Familiewoning op eigen erf: regels, kosten, financiering en belasting

Steeds meer families willen dichter bij elkaar wonen. Ouders willen bijvoorbeeld op het erf van hun kind wonen, of een volwassen kind vindt geen betaalbare woning en krijgt een eigen plek in de tuin van zijn ouders. Met de familiewoning wil de overheid dat makkelijker maken. Op deze pagina leest u wat er nu geldt en wat er naar verwachting per 1 januari 2027 verandert. Daarnaast behandelen we de vragen die op de meeste pagina’s over dit onderwerp ontbreken: wie juridisch eigenaar wordt, hoe u een familiewoning financiert, hoe de Belastingdienst ermee omgaat en wat het betekent voor uw toeslagen en AOW.

Stand van zaken op 11 november 2026. De Wet versterking regie volkshuisvesting geldt sinds 1 juli 2026. De regels voor de vergunningvrije familiewoning staan niet in die wet, maar in het bijbehorende Besluit versterking regie volkshuisvesting. Dat besluit is nog niet gepubliceerd. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027. Zodra de definitieve tekst in het Staatsblad staat, werken we deze pagina bij.

Familiewoning in het kort

• Een familiewoning is een zelfstandige woonruimte op het achtererf van een bestaande woning. Hij is bedoeld voor meerderjarige familieleden in de eerste graad en hun huishouden. Een zorgvraag is niet nodig.
• Juridisch is het een bijbehorend bouwwerk bij de hoofdwoning en geen aparte woning. U kunt hem niet los verkopen of aan anderen dan familie verhuren.
• Volgens het ontwerpbesluit mag hij maximaal 5 meter hoog zijn, met een schuin dak boven 3 meter. De maximale oppervlakte hangt af van de grootte van uw achtererf. Voor alle bijgebouwen samen ligt de grens op maximaal 150 m².
• Betaalt een familielid een woning op uw grond? Zonder aanvullende afspraken wordt u als grondeigenaar dan ook eigenaar van die woning. Dit heet natrekking, en het kan als schenking gelden.
• Fiscaal valt een familiewoning meestal niet onder de eigenwoningregeling. De waarde hoort in box 3, en de rente op een lening voor de familiewoning is in de regel niet aftrekbaar.
• Bewoners worden in principe ingeschreven op het adres van de hoofdwoning. Dat kan gevolgen hebben voor de huurtoeslag en voor sommige uitkeringen.

Wat is een familiewoning?

Een familiewoning is een zelfstandige woonruimte op hetzelfde perceel als een bestaande woning, met een eigen keuken, badkamer, slaapruimte en entree. Volgens het ontwerpbesluit gaat het om huisvesting in of bij een woning van een huishouden waarvan minstens één persoon:

1. in de eerste graad bloedverwant is van een bewoner van de hoofdwoning, of
2. pleegzorg krijgt of heeft gekregen van een bewoner van de hoofdwoning.

De term zegt dus iets over wie er woont, niet over de vorm. Een prefab unit, een tiny house, een verbouwde schuur of een garage kan een familiewoning zijn. Ook een uitbouw aan het huis kan dat zijn.

Juridisch is een familiewoning een bijbehorend bouwwerk. Hij hoort functioneel bij de hoofdwoning en is geen nieuwe, losse woning. Dat heeft drie belangrijke gevolgen:

• U kunt de familiewoning niet apart verkopen.
• Alleen familieleden in de eerste graad mogen er vergunningvrij wonen. Aan derden verhuren kan niet.
• Banken financieren een familiewoning vrijwel nooit als apart onderpand, maar via de hoofdwoning (zie Familiewoning financieren).

Familiewoning of gezinswoning? Sommige mensen bedoelen met ‘familiewoning’ gewoon een ruime woning voor een gezin, zoals een eengezinswoning of een twee-onder-een-kapwoning. Zoekt u zo’n woning? Lees dan het onderdeel Een familiewoning kopen verderop.

