Een huis kopen zonder kosten koper is mogelijk door strategische keuzes, zoals bij nieuwbouw waar u geen overdrachtsbelasting en makelaarskosten betaalt. Ook kunnen kopers jonger dan 35 jaar vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting voor woningen tot € 555.000, mits deze als hoofdverblijf dient. Daarnaast vermijdt u kosten voor hypotheekadvies, hypotheekakte en taxatie als u een woning zonder hypotheek koopt, en zijn makelaarskosten vaak te verlagen door onderhandeling. De hoogte van de kosten koper wordt beïnvloed door factoren zoals de leeftijd van de koper, het type woning en de financieringswijze.
Wat betekent kosten koper bij het kopen van een huis?
Kosten koper, afgekort k.k., betekent dat u als koper verantwoordelijk bent voor bijkomende kosten bij de aankoop van een huis. Deze kosten zijn specifiek voor het op naam zetten van een bestaande woning. Ze bestaan uit overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale rechten. Daarnaast omvatten de kosten koper ook de taxatie en een bouwkundige keuring. Voor een woning van €500.000 bedragen de kosten koper ongeveer €20.000 tot €30.000, wat neerkomt op circa 4% tot 6% van de koopsom.
Is het mogelijk om een huis te kopen zonder kosten koper te betalen?
Ja, het is mogelijk om een huis te kopen zonder kosten koper te betalen, maar niet alle bijkomende kosten zijn te vermijden. U kunt bijvoorbeeld besparen op kosten die direct verband houden met een hypotheek.
Wie een woning koopt met eigen geld en zonder hypotheek, betaalt geen kosten voor hypotheekadvies, de hypotheekakte en taxatie. Wel blijven overdrachtsbelasting en notariskosten van toepassing. Een andere besparing is mogelijk door geen aankoopmakelaar in te schakelen. In Nederland heeft u dan geen kosten voor een aankoopmakelaar.
Het is verstandig om te onderzoeken welke kosten u kunt vermijden, aangezien de kosten koper niet meegefinancierd kunnen worden in een hypotheek. U moet deze dus altijd uit eigen zak betalen. Heeft u geen geld voor de hypotheekkosten, die deel uitmaken van de kosten koper, dan kunt u deze onder voorwaarden via een krediet financieren.
Welke opties en voorwaarden zijn er voor huis kopen zonder kosten koper?
U kunt op verschillende manieren de kosten koper beïnvloeden. Zo is het mogelijk om de kosten voor een aankoopmakelaar te vermijden door deze niet in te schakelen. Ook kunt u de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) omzeilen. Voor de financiering van hypotheekkosten kunt u onder voorwaarden een krediet afsluiten. Daarnaast zijn er maatwerk-hypotheekoplossingen en specifieke hypotheken, zoals de Zorg en Welzijn Hypotheek, voor wie zonder eigen geld een woning wil kopen. De volgende secties gaan dieper in op nieuwbouw, vrijstellingen voor starters en onderhandelen met de verkoper.
Nieuwbouw met kosten koper vrijstelling
Bij de aankoop van een
nieuwbouwwoning bent u
vrijgesteld van kosten koper. Dit betekent dat u geen overdrachtsbelasting betaalt en dat de notariskosten voor de leveringsakte zijn inbegrepen, vaak aangeduid als ‘vrij op naam’. Deze vrijstelling kan oplopen tot een besparing van ongeveer 5% van de aankoopprijs. Toch krijgt u te maken met andere bijkomende kosten, zoals die voor kadastrale opmeting, btw, hypotheekadvies en eventueel de Nationale Hypotheek Garantie.
Overdrachtsbelasting en vrijstellingen voor starters
Starters op de woningmarkt tussen 18 en 35 jaar kunnen een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen. Deze vrijstelling geldt voor woningen die als hoofdverblijf dienen en waarvan de koopsom onder een jaarlijks vastgestelde grens ligt. Voor 2024 is deze grens € 510.000. De regeling is sinds 1 april 2021 van kracht en loopt tot en met 31 december 2025.
