Ja, de kosten voor het doorhalen van een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. U kunt deze kosten als aftrekpost op uw belastbaar inkomen opvoeren. Dit is mogelijk als u eerder hypotheekrenteaftrek ontving. De aftrekbaarheid geldt vooral bij de verkoop of oversluiting van een eigenwoninglening. Deze kosten zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting in het jaar van royeren. In dit artikel leest u precies hoe dit werkt en welke voorwaarden gelden.
Wat betekent doorhalen (royeren) van een hypotheek?
Doorhalen van een hypotheek, ook wel royeren genoemd, betekent dat uw hypotheek officieel wordt uitgeschreven uit het Hypotheekregister bij het Kadaster. Dit houdt in dat de hypotheek wordt geschrapt uit het Kadaster. In Nederland wordt de hypotheek dan officieel geschrapt in het register.
Royeren betekent in feite het opheffen van de hypotheek. U kunt dit pas doen nadat de hypotheek volledig is afgelost. Het doorhalen van een hypotheek mag alleen wanneer deze volledig is afbetaald. Een notaris vraagt om de hypotheek uit te schrijven. Bij de verkoop van een woning moet de hypotheek van de woningeigenaar worden uitgeschreven. De notaris verricht dan het doorhalen van de hypotheek bij het Kadaster. Na aflossing moet de hypotheek worden doorgehaald bij het Kadaster. Toch is het doorhalen van een hypotheek na volledige aflossing geen verplichting.
Wanneer is het doorhalen van een hypotheek verplicht of verstandig?
Het doorhalen van een hypotheek is verplicht in verschillende situaties. Bij de verkoop van uw woning moet de hypotheek verplicht doorgehaald worden. Dit geldt ook wanneer u uw hypotheek oversluit, verhuist of overstapt naar een andere geldverstrekker. Ook bij het aflossen van uw huidige hypotheek en het afsluiten van een nieuwe is doorhalen verplicht. Het doorhalen van de hypotheek bij het Kadaster is dus een verplichte stap bij diverse belangrijke financiële en vastgoedtransacties.
Naast deze verplichte momenten is het doorhalen van een hypotheek vaak verstandig, zelfs als het niet direct hoeft. Na volledige aflossing van uw hypotheek is het doorhalen geen verplichting. U kunt de hypotheek dan in het Kadaster laten staan. Toch is het meestal verstandig om de hypotheek wel te laten doorhalen. Dit voorkomt onduidelijkheid in de registers en maakt toekomstige transacties eenvoudiger.
Welke kosten komen kijken bij het doorhalen van een hypotheek?
De kosten voor het doorhalen van een hypotheek variëren. U kunt rekenen op een bedrag tussen de €69 en €581. Deze kosten variëren tussen €90 en €500, afhankelijk van de notaris die u kiest. Gemiddeld bedragen de kosten voor het doorhalen van de hypotheek circa €300 in 2025. Bij de verkoop van een woning liggen de kosten vaak tussen €250 en €400.
Deze uitgaven zijn verbonden aan het Kadaster, waar de uitschrijving van uw hypotheek wordt geregistreerd. De notaris stelt hiervoor de akte van royement op. Voor de meeste mensen die hun woning verkopen, zullen de kosten dus in de range van €250 tot €400 vallen.
Zijn de kosten voor het doorhalen van een hypotheek fiscaal aftrekbaar?
De uitgaven voor het doorhalen van een hypotheek komen in aanmerking voor belastingaftrek. U mag deze kosten in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Dit geldt vooral bij de verkoop of oversluiting van een eigenwoninglening, mits u eerder hypotheekrenteaftrek ontving. Specifieke voorwaarden en de rol van het Kadaster en de Belastingdienst bepalen de exacte aftrekbaarheid.
Belastingregels en kadasterkosten bij doorhalen
De belastingregels voor kadasterkosten bij het doorhalen van een hypotheek zijn niet expliciet vastgelegd in de beschikbare informatie. Wel is bekend dat het Kadaster kosten in rekening brengt via de notaris voor inschrijvingen. In 2025 rekent het Kadaster een standaardtarief van €103,50 voor inschrijvingen. Er zijn ook hogere kosten van €181,00 in specifieke gevallen. Denk hierbij aan situaties waarbij eigenaren per volmacht tekenen of het pand niet op naam van de verkopers staat. Deze kosten zijn gerelateerd aan de inschrijving van een hypotheek, niet specifiek aan het doorhalen ervan.
Stappenplan voor het doorhalen van een hypotheek bij de notaris en het Kadaster
Het doorhalen van een hypotheek, ook wel royeren genoemd, is het proces waarbij de hypotheekinschrijving bij het Kadaster wordt verwijderd. Dit is verplicht na volledige aflossing en woningverkoop, of bij het oversluiten van uw hypotheek naar een andere geldverstrekker. De notaris speelt hierin een centrale rol; hij stelt de royementsakte op en controleert of de lening volledig is afgelost. Vervolgens kan de notaris de doorhaling laten inschrijven bij het Kadaster.
Doorhalen hypotheek bij het Kadaster: procedure en timing
De procedure en timing voor het doorhalen van een hypotheek bij het Kadaster omvatten specifieke stappen. Het doorhalen, ook wel royeren genoemd, betekent het verwijderen van de hypotheekregistratie bij het Kadaster. Een notaris regelt dit door een royementsakte op te stellen en te controleren of de hypotheeklening volledig is afgelost. Het Kadaster verwerkt vervolgens de doorhaling op basis van deze akte. Hoewel een woningbezitter met een volledig afgeloste hypotheek geadviseerd wordt de registratie te laten doorhalen om problemen bij een nieuwe lening te voorkomen, is dit niet altijd noodzakelijk voor een woningkoper. U kunt zelf kiezen om de hypotheekinschrijving te laten doorhalen, want bij aflossing met eigen geld blijft de hypotheek ingeschreven tenzij de notaris het uitschrijven regelt.