Wanneer mag u een familiewoning bouwen?

De vergunningvrije familiewoning is aangekondigd, maar nog niet van kracht. Zo ziet de tijdlijn eruit:

Wat geldt er tot die tijd?

Tot het besluit in werking treedt, gelden de bestaande regels. U hebt dan twee mogelijkheden:

• De mantelzorgroute. Een mantelzorgwoning op het achtererf is nu al vergunningvrij. Daarvoor zijn een aantoonbare zorgvraag en een verklaring nodig, en de woning is bestemd voor één huishouden van maximaal twee personen.
• Een omgevingsvergunning. Is er geen zorgvraag, dan hebt u voor een familiewoning nu nog een vergunning nodig. Sommige gemeenten hebben al eigen, ruimer beleid, bijvoorbeeld voor pre-mantelzorg of ‘mantelwonen’.

Tip: Bestel geen unit en begin niet met bouwen in de veronderstelling dat het per 1 januari 2027 vergunningvrij is. Tot de publicatie in het Staatsblad kunnen de datum en de voorwaarden nog veranderen. Vraag bij uw gemeente of via het Omgevingsloket na wat er op uw adres mag, of doe een gratis vergunningcheck voor uw adres.

Wie mag er in een familiewoning wonen?

Volgens het ontwerpbesluit mogen meerderjarige familieleden in de eerste graad en hun huishouden in een vergunningvrije familiewoning wonen. Het gaat om de familie van een bewoner van de hoofdwoning:

• de partner
• ouders, schoonouders, stiefouders en adoptieouders
• kinderen, stiefkinderen, adoptiekinderen en pleegkinderen
• schoondochters en schoonzonen

Ook het huishouden van dat familielid mag er wonen. Uw dochter kan er dus samen met haar partner en kinderen wonen. Meer voorbeelden leest u in deze uitleg over wie er in een familiewoning op eigen erf mag wonen.

Broers en zussen, grootouders, kleinkinderen en vrienden vallen niet onder de familiewoning. Voor hen blijft de mantelzorgwoning een mogelijkheid als er sprake is van mantelzorg. Bij de mantelzorgwoning verandert vanaf het nieuwe besluit ook iets: de verplichte mantelzorgverklaring vervalt en de grens van maximaal twee bewoners verdwijnt.

Aan welke voorwaarden moet een familiewoning voldoen?

De voorwaarden hieronder komen uit het ontwerpbesluit en de toelichting van het ministerie. Ze kunnen nog veranderen tot het besluit is gepubliceerd.

1. Alleen op het achtererf. De familiewoning staat achter of naast de woning, in het achtererfgebied. Op het voorerf is hij onder de landelijke regeling niet vergunningvrij. U mag een nieuw bijgebouw plaatsen of een bestaand bijgebouw als familiewoning gaan gebruiken.

2. Maximale hoogte. De familiewoning mag maximaal 5 meter hoog zijn. Boven 3 meter is een schuin dak verplicht.

3. Maximale oppervlakte. De grens geldt voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererf samen. Een schuur, garage of aanbouw telt dus mee.

Rekenvoorbeeld: bij een achtererf van 200 m² mag u in totaal 50 + (20% × 100) = 70 m² bebouwen. Staat er al een schuur van 12 m², dan blijft er 58 m² over voor de familiewoning.

Buiten stedelijk gebied gelden deze grenzen niet als het bouwwerk geheel of gedeeltelijk verplaatsbaar is en niet groter is dan 100 m².

4. Bouwtechnische eisen blijven gelden. Vergunningvrij betekent niet regelvrij. De woning moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), bijvoorbeeld op het gebied van brandveiligheid, ventilatie, daglicht en energiezuinigheid. Een bouwmelding onder de Wet kwaliteitsborging is niet nodig.

5. De gemeente informeren. Het ontwerpbesluit bevat een informatieplicht. U hebt geen vergunning nodig, maar u moet de gemeente wel laten weten dat u een familiewoning plaatst.

