De rente over een restschuld van je hypotheek is in de meeste gevallen niet meer aftrekbaar als deze na 1 januari 2018 is ontstaan. Voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, is de rente nog wel fiscaal aftrekbaar voor maximaal 15 jaar. Op deze pagina leest u precies wanneer u rente over een restschuld kunt aftrekken en wat de voorwaarden zijn.
Wat is restschuld bij een hypotheek?
Restschuld bij een hypotheek is de schuld die overblijft wanneer de hypotheek hoger is dan de verkoopopbrengst van uw woning. Dit negatieve bedrag ontstaat na verkoop van een huis, zelfs na aftrek van verkoopkosten en de hypotheek. Het is de schuld die ontstaat als u uw huis verkoopt en de verkoopopbrengst lager is dan het bedrag dat u aan (aftrekbare) hypotheek hebt uitstaan. Een woningbezitter heeft restschuld als er na verkoop van het oude huis onvoldoende geld is om de hypotheek af te lossen. Dit wordt ook aangeduid als een situatie bij verkoop woning waarbij de opbrengst lager is dan de openstaande hypotheekschuld. Restschuld ontstaat wanneer de huiswaarde lager is dan de hypotheekschuld, of wanneer de huidige woning minder waard is dan de hypotheek. Een veelvoorkomende oorzaak is een daling van de woningwaarde ten opzichte van de hypotheekhoogte. Ook kan restschuld ontstaan aan het einde van de looptijd van uw hypotheek, als deze dan nog niet volledig is afgelost.
Hoe ontstaat en wordt restschuld berekend?
Restschuld ontstaat wanneer de hypotheek hoger is dan de verkoopopbrengst van uw woning. Dit gebeurt als u uw huis verkoopt met verlies. Ook bij een gedwongen verkoop kan restschuld ontstaan, vooral als de woning minder oplevert dan de totale schuld. U heeft dan onvoldoende eigen geld om het verschil af te lossen.
U berekent de restschuld door de verkoopprijs van uw woning te verminderen met de verkoopkosten en de openstaande hypotheek. De formule is: verkoopprijs – kosten – hypotheek. Dit kan een negatief bedrag opleveren. Een voorbeeld: bij een openstaande schuld van €420.000, een verkoop van €400.000 en €1.500 verkoopkosten, ontstaat een restschuld van €21.500. Over deze restschuld was de rente in het voorbeeld aftrekbaar.
Wanneer is de rente over restschuld fiscaal aftrekbaar?
De rente over een restschuld van uw hypotheek is fiscaal aftrekbaar, maar alleen onder specifieke voorwaarden en afhankelijk van het moment waarop de restschuld is ontstaan. Zo mag u de rente over een restschuld die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 is ontstaan, aftrekken van de belasting. Voor restschulden die vóór 29 oktober 2012 of vanaf 1 januari 2018 zijn ontstaan, geldt deze aftrekbaarheid niet meer. Deze fiscale aftrekbaarheid geldt dan voor maximaal 15 jaar, waarbij het startjaar van de restschuldlening bepalend is voor de aftrekbare periode.
De restschuldregeling tot en met 2017
De restschuldregeling, vastgelegd in artikel 3.120a van de Wet IB 2001, maakte de rente over een restschuld fiscaal aftrekbaar in box 1. Dit gold specifiek voor restschulden die ontstonden tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. U kon de rente op deze restschuld maximaal 15 jaar aftrekken van uw belastbaar inkomen. Let wel: een belangrijke voorwaarde was dat de lening annuïtair werd afgelost en dat de rente niet was meegefinancierd in een nieuwe hypotheek of lening. Deze regeling bood destijds een significant belastingvoordeel voor huiseigenaren.
Voorwaarden voor renteaftrek van restschuld
De renteaftrek voor een restschuld valt onder de restschuldregeling van artikel 3.120a van de Wet IB 2001. De belangrijkste voorwaarde is de ontstaansdatum van de restschuld. U mag de rente over een restschuld aftrekken als deze is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. Deze aftrek geldt voor zowel woningverkopers als woningkopers en is maximaal 15 jaar geldig. Een belangrijke voorwaarde is dat de rente niet is meegefinancierd in een nieuwe hypotheek of lening. Is uw restschuld echter ontstaan vanaf 1 januari 2018 of later, dan is de rente hierover niet meer fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat zowel huiseigenaren als woningkopers met een restschuld die na 2018 is ontstaan, geen renteaftrek kunnen toepassen; de rente valt dan in box 3.
Hoe geef je restschuld en rente op in de belastingaangifte?
Om restschuld en rente op te geven in uw belastingaangifte, controleert u eerst de ontstaansdatum van uw restschuld. De rente over een lening voor restschuld is aftrekbaar in Box 1 van de inkomstenbelasting als de schuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. De Belastingdienst maakt voor deze periode een uitzondering.
U mag de rente maximaal 15 jaar aftrekken. Heeft u bijvoorbeeld in 2015 uw woning verkocht met restschuld, dan is de rente hierover mogelijk aftrekbaar. Een belangrijke voorwaarde is dat de rente van de restschuld, ontstaan bij de verkoop van uw oude woning, niet is meegefinancierd in een nieuwe hypotheek of lening.
Is uw restschuld na 2018 ontstaan? Dan kunt u de rente hierover niet aftrekken in uw belastingaangifte. De belangrijkste stap is dus altijd het controleren van de ontstaansdatum van uw restschuld.
- Controleer de ontstaansdatum: Bepaal of uw restschuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017.
- Verzamel documenten: Zorg dat u de gegevens van uw restschuldlening en betaalde rente bij de hand heeft.
- Geef op in Box 1: Vul de aftrekbare rente in bij de rubriek ‘Eigen