Onderhandelen over kosten koper met de verkoper
De woningkoper betaalt de Kosten Koper (k.k.) bij de aankoop van een huis. Deze kosten, waaronder kadasterkosten, moeten in één keer aan de notaris betaald zijn vóór de sleuteloverdracht. U onderhandelt over de koopprijs van de woning en de voorwaarden van de verkoop. Een lager bod plaatsen is een strategie om over de prijs te onderhandelen, zeker bij gebreken. De prijs, voorwaarden en oplevertermijn zijn allemaal onderhandelbaar.
Hoe bereken je het benodigde eigen geld bij een huis zonder kosten koper?
Om het benodigde eigen geld te berekenen voor een huis zonder kosten koper, telt u de resterende bijkomende kosten op die niet in de hypotheek meegefinancierd kunnen worden. Voor een huis van €467.000 is ongeveer €18.680 aan eigen geld nodig indien geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden. Het is belangrijk om deze resterende kostenposten goed in kaart te brengen, want deze kunnen niet worden meegefinancierd in uw hypotheek.
Dit eigen geld bestaat uit diverse posten:
- Notariskosten voor een nieuwbouwwoning bedragen ongeveer €600.
- Kosten voor hypotheekadvies en bemiddeling, inclusief eventuele verzekeringen, vallen onder het benodigde eigen geld. De kosten voor de hypotheekadviseur zijn hier een voorbeeld van.
- Taxatiekosten zijn vaak verplicht bij een hypotheekaanvraag en zijn een voorbeeld van benodigd eigen geld.
- Kosten voor een bouwtechnische keuring of opleveringskeuring geven zekerheid over de bouwkundige staat en eventuele gebreken.
- Makelaarskosten zijn ook een voorbeeld van kosten die u uit eigen zak betaalt.
- Voor een nieuwbouwwoning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betaalt u in 2026 0,4% over het totale hypotheekbedrag aan eigen geld.
- Bij een Starterslening voor een nieuwbouwwoning zijn er kosten van €750.
- Bereidstellingsprovisie of verlengingskosten van gebruikelijk 0,25% per maand kunnen ook eigen geld omvatten.
- Meerwerk, inrichting en afwerking van een nieuwbouwwoning vereisen eveneens eigen geld.
Welke alternatieven zijn er om kosten koper te vermijden of te financieren?
U kunt kosten koper vermijden door een nieuwbouwwoning te kopen, want dan zijn er geen kosten koper. Ook kunt u vrijstellingen benutten, zoals de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers tussen 18 en 35 jaar bij woningen tot €555.000. Voor de financiering van kosten koper kunt u eigen middelen zoals spaargeld gebruiken, of een schenking van ouders of derden. Daarnaast kan overwaarde van een verkochte woning helpen, of een hogere taxatiewaarde van de nieuwe woning om extra financiering te krijgen. Specifieke regelingen zoals startersleningen, familiehypotheken en opties met Nationale Hypotheek Garantie bieden verdere mogelijkheden. Houd er rekening mee dat bij het verlengen van een hypotheekaanbod bereidstellingsprovisie kan worden gerekend. Bij een bedrag van €1.000 waarvoor bereidstellingsprovisie van 0,25% per maand geldt, kost dit circa €2,50 per maand.
Starterslening en gemeentelijke regelingen
Een Starterslening wordt aangeboden door gemeenten in Nederland. Deze lening is bedoeld voor woningkopers van wie het huidige salaris onvoldoende is voor een hypotheek. De voorwaarden van een Starterslening verschillen per gemeente. Denk hierbij aan de maximale leeftijd, specifieke wijken of de maximale koopsom. Elke gemeente past de regeling aan de plaatselijke situatie aan, bijvoorbeeld met specifieke bepalingen zoals in Waalwijk. De Starterslening hangt af van het inkomen van de starter en het eigen vermogen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) verzorgt de uitvoering.