6. In principe geen eigen adres. De familiewoning krijgt in principe geen eigen huisnummer. Bewoners worden dan ingeschreven op het adres van de hoofdbewoner. Volgens vakblad PONT Omgeving was de tekst hierover onjuist geformuleerd. Het ministerie heeft dat erkend en aangekondigd het besluit aan te passen: een familiewoning kan een eigen adres krijgen als hij kwalificeert als verblijfsobject in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Controleer bij uw gemeente wat er in uw situatie gebeurt, want het adres bepaalt veel van de gevolgen voor toeslagen en uitkeringen.

7. Wat de gemeente wel en niet kan. Een gemeente kan de vergunningvrije familiewoning niet via het omgevingsplan verbieden, maar mag de regels wel ruimer maken. Indirect kan de gemeente sturen, bijvoorbeeld door een deel van een perceel als groenstrook aan te wijzen. Andere regels blijven gewoon gelden, zoals die over bomenkap, beschermde planten en dieren, riolering, monumenten en waterveiligheid. Op sommige plekken blijft daardoor toch een vergunning nodig.

8. Na vertrek van het familielid. De familiewoning mag niet als losse woning worden verkocht of aan derden worden verhuurd. Houd er bij uw investering rekening mee dat de woning daarna bijvoorbeeld een gastenverblijf of werkruimte wordt, of een woning voor een ander familielid in de eerste graad.

Familiewoning, mantelzorgwoning, kangoeroewoning of inwonen?

Wilt u een woning samen met uw ouders of kinderen kopen in plaats van bijbouwen? Dan is een kangoeroewoning of samen kopen vaak de eenvoudigere route, omdat het hele pand dan als eigen woning kan worden gefinancierd.

Wat kost een familiewoning?

De prijs hangt vooral af van de grootte, de bouwmethode, de fundering en de afstand tot de aansluitingen van de hoofdwoning. Deze bedragen geven een indicatie voor 2026:

Ter vergelijking: bij Zorgwoning.nl beginnen de prijzen van prefab mantelzorg- en familiewoningen bij € 95.900 inclusief btw, voor een model van 42 m².

Daarnaast zijn er kosten die vaak worden vergeten: de notaris (voor een recht van opstal, huurafspraken of een testament), taxatie- en advieskosten, transport en een hijskraan, het aanpassen van tuin en paden, verzekeringen en hogere gemeentelijke belastingen. Reserveer daarnaast 5 tot 10% voor onvoorziene kosten.

Voorbeeldbegroting

Dit is een rekenvoorbeeld met aannames, geen offerte: een prefab familiewoning van 50 m² op een gemiddelde bodem.

Vraag altijd meerdere offertes aan en controleer wat er in de prijs zit: transport, kraan, fundering, aansluitingen en oplevering.

Wie wordt eigenaar van de familiewoning?

Dit is de belangrijkste vraag, en hij wordt vaak pas gesteld als de woning er al staat. In het Nederlands recht geldt verticale natrekking (artikel 5:20 Burgerlijk Wetboek). Wie eigenaar is van de grond, wordt ook eigenaar van wat er duurzaam mee verbonden is. Een familiewoning op een fundering, aangesloten op water, riool en stroom, valt daar in de regel onder.

Neem een veelvoorkomende situatie: ouders betalen een woning in de tuin van hun kind. Zonder aanvullende afspraken wordt het kind dan juridisch eigenaar. De ouders hebben de woning betaald, maar zijn er geen eigenaar van. Dat heeft gevolgen voor de schenkbelasting, voor box 3 en voor de erfenis. Denk bijvoorbeeld aan broers en zussen die later een gelijk deel verwachten.

Vier manieren om het te regelen

Notarissen werken daarnaast met een recht van gebruik en bewoning, met vruchtgebruik, met bruikleen of met erfpacht. Welke vorm past, hangt af van wie betaalt, wie er woont en wat er na het overlijden of vertrek van de bewoner moet gebeuren.

