Is dit eigenlijk wel zo? BNP Paribas PF had aangegeven onder NHG tot 108% als explain te willen financieren, maar geldt dit ook voor de overige afwijkende normen zoals NHG die hanteert ten opzichte van GHF?
Er wordt in de media veel geroepen. Door de strengere normering is een koopwoning voor veel starters niet meer haalbaar zonder eigen geld mee te nemen. Ik ben van mening dat dit allemaal wel los zal lopen. Wat mij betreft is er nu een onwerkbare situatie ontstaan door de wirwar van verschillende regels. Bovendien ontstaat er in bepaalde mate ongelijkheid en daardoor wellicht scheefgroei.
Scheefgroei: een veelgehoord argument omtrent de discussie 106% of 108% van de marktwaarde is het volgende: Als een koper een woning niet kan kopen omdat deze geen eigen middelen heeft, moet deze dan wel aan een eigen woning met hypotheek beginnen? Veel mensen vinden dat een koper eerst moet sparen en dan pas een woning moet kopen. Dit is een goede gedachte, maar veel afgestudeerde studenten denken hier anders over. Zij hebben meestal een “flinke” studieschuld opgebouwd en zoeken een geschikte betaalbare woning. Een rekenvoorbeeld waarbij de hoogte van de advieskosten ervoor zorgen dat de 6% (kosten koper) niet voldoende is.
| Koopsom woning | € 100.000 | € 300.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | € 2000 | € 6000 |
| Taxatiekosten | € 400 | € 400 |
| Notariskosten | € 1050 | € 1050 |
| bankgarantiekosten | € 400 | € 400 |
| Advieskosten (uurtarief) | € 2500 | € 2500 |
| Borgtochtprovisie NHG | € 550 | € 1650 |
| Maximale hypotheek | € 106.000 | € 318.000 |
| Per saldo resteert | € -900 | € 6000 |
De hypotheekbranche verandert in rap tempo van een provisiegedreven branche naar een prestatiebeloonde branche. Een nadeel kan de advieskosten worden die een adviseur doorberekend voor zijn hypotheekadvies. Voor een starter die meestal in een lagere prijscategorie een woning koopt, is de 6% niet voldoende om alle kosten koper mee te financieren in de hypotheek. Bij het hogere segment voldoet deze 6% ruimschoots. Dit werkt scheefgroei in de hand.
Opvallend is de volgende tekst die op de website van de NVB valt te lezen:
Is de GHF ook van toepassing op hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
De GHF is van toepassing op alle hypotheken, ook voor hypotheken met NHG. De GHF bevat normen die een hoge mate van bescherming bieden aan de consument. Door de maximale lening te beperken op basis van de normen in de GHF wordt voorkomen dat consumenten te veel lenen.
Omdat de GHF ook voor hypotheken met NHG geldt kan aan alle consumenten een gelijke mate van bescherming worden geboden.
De NVB concludeert dat met de GHF een gelijke mate van bescherming wordt geboden, maar dat dit met NHG blijkbaar niet het geval is? Om dit te testen, zullen we een aantal onderwerpen toetsen op eenduidigheid en de mate van bescherming welke de consumenten geboden wordt. De volgende hypotheekverstrekkers zijn meegenomen in het onderzoek: ABN AMRO, AEGON, ASR Verzekeringen, Bank of Scotland, BLG, BNP Paribas PF, Delta Lloyd, Florius, Hypotrust, ING, Nationale Nederlanden, Obvion, Reaal, SNS Bank, WestlandUtrecht Bank, Woonfonds en uiteraard....NHG
Het (deel)woord erfpacht wordt in het NHG normenboek 30 keer genoemd; in de gedragscode welgeteld 1 keer. Dit is hoogst opmerkelijk vooral gezien de problematiek als het gaat om private erfpacht. Bij een eventuele erfpachtscanon moet het jaarlijkse bedrag als verplichting in de maandlastenberekening mee worden genomen. De nieuwe gedragscode is daar niet duidelijk over:
| Toetsinkomen | € 30.000 | € 30.000 | € 30.000 |
| Toetsrente | 5,7 % | 5,7 % | 5,7 % |
| Erfpachtscanon | € 1.800 | € 1.800 | € 1.800 |
| Maximale hypotheek | € 108.546 | € 126.327 | € 108.546 |
| Hypotheekverstrekker of NHG | NHG | ASR Verzekeringen, BLG, Obvion, Reaal, SNS Bank, | Overige partijen |
Duidelijk is te zien dat de gedragscode meer ruimte geeft naar een bank toe. Deze bepaalt zelf de maximale verstrekking. Is hier sprake van gelijke mate van consumentenbescherming?