Familiehypotheek en lening van naasten
Een familiehypotheek is een geldlening van familie, vrienden of bekenden om u te helpen bij de aankoop van een woning. Deze lening kan een alternatief of aanvulling zijn op een reguliere hypotheek. Ouders of andere familieleden verstrekken vaak zo’n lening. De rente moet marktconform zijn om fiscaal aftrekbaar te blijven. Een familiehypotheek telt niet mee bij de toetsing door banken, waardoor u een duurder huis kunt kopen. U kunt deze lening ook combineren met een jaarlijkse schenking van uw ouders. Het is een extra leenmogelijkheid tot 20 procent van uw maximale hypotheek.
Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft u extra zekerheid. Dit zorgt voor een lagere hypotheekrente, omdat geldverstrekkers minder risico lopen. De NHG beschermt u ook tegen een restschuld als u uw huis door financiële problemen moet verkopen. In 2025 was de NHG beschikbaar voor hypotheken tot €450.000 zonder energiebesparende maatregelen. Met energiebesparende maatregelen kon dit oplopen tot €477.000. U kunt hiermee zelfs verbouwingskosten meefinancieren, zolang u binnen de NHG-grens blijft.
Risico’s en aandachtspunten bij huis kopen zonder eigen geld of kosten koper
Wie een huis koopt zonder eigen geld of kosten koper, moet rekening houden met belangrijke risico’s. U moet meestal eigen geld inleggen voor de kosten koper, zoals notariskosten en taxatiekosten. Deze bijkomende kosten zijn niet mee te financieren in uw hypotheek.
Een groot financieel risico ontstaat wanneer u een bod doet zonder financieringsvoorbehoud. Dit kan leiden tot onzekerheid over het rondkomen van de financiering. Mislukt de hypotheek, dan is ontbinding van de koop niet mogelijk. U riskeert dan een schadevergoeding van 10% van de koopsom.
Tips voor starters die een huis willen kopen zonder kosten koper
Als starter zijn er concrete manieren om de kosten koper te verminderen of zelfs te vermijden. Dit zijn uw opties:
- Kies voor een **nieuwbouwwoning**, want daar zijn kosten koper niet van toepassing.
- Profiteer van de **vrijstelling van overdrachtsbelasting**. Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen deze eenmalig krijgen.
- Zorg dat de woning uw **hoofdverblijf** wordt en u de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt. De maximale woningwaarde hiervoor is €525.000.
- Overweeg een **Nationale Hypotheek Garantie (NHG)**, dit kan de kosten koper verlagen.
- Onderzoek de mogelijkheden van een **starterslening**, beschikbaar in sommige gemeentes om kosten koper te verlagen.
- Benut een **hogere taxatiewaarde** dan de koopprijs om extra kosten te vermijden.
- Financier kosten koper met een **extra lening** naast uw hypotheek. De kosten van zo’n lening worden beïnvloed door het geleende bedrag, de looptijd en de geldende rentetarieven.
Hoe HomeFinance.nl kan helpen bij huis kopen zonder kosten koper
Wij bieden ondersteuning bij het kopen van een huis zonder kosten koper door (bijna) de volledige kosten koper mee te financieren. Dit doen wij door de woning tegen de hoogst mogelijke marktwaarde te taxeren. Zo kunt u de kosten koper geheel of gedeeltelijk in de hypotheek meefinancieren. Alle benodigde expertise voor het meefinancieren van kosten koper is in eigen huis aanwezig. Ook begeleiden wij u specifiek bij het meefinancieren van NHG-kosten.
Kosten aankoopmakelaar bij het kopen van een huis
Een aankoopmakelaar kost gemiddeld €3.000 tot €5.000 voor volledige begeleiding bij het kopen van een huis. Het gemiddelde ligt rond de €3.200. Voor alleen begeleiding bij onderhandelingen en het koopcontract betaalt u gemiddeld €2.000 tot €3.000.
De kosten variëren afhankelijk van de diensten en de regio. Dit kan een vast tarief zijn of een onderhandelingsresultaat. De kosten hangen af van het takenpakket van de makelaar. U kunt ook een aankoopmakelaar vinden die werkt met een minimum van €1.500 en een courtage van 1,2% tot 1,8% van het aankoopbedrag, exclusief BTW. Soms is dit doorgaans 1,1% van de aankoopprijs.