Let op: de Belastingdienst heeft in november 2023 een standpunt ingenomen over een mantelzorgwoning in de tuin van een kind (Kennisgroep eigen woning). Daarin wordt de woning door natrekking eigendom van het kind en valt hij in box 3. Voor de familiewoning bestaat nog geen apart standpunt. Wij verwachten dat dezelfde principes gelden, maar dat is een inschatting en geen bevestigd standpunt.

Familiewoning financieren

Een aparte hypotheek op de familiewoning zelf komt in de praktijk zelden voor. Een familiewoning kan niet los worden verkocht, en daarom is het voor een bank geen zelfstandig onderpand. De gangbare manieren om hem te financieren zijn:

1. Eigen geld of de overwaarde van de ouders

Veel familiewoningen worden betaald uit spaargeld, of uit de opbrengst van het huis van de ouders die naar de familiewoning verhuizen. Dat is de eenvoudigste route, maar denk aan het eigendom (zie hierboven) en aan box 3: spaargeld dat u omzet in een woning wordt zwaarder belast (zie het rekenvoorbeeld bij Belasting).

2. De hypotheek op de hoofdwoning verhogen of een tweede hypotheek

Dit is de meest gekozen route als er genoeg overwaarde en inkomen is. Waar de bank naar kijkt:

• Toestemming. Het hypotheekrecht rust op het hele perceel. Extra bebouwing en extra bewoners kunnen de waarde, de verkoopbaarheid en de executiewaarde beïnvloeden. Veel banken willen daarom vooraf toestemming geven, en sommige vragen een ontruimingsverklaring van de bewoners.
• Taxatie. De bank kijkt naar de marktwaarde van de woning na plaatsing. Tijdelijke of verplaatsbare units voegen vaak minder waarde toe dan permanente bouw op een fundering.
• Leennormen. U kunt niet meer lenen dan uw inkomen toelaat en niet meer dan 100% van de marktwaarde. Voor 2027 zijn de leennormen iets verruimd.
• NHG. De NHG-kostengrens is in 2026 € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende voorzieningen. Vraag na of het deel voor de familiewoning onder NHG kan vallen.

De fiscale haak: het deel van de lening dat u voor de familiewoning gebruikt, is in de regel geen eigenwoningschuld. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar, en de schuld valt in box 3. Dat geldt niet bij constructie C (recht van opstal), als de familiewoning het hoofdverblijf van de eigenaar-bewoner is.

Rekenvoorbeeld: u leent € 100.000 extra tegen 3,8% rente, annuïtair over 30 jaar. De bruto maandlast is ongeveer € 466. In het eerste jaar betaalt u ongeveer € 3.800 rente. Zou die rente aftrekbaar zijn, dan kreeg u bij het maximale aftrektarief van 37,56% ongeveer € 1.427 terug. Voor een familiewoning krijgt u die teruggave meestal niet. Reken daarom met de bruto lasten.

3. Een lening binnen de familie

Ouders kunnen geld lenen aan hun kind, of andersom. Leg de afspraken schriftelijk vast: het bedrag, de rente, de looptijd en hoe er wordt afgelost. Vraag een zakelijke rente. Is de rente lager dan zakelijk, dan kan de Belastingdienst het rentevoordeel als schenking zien. Gaat de lening naar de familiewoning en niet naar de eigen woning, dan valt hij meestal in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. Voor het lenen voor de hoofdwoning zelf leest u meer op onze pagina over de familiehypotheek.

4. Een persoonlijke lening

Een persoonlijke lening is snel geregeld en vraagt geen taxatie. De rente ligt wel hoger en de looptijd is korter, dus de maandlast is hoger. Vergelijk altijd de totale kosten.