Andere aftrekbare kosten bij verkoop of oversluiten van een woning
Naast de kosten voor het doorhalen van een hypotheek, zijn er meer kosten aftrekbaar bij het oversluiten van een woning. Denk hierbij aan
taxatiekosten,
bemiddelings- en advieskosten, en
notariskosten voor de hypotheekakte. Ook de
NHG-kosten,
royementskosten en een eventuele
boeterente zijn aftrekbaar. Deze eenmalige kosten zijn aftrekbaar als ze niet zijn meegefinancierd in de hypotheek. Kosten voor hypotheekadvies, taxatie en notarisbezoek moeten betaald worden bij het oversluiten. Bij de verkoop van een woning komen ook verschillende aftrekbare kosten kijken. Hieronder vallen
notariskosten,
taxatiekosten en
makelaarskosten. Daarnaast kunnen kosten voor de
koopakte en
overbruggingskosten aftrekbaar zijn.
Advies en ondersteuning bij doorhalen en fiscale aftrekbaarheid van hypotheekkosten
Voor advies en ondersteuning bij het doorhalen van uw hypotheek en de fiscale aftrekbaarheid van de kosten, zijn er duidelijke regels. De kosten voor het doorhalen van een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar van uw belastbaar inkomen, vooral bij de verkoop van een woning. Deze kosten variëren doorgaans tussen de €80 en €500.
Ook advies- en afsluitkosten voor een hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Dit geldt als de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is en het advies leidde tot een hypotheek voor uw hoofdwoning. De aftrek is mogelijk in het jaar dat de kosten zijn gemaakt. Financieel advieskosten met een direct verband met de hypotheek zijn aftrekbaar. Advieskosten bij een eigenwoningschuld zijn aftrekbaar volgens artikel 3.120 lid 1 sub b van de Wet IB 2001. De belastingaftrek voor hypotheekadvies kent een maximum van 1,5% van de hypotheeksom, tot €3630 per persoon. Zelfs advies- en afhandelingskosten bij een hypotheekverhoging voor een verbouwing zijn fiscaal aftrekbaar, mits deze voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. De hoogte van deze kosten wordt beïnvloed door de complexiteit van de situatie en de gekozen dienstverlener.
Overbruggingshypotheek en fiscale aftrekbaarheid
De rente van een overbruggingshypotheek is fiscaal aftrekbaar van de belasting. Dit geldt als u de overbruggingshypotheek gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een nieuwe eigen woning. De betaalde hypotheekrente over dit overbruggingskrediet kunt u maximaal drie jaar aftrekken van uw belastbaar inkomen in box 1.
Dit recht op hypotheekrenteaftrek valt onder de fiscale verhuisregeling. De aftrekbaarheid is wel afhankelijk van specifieke voorwaarden en uw persoonlijke situatie. Voor meer informatie over de hypotheekrenteaftrek en de geldende voorwaarden is het raadzaam om advies in te winnen bij een financieel adviseur of de officiële kanalen van de Belastingdienst te raadplegen.
Overwaarde van de hypotheek: wat is aftrekbaar?
De aftrekbaarheid van hypotheekrente wordt beïnvloed door hoe u de overwaarde van uw woning gebruikt. Gebruikt u de overwaarde voor de aankoop van een volgende woning, dan blijft de hypotheekrente volledig aftrekbaar. Dit valt onder de bijleenregeling. De hypotheekrenteaftrek is dan van toepassing op het hypotheekbedrag minus de overwaarde van uw oude huis. Voor uitgebreide informatie over de bijleenregeling en de specifieke voorwaarden is het raadzaam om de website van de Belastingdienst te raadplegen of advies in te winnen bij een financieel adviseur.
Investeert u de overwaarde niet in een nieuwe woning, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek voor dat bedrag. Dit geldt ook als u de overwaarde besteedt aan niet-huis-gerelateerde zaken. De hypotheekrente over opgenomen overwaarde is wel fiscaal aftrekbaar als u deze gebruikt voor verbouwing of verduurzaming van uw eigen woning.
Kan ik de notaris- en kadasterkosten altijd aftrekken?
Nee, u kunt de notaris- en kadasterkosten niet altijd aftrekken. De notariskosten en kadastrale rechten voor de
koopakte zijn niet aftrekbaar bij de belastingaangifte. Notariskosten voor de
hypotheekakte en kadasterkosten zijn wel aftrekbaar. Deze aftrekbaarheid geldt voor kosten gerelateerd aan de hypotheekakte en kadasterkosten, vooral bij de koop of verkoop van een woning. Dit geldt voor kosten die gerelateerd zijn aan de financiering van uw woning. Dit zijn kosten voor woningfinanciering die aftrekbaar zijn voor particulieren. Notariskosten voor woningtransacties zijn aftrekbaar bij belastingaangifte. Ook de kosten voor het
doorhalen van een hypotheek uit het Kadaster zijn aftrekbaar, bijvoorbeeld bij een verhuizing en het afsluiten van een nieuwe hypotheek.
Wat is het verschil tussen doorhalen en aflossen van een hypotheek?
Aflossen van een hypotheek betekent dat u het geleende bedrag aan de bank terugbetaalt. Dit is de financiële handeling van de schuld vereffenen. Doorhalen van een hypotheek, ook wel royeren genoemd, is het officieel laten schrappen van de hypotheekinschrijving uit het Kadaster. U kunt een hypotheek doorhalen nadat deze volledig is afgelost. Na volledige aflossing is doorhalen niet altijd verplicht, maar wel bij een verhuizing of het oversluiten van uw hypotheek naar een andere aanbieder.