Kan ik dat huis betalen? Financiële check voor kopers
U kunt bepalen of u een huis kunt betalen door een financiële check te laten doen. Deze check maakt duidelijk of u de woning en bijkomende kosten kunt dragen. Het helpt u een realistisch budget te bepalen voor uw huisaankoop en toont uw financiële situatie als woningkoper. Zo krijgt u duidelijkheid over het financiële kader voor uw woningzoektocht.
Een financiële check is een slimme zet voordat u een bod uitbrengt. U kunt uw wens hiervoor aangeven tijdens een oriëntatiegesprek. Dit document geeft de verkoper zekerheid over de haalbaarheid van uw hypotheek. Met een financiële check toont u bewijs van uw leenmogelijkheden aan verkopers. Bij gelijke biedingen kan zo’n check de doorslag geven voor de verkoper. Het is een belangrijke eerste stap in het proces van het financieren van uw woning. Bij inschrijving voor een nieuwbouwproject moet u ook een financiële check aanleveren.
Kan ik altijd kosten koper vermijden bij een huis kopen?
Nee, u kunt niet *altijd* alle kosten koper vermijden bij een huis kopen. Bij een nieuwbouwwoning koopt u meestal ‘vrij op naam’, waardoor u geen overdrachtsbelasting betaalt. Ook kunt u als koper jonger dan 35 jaar eenmalig vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting voor woningen tot € 555.000 in 2026. U moet dan wel schriftelijk verklaren de woning als hoofdverblijf te gaan bewonen. Verder kunnen kosten koper voor starters worden meefinancierd als de marktwaarde van de woning hoger is dan de aankoopprijs. Een hogere taxatiewaarde kan hierbij helpen door extra financiering mogelijk te maken. Ook een Starterslening van de gemeente of een belastingvrije schenking van ouders kan bijdragen aan de financiering van deze kosten. De hoogte van de kosten koper wordt beïnvloed door factoren zoals het type woning, de aankoopprijs en uw persoonlijke situatie.
Wat zijn de gevolgen van geen eigen geld meenemen bij de aankoop?
Geen eigen geld meenemen bij de aankoop van een huis heeft meerdere gevolgen. Kosten zoals overdrachtsbelasting, de notaris, de taxatie en het advies kunt u niet meefinancieren; deze betaalt u uit eigen middelen. Ook bijkomende kosten, de zogenaamde kosten koper, kunnen niet met de hypotheek worden gefinancierd. Een bod boven de taxatiewaarde moet u eveneens uit eigen zak betalen, want dit bedrag kan de koper niet zonder eigen geld voldoen. Dit betekent dat u zonder eigen geld zwakker staat bij onderhandelingen. U loopt ook het risico op hogere maandlasten en een restschuld bij waardedaling van het huis. Zonder eigen geld heeft u bovendien geen financiële buffer voor onverwachte kosten, en het inrichten of aanpassen van uw huis is dan niet mogelijk.
Hoe werkt de startersvrijstelling op overdrachtsbelasting?
De startersvrijstelling op overdrachtsbelasting betekent dat u als starter geen overdrachtsbelasting betaalt bij de aankoop van een woning. Starters komen in aanmerking voor deze vrijstelling, die eenmalig is en geldt voor kopers tussen 18 en 35 jaar. De woning moet dienen als uw hoofdverblijf. U kunt deze vrijstelling krijgen voor woningen tot €555.000, mits u deze niet eerder heeft gebruikt. Deze regeling is al sinds 2021 van kracht en maakt de aankoop van een eerste huis aanzienlijk voordeliger.
Kan ik kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
U kunt de kosten koper niet meefinancieren in uw hypotheek. Sinds 2018 mag u maximaal 100% van de woningwaarde lenen voor uw hypotheek. Dit betekent dat bij de aankoop van een huis de bijkomende kosten, zoals advies-, notaris- en taxatiekosten, uit eigen middelen betaald moeten worden. Er is een uitzondering: als de taxatiewaarde van de woning hoger is dan de koopsom, kunt u de extra kosten koper wel meefinancieren in de hypotheek.