5. Huren of leasen

Sommige aanbieders verhuren of leasen units. De instapkosten zijn dan laag, maar over een langere periode is het vaak duurder. Kijk goed naar wat er gebeurt als het contract afloopt en wie de kosten van verwijderen betaalt.

6. Overwaarde verzilveren

Voor oudere huiseigenaren kan een verzilverhypotheek of een tweede hypotheek een optie zijn. Daarmee houdt u de maandlasten beperkt, maar uw totale schuld groeit.

Belasting en de familiewoning

Box 1 of box 3?

De eigenwoningregeling in box 1 geldt alleen voor de woning die uw hoofdverblijf is, plus de aanhorigheden zoals een tuin of garage. Een familiewoning heeft een eigen entree, keuken en sanitair en is gemaakt om zelfstandig in te wonen. Daarom is hij geen aanhorigheid van uw eigen woning. Het gevolg:

• De waarde van de familiewoning en de grond eronder valt bij de eigenaar in box 3.
• De WOZ-waarde en de eigenwoningschuld worden gesplitst: een deel blijft in box 1, een deel gaat naar box 3.
• De bewoner die geen eigenaar is, geeft zijn gebruiksrecht op in box 3. Bij een zakelijke huur is de waarde daarvan nihil.
• Heeft de bewoner een recht van opstal en is de familiewoning zijn hoofdverblijf, dan kan het voor hem wel een eigen woning in box 1 zijn.

Rekenvoorbeeld box 3 (2026)

De box 3-parameters voor 2026 zijn: een tarief van 36%, een heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon (€ 118.714 voor fiscale partners), een forfaitair rendement van 1,28% op banktegoeden (voorlopig), 6,00% op overige bezittingen en 2,70% op schulden (voorlopig), en een schuldendrempel van € 3.800.

Voorbeeld 1: betalen met spaargeld. Sanne is alleenstaand en heeft € 130.000 spaargeld. Ze betaalt daarvan € 100.000 voor een familiewoning voor haar moeder in haar tuin. Haar moeder betaalt een zakelijke huur. We nemen aan dat de box 3-waarde van de familiewoning € 100.000 is.

Het vermogen van Sanne blijft even groot, maar ze betaalt bijna vier keer zoveel box 3-belasting. Dat komt doordat de Belastingdienst voor vastgoed met een forfaitair rendement van 6% rekent en voor spaargeld met 1,28%.

Voorbeeld 2: betalen met een extra lening. Sanne financiert de € 100.000 met een verhoging van haar hypotheek en houdt € 20.000 spaargeld over. In box 3 staat dan € 120.000 aan bezittingen tegenover € 96.200 aan schuld (€ 100.000 min de schuldendrempel). Haar grondslag van € 23.800 blijft onder het heffingsvrije vermogen, dus ze betaalt geen box 3-belasting. Wel kan ze de rente van ongeveer € 3.800 per jaar niet aftrekken.

Deze voorbeelden zijn vereenvoudigd. De werkelijke box 3-waarde hangt af van de WOZ-waarde en van de verdeling tussen de familiewoning en de hoofdwoning.

Wat verandert er na 2026? Voor 2027 zijn het heffingsvrije vermogen en de percentages in behandeling bij het parlement, en de voorstellen zijn de afgelopen maanden een paar keer gewijzigd. De Wet werkelijk rendement box 3, die vanaf 2028 zou moeten gelden, is nog niet aangenomen. De Eerste Kamer heeft de stemming uitgesteld in afwachting van een aanpassing van het wetsvoorstel.

Huurinkomsten

Verhuurt u de familiewoning aan een familielid? In het huidige box 3-stelsel betaalt u over de huur geen aparte belasting. U wordt belast via het forfaitaire rendement op de waarde van de woning. Doet u een beroep op de tegenbewijsregeling, dan telt uw werkelijke rendement, en daarin zit de ontvangen huur.