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 1-0
Wanneer iemand geld leent (ongeacht of dit hypothecair gebeurt of niet) en dat geld wordt niet gebruikt voor de (oorspronkelijke) aanschaf van een eigenwoning, dan is de betaalde rente over deze lening niet aftrekbaar. Steeds vaker is binnen een hypotheek over een deel van het totale leningbedrag de rente niet aftrekbaar; dit wordt consumptief leningdeel genoemd en weegt zwaarder voor de maximale hypotheek dan een leningdeel waarover de rente wel aftrekbaar is. Binnen de gedragscode wordt het begrip consumptief leningdeel desondanks helemaal niet genoemd! En daardoor ontstaan er al snel verschillen:
| Toetsinkomen | € 30.000 | € 30.000 | € 30.000 |
| Toetsrente | 5,7 % | 5,7 % | 5,7 % |
| Consumptief leningdeel | € 50.000 | € 50.000 | € 50.000 |
| Maximale hypotheek | € 112.035 | € 115.057 | € 109.390 |
| Hypotheekverstrekker of NHG | NHG | BLG, SNS Bank | ING Bank |
De overige maatschappijen hanteren de NHG norm of een norm die in uitkomst varieert tussen de maximale hypotheek bij ING en NHG. De gelijke mate van bescherming is ook hier in de gedragscode niet te vinden.
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 2-0
Bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van een woning met het zogenaamde A-label, mag een extra hypothecaire financiering verstrekt worden tot door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het NIBUD vast te stellen bedrag. Dit is opgenomen in de gedragscode vanuit de gedachte dat de lagere energielasten de eventueel hogere rentelasten kunnen compenseren.
| Tot maximaal 6.500 extra mogelijk | Tot maximaal 8.500 extra mogelijk | Per definitie niet mogelijk | Onbekend of in afwachting nadere uitwerking door Nibud |
| NHG en ING Bank | BLG, Reaal, SNS | Bank of Scotland | Overige hypotheekverstrekkers |
In 2009 heeft NHG al in haar normen de mogelijkheid opgenomen om tot € 6.500 aanvullend bovenop de maximale hypotheek te financieren als er sprake is van energiebesparende maatregelen.
Nu de NVB heeft verklaard dat GHF leidend is, is ook deze NHG norm feitelijk buitenspel gezet. De door het kabinet gewenste bevordering van de energiebesparing in de gebouwde omgeving (woonvisie d.d. 1 juli 2011) wordt hiermee door het overgrote deel hypotheekverstrekkers in ernstige mate belemmerd.
Het gevolg is dat voor het financieren van een A-label woning of energiebesparende maatregelen bovenop de maximale hypotheek binnen de gedragscode slechts 4 partijen overblijven: BLG, ING Bank, Reaal en SNS Bank.
De andere geldgevers vermelden voornamelijk dat er wordt gewacht op nadere invulling van het NIBUD. Waarom hebben 4 partijen wel al een concreet beleid en wachten de overige op iets wat misschien wel nooit komt?
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 3-0
Het verschil in berekening als iemand een lening naast zijn hypotheek heeft, kunt u lezen uit onderstaande tekst:
NHG
6.3.1 Overige betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten dienen ter hoogte van 2% op maandbasis van het leningbedrag of kredietlimiet in mindering te worden gebracht op de toegestane financieringslast voor de looptijd van de desbetreffende betalingsverplichtingen, tenzij:
a. de financiële verplichting(en) uiterlijk op de datum van passeren van de lening word(t)(en) afgelost uit eigen middelen en het contract wordt opgeheven;
b. uit de desbetreffende overeenkomst blijkt dat de werkelijke betalingsverplichting lager is dan 2% op maandbasis; in dat geval wordt rekening gehouden met de werkelijke betalingsverplichting.