Schenkbelasting

Betaalt een familielid een woning op uw grond en wordt u door natrekking eigenaar, dan kan dat een schenking aan u zijn. De bedragen voor 2026:

Rekenvoorbeeld: ouders betalen een familiewoning van € 100.000 op de grond van hun kind, zonder recht van opstal. Met de jaarlijkse vrijstelling betaalt het kind ongeveer € 9.309 schenkbelasting. Met de eenmalig verhoogde vrijstelling is dat ongeveer € 6.687.

Andersom kan het ook: schenkt een kind aan zijn ouders, dan geldt de vrijstelling voor overige verkrijgers van € 2.769, en de tarieven zijn 30% en 40%. Ook een lening tegen een te lage rente kan voor het rentevoordeel als schenking gelden.

Overdrachtsbelasting bij een recht van opstal

Het vestigen van een recht van opstal is in beginsel belastbaar voor de overdrachtsbelasting. Voor een woning die de verkrijger zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken geldt het tarief van 2%. Laat de notaris beoordelen welk tarief of welke vrijstelling in uw situatie van toepassing is.

WOZ, OZB en eigenwoningforfait

De gemeente bepaalt of de familiewoning bij de hoofdwoning hoort of een eigen WOZ-object is. Volgens de instructie van de Waarderingskamer wordt een mantelzorgwoning zo veel mogelijk samen met de hoofdwoning als één object gewaardeerd. In de rechtspraak zijn er ook zaken waarin de woning als zelfstandig object werd gezien. Een hogere WOZ-waarde betekent meer OZB. Het eigenwoningforfait (0,35% in 2026) betaalt u alleen over het deel dat in box 1 valt. Gemeenten kunnen daarnaast voor een bewoonde familiewoning afvalstoffenheffing in rekening brengen.

Erfbelasting

De familiewoning hoort bij het vermogen van de juridische eigenaar. Overlijdt die, dan valt de woning in diens nalatenschap. Leg in een testament of in notariële afspraken vast wat er dan met de familiewoning en met het woonrecht van de bewoner gebeurt.

Toeslagen, AOW en uitkeringen

Omdat bewoners van een familiewoning in principe op het adres van de hoofdwoning worden ingeschreven, kan de familiewoning gevolgen hebben voor uw inkomen. Dit zijn de belangrijkste aandachtspunten:

• Huurtoeslag. Iedereen die op hetzelfde adres staat ingeschreven, telt als medebewoner, en hun inkomen telt meestal mee. Woont u in een huurhuis met huurtoeslag en komt er familie in de tuin wonen, dan kan uw toeslag dus dalen. Wil de bewoner van de familiewoning zelf huurtoeslag aanvragen, dan is een voorwaarde dat de eigenaar geen medebewoner is. Bij een gedeeld adres is huurtoeslag voor de bewoner daarom meestal niet mogelijk.
• Zorgtoeslag, kinderopvangtoeslag en kindgebonden budget. Ouder en kind worden in principe geen toeslagpartners. Bij andere bewoners, bijvoorbeeld schoonfamilie, kan een inschrijving op hetzelfde adres in sommige situaties wel toeslagpartnerschap opleveren, bijvoorbeeld als er een minderjarig kind op het adres staat. Controleer dit met de hulp ‘Heb ik een toeslagpartner?’ van Dienst Toeslagen.
• AOW. Ouders en kinderen (bloedverwanten in de eerste graad) worden voor de AOW niet als samenwonend gezien, dus de alleenstaanden-AOW blijft. Voor schoonfamilie is dat anders: een schoonkind of schoonouder kan bij een gezamenlijke huishouding als partner meetellen. Woont iemand in een aparte woonruimte met eigen voorzieningen, dan wordt hij volgens de beleidsregels van de SVB in de regel niet als huisgenoot gezien. Laat uw situatie vooraf beoordelen door de SVB.
• AIO-aanvulling en bijstand. Bij deze uitkeringen speelt de kostendelersnorm. Vraag de SVB (voor de AIO) of uw gemeente (voor de bijstand) vooraf hoe zij een familiewoning op hetzelfde adres beoordelen.

Tip: Krijgt de familiewoning een eigen adres omdat hij als verblijfsobject in de BAG wordt opgenomen? Dan veranderen veel van deze gevolgen. Vraag dit daarom bij de gemeente na voordat u gaat bouwen.

Stappenplan: zo pakt u een familiewoning aan

De volgorde is belangrijk. Problemen ontstaan vaak doordat families eerst naar de bank gaan, terwijl het eigendom en de fiscale gevolgen nog niet zijn uitgezocht.

1. Controleer uw perceel. Hoe groot is het achtererf, welke bijgebouwen staan er al en wat zegt het omgevingsplan? Check de regels voor uw adres via het Omgevingsloket of bij de gemeente.
2. Bespreek de lange termijn met de familie. Wie betaalt, wie wordt eigenaar, en wat gebeurt er bij overlijden, een verhuizing, een scheiding of verkoop van de hoofdwoning? Betrek ook broers en zussen die later erven.
3. Leg het eigendom vast bij de notaris. Denk aan een recht van opstal, een huur- of gebruiksovereenkomst, een schuldbekentenis en een testament.
4. Laat de fiscale gevolgen doorrekenen. Kijk naar box 1 en box 3, de schenkbelasting, de overdrachtsbelasting en de erfbelasting.
5. Ga naar de bank. Vraag toestemming, laat een taxatie maken en kies de financieringsvorm. Vraag ook of de bank een ontruimingsverklaring wil.
6. Vraag offertes aan. Laat daarin de fundering, de aansluitingen, het transport, de kraan en de oplevering opnemen, en vraag om een toets aan het Bbl.
7. Informeer de gemeente. Voldoe aan de informatieplicht, regel de inschrijving in de BRP en vraag na of de familiewoning een eigen adres krijgt.
8. Regel de verzekeringen en geef wijzigingen door. Pas de opstalverzekering aan, sluit een inboedelverzekering af voor de bewoners en geef de wijzigingen door aan Dienst Toeslagen en de SVB.

De 7 meest gemaakte fouten

• Bouwen in de veronderstelling dat het al vergunningvrij is, terwijl het besluit nog niet geldt.
• Ouders die een woning op de grond van hun kind betalen zonder afspraken, met een onbedoelde schenking en een scheve erfenis tot gevolg.
• De hypotheek verhogen en rekenen op renteaftrek die er niet is.
• De bank niet informeren, terwijl de hypotheekakte toestemming vereist.
• Vergeten dat de inschrijving op hetzelfde adres gevolgen heeft voor de toeslagen.
• Ervan uitgaan dat u de familiewoning later aan derden kunt verhuren of los kunt verkopen.
• Vergeten dat de schuur en de garage meetellen voor het maximale aantal vierkante meters.

Een familiewoning kopen voor uw gezin

Zoekt u geen woning op eigen erf, maar een ruime woning voor uw gezin? Dit zijn de cijfers die nu belangrijk zijn:

• In september 2026 kostte een bestaande koopwoning gemiddeld € 504.658 (CBS en Kadaster). De prijsstijging vlakt af: in september lagen de prijzen 2,9% hoger dan een jaar eerder.
• De NHG-grens is in 2026 € 470.000.
• Voor 2027 zijn de leennormen iets verruimd, waardoor de meeste huishoudens wat meer kunnen lenen.
• De startersvrijstelling van overdrachtsbelasting geldt in 2026 voor kopers van 18 tot 35 jaar bij een woningwaarde tot € 555.000. Anders betaalt u 2% als u er zelf gaat wonen.

Bereken eerst hoeveel u kunt lenen met onze maximale hypotheek berekenen. Krijgt u hulp van uw ouders? Lees dan meer over de familiehypotheek, de rente bij een familiehypotheek en de familiehypotheek-overeenkomst.

Veelgestelde vragen over de familiewoning

Is een familiewoning nu al vergunningvrij?

Nee. De wet geldt sinds 1 juli 2026, maar de vergunningvrije familiewoning staat in het Besluit versterking regie volkshuisvesting. Dat besluit treedt naar verwachting op 1 januari 2027 in werking en was op 11 november 2026 nog niet gepubliceerd. Tot die tijd hebt u een omgevingsvergunning nodig, tenzij u gebruikmaakt van de mantelzorgregeling of uw gemeente ruimere regels heeft.

Wie mag er in een familiewoning wonen?

Meerderjarige familieleden in de eerste graad van een bewoner van de hoofdwoning, en hun huishouden. Dat zijn de partner, (schoon-, stief- en adoptie)ouders, (stief-, adoptie- en pleeg)kinderen en schoondochters en schoonzonen. Broers, zussen en kleinkinderen vallen er niet onder.

Hoe groot mag een familiewoning zijn?

Dat hangt af van de grootte van uw achtererf. Voor alle bijgebouwen samen geldt maximaal 50% van een achtererf tot 100 m², oplopend tot maximaal 150 m² bij een groot erf. De maximale hoogte is 5 meter.

Mag een familiewoning in de voortuin?

Niet vergunningvrij. De landelijke regeling geldt alleen voor het achtererf. Voor het voorerf hebt u een omgevingsvergunning nodig.

Krijgt een familiewoning een eigen adres?

In principe niet. De bewoners worden dan ingeschreven op het adres van de hoofdwoning. Volgens een aangekondigde correctie kan een familiewoning wel een eigen adres krijgen als hij als verblijfsobject in de BAG wordt opgenomen. Vraag dit na bij uw gemeente.

Krijg ik hypotheekrenteaftrek voor een familiewoning?

Meestal niet. De familiewoning is niet uw hoofdverblijf en ook geen aanhorigheid van uw eigen woning. Het deel van uw lening dat u ervoor gebruikt, valt daarom in box 3. Alleen als de bewoner met een recht van opstal eigenaar is en er zelf woont, kan het voor die bewoner een eigen woning zijn.

Valt een familiewoning in box 3?

Bij de eigenaar die er niet zelf woont wel. Omdat de Belastingdienst voor vastgoed met een forfaitair rendement van 6% rekent (2026), kan uw box 3-heffing stijgen als u spaargeld in een familiewoning steekt.

Is het een schenking als ouders een familiewoning in de tuin van hun kind betalen?

Dat kan. Zonder recht van opstal of andere afspraken wordt het kind door natrekking eigenaar van de woning. Boven de vrijstelling betaalt het kind dan schenkbelasting. Bij een woning van € 100.000 is dat in 2026 ongeveer € 9.309.

Mag ik de familiewoning later verhuren of verkopen?

Niet als losse woning. Vergunningvrij wonen mag alleen voor familie in de eerste graad. Aan derden verhuren of de familiewoning apart verkopen kan niet.

Heeft een familiewoning invloed op mijn AOW of huurtoeslag?

Voor de AOW tellen ouder en kind niet als samenwonend. Bij schoonfamilie en bij de AIO-aanvulling kan dat anders liggen. Voor de huurtoeslag telt het inkomen van iedereen die op uw adres staat ingeschreven mee. Laat uw situatie vooraf beoordelen.

Wat kost een familiewoning?

Een prefab woning van 50 m² kost ongeveer € 85.000 tot € 110.000. Daarbij komen de fundering, de aansluitingen, de notaris en onvoorziene kosten. In ons rekenvoorbeeld komt het totaal uit op ongeveer € 124.000.

Wat is het verschil tussen een familiewoning en een mantelzorgwoning?

Voor een mantelzorgwoning is een zorgrelatie nodig, maar de bewoner hoeft geen familie te zijn. Voor een familiewoning is een familieband in de eerste graad nodig, maar geen zorgvraag. De bouwregels zijn grotendeels gelijk.