Nieuwe gedragscode (GHF norm)
Als aan de consument een consumptief krediet is verstrekt, houdt de hypothecair financier rekening met de daaraan verbonden financiële lasten in die zin dat hij per maand ten minste 2% van de kredietlimiet bij doorlopend krediet of ten minste 2% van de oorspronkelijke kredietsom bij aflopend krediet in aanmerking zal nemen als financiële lasten, ook al zijn de werkelijke lasten van de consument lager.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.
| Toetsinkomen | € 30.000 | € 30.000 |
| Toetsrente | 5,7 % | 5,7 % |
| Openstaande schuld | € 10.000 | € 10.000 |
| Aantoonbare lasten openstaande schuld | € 1000 | € 1000 |
| Maximale hypotheek | € 130.032 | € 99.931 |
| Hypotheekverstrekker of NHG | NHG | Overige maatschappijen |
Het is duidelijk dat de nieuwe gedragscode hierin beduidend strenger is dan NHG. Dit vind ik overigens terecht. Het zou verstandig zijn van NHG om hier de voorwaarden aan te passen.
Ook passen alle hypotheekverstrekkers deze regel unaniem toe, dus punt voor de gedragscode.
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 3-1
Wanneer iemand grotere bedragen aan provisie of overwerk als inkomen ontvangt, kan dit voor verschillende uitkomsten zorgen:
| Vast brutosalaris | € 20.000 |
| Provisie maand 1 tot en met 12 | 10.000 |
| Provisie maand 13 tot en met 24 | € 5.000 |
| Overwerk maand 1 tot en met 12 | 10.000 |
| Overwerk maand 13 tot en met 24 | € 5.000 |
| Toetsrente | 5,7 % |
In de gedragscode worden de woorden provisie en/of overwerk beiden in het geheel niet genoemd. Het eigen beleid van de banken toont dan de volgende uitkomsten:
| Hypotheekverstrekker of NHG | Maximale hypotheek |
| Delta Lloyd | € 99.070 |
| ABN AMRO, ASR verzekeringen, Florius, Westland Utrecht | € 111.992 |
| Bank of Scotland | € 114.231 |
| BLG, SNS Bank | € 123.191 |
| NHG, AEGON, ASR Welthuis, ING Bank, Nationale Nederlanden, Woonfonds | € 134.390 |
| Obvion | € 138.870 |
| Hypotrust | € 139.990 |
| BNP Paribas PF | € 141.109 |
| Reaal | € 145.589 |
Zeer opvallend zijn natuurlijk de verschillen. Nog opvallender zijn deze als dit procentueel wordt berekend. De hoogste maximale hypotheek is bijna 47% hoger dan de laagst mogelijke maximale hypotheek! We kunnen hier toch niet meer spreken van gelijke mate van consumentenbescherming?
Overigens is de NHG norm ruim ten opzichte van diverse maatschappijnormen, dus de NHG norm beschermt de consument in deze ook niet helemaal. Voor de punten is hier sprake van een gelijkspel dus beiden geen punten.
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 3-1
Het is bij de meeste hypotheekvormen met aflossing mogelijk om een hoge storting uit eigen middelen te doen om daarmee de vervolginleg per maand te verlagen.
| Zonder eenmalige storting | Met eenmalige storting |
| Hoogte bankspaarhypotheek | € 200.000 | Hoogte bankspaarhypotheek | € 200.000 |
| Rente over hypotheek | 5,7 % | Rente over hypotheek | 5,7 % |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | Looptijd hypotheek | 30 jaar |
| Eenmalige storting | 0 | Eenmalige storting | € 13.000 |
| Premie per maand | € 210,80 | Premie per maand | € 135,35 |
Door eenmalig 13.000 euro op de bankspaarrekening te storten, kan de consument de vervolgpremie met 75,45 euro per maand verlagen om toch de hypotheek geheel af te lossen.
| Zonder eenmalige storting | Met eenmalige storting |
| Toetsinkomen | € 41.216 | Toetsinkomen | € 41.216 |
| Rente over hypotheek = toetsrente | 5,7 % | Rente over hypotheek = toetsrente | 5,7 % |
| Looptijd hypotheek | 30 jaar | Looptijd hypotheek | 30 jaar |
| Eenmalige storting | 0 | Eenmalige storting | € 13.000 |
| Premie per maand | € 210,80 | Premie per maand | € 135,35 |
| Maximale hypotheek NHG | € 187.001 | Maximale hypotheek NHG | € 200,001 |
| Maximale hypotheek GHF | € 187.001 | Maximale hypotheek GHF | € 190.961 |
Onder de NHG normen mag de hoogte van de maximale hypotheek verhoogd worden met de hoogte van de eenmalige storting. Onder de gedragscode mogen de inkomsten meetellen bij de bepaling van de leencapaciteit. Hypotheekverstrekkers mogen natuurlijk afwijken en een hoger bedrag verstrekken, maar opvallend is dat slechts een enkeling hier duidelijk over is.
Let wel op dat de bruto rentelasten over een 13.000 euro hogere hypotheek 75,45 euro per maand meer bedragen. Dit is exact gelijk aan de netto besparing op de maandelijkse bankspaarinleg! Helaas mist de consument in dit voorbeeld wel het recht over hypotheekrenteaftrek voor 13.000 euro, terwijl dit onder NHG normen niet nodig is. De GHF norm beschermt hier niet, maar beperkt de consument, terwijl dit helemaal niet nodig is.
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 4-1
Wanneer iemand een woning wil kopen en verbouwingen wil plegen, kunnen er meer problemen ontstaan:
| Koopsom bestaande woning | € 160.000 |
| Verbouwing (nieuwe keuken en badkamer) | € 20.000 |
| Benodigde hypotheek | € 189.600 |
| Marktwaarde voor verbouwing | € 160.000 |
| Marktwaarde na verbouwing | € 170.000 |
| Maximale hypotheek NHG | € 191.160 |
| Maximale hypotheek GHF | € 180.000 |
De consument dient in dit geval 9.600 euro aan eigen middelen in te brengen om de woning aan te kunnen kopen en te kunnen verbouwen. Indien dit niet voorhanden is, gaat de koop niet door.
Eigenaren van enigszins “gedateerde” woningen kunnen hiervan gevolgen gaan ondervinden. En de kopers zonder eigen middelen of diegene die niet bereid zijn eigen vermogen in de woning te steken zullen op zoek gaan naar woningen waar niet aan verbouwd hoeft te worden.
Deze regel beschermt wel de consument tegen een hogere hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. Echter is dit een zeer grote beperking om tot koop van een woning over te gaan. Een verkoper moet nu zorgen dat zijn te koop staande woning tiptop in orde is. En kopers moeten hun eisen wat gaan bijstellen.
Eenduidigheid NHG – eenduidigheid GHF: 4-2, waarbij opgemerkt dat deze aanpassing wel gevolgen moet hebben voor de verkoopbaarheid van woningen en dus wellicht de huizenprijzen van met name woningen die een opknapbeurt nodig hebben. Dit, ondanks de ramingen en voorspellingen van De Nederlandse Bank en het Centraal Plan Bureau, die daarbij van de NHG normen zijn uitgegaan.
Bovenstaande voorbeelden tonen aan dat de normen van NHG eenduidiger zijn als het gaat om de bescherming van de consument, ook al bieden ze niet in alle gevallen dezelfde mate van bescherming als de gedragscode.
De geldgevers, adviseurs en consumenten weten met de NHG-normen precies waar ze aan toe zijn dit in tegenstelling tot de nieuwe gedragscode waarin nog steeds veel interpretatievrijheid zit. De nieuwe gedragscode is duidelijk incompleter ten opzichte van de NHG normen en zorgt er voor dat hypotheekadviseurs hun werk minder goed kunnen doen.
Het is namelijk mogelijk dat iedere situatie anders wordt beoordeeld en daarmee dreigen risico’s van willekeurige beoordeling. De consument wordt hiervan de dupe, want die kan moeilijker inschatten wat de (on)mogelijkheden zijn en de hypotheekbranche die toch al een duistere naam heeft, toont hiermee aan zijn leven niet te willen verbeteren, maar de regels liever vaag en schimmig te houden.
Het is natuurlijk onbegrijpelijk dat alle instanties inclusief de minister niet met een eenduidig nieuw voorstel naar buiten zijn gekomen. Sterker nog, er is meerdere malen sprake geweest van miscommunicatie, waardoor fouten en hiaten zijn ontstaan en tot op heden hebben de betreffende instanties niet de verantwoordelijkheid genomen om tot een oplossing te komen.
In plaats daarvan heeft iedereen via de media weer kunnen lezen, hoe de financiële branche nog steeds in elkaar zit en via diezelfde media als een soort kat-en-muisspel op elkaar afgeeft. In ieder geval moet nog blijken of andere geldgevers het voorbeeld van BNP Paribas volgen en de NHG normen als leidend gaan nemen naar hun klanten toe. De komende tijd zal uitwijzen of de betrokken instanties gezamenlijk dit probleem willen oplossen.
|
nieuws
forum
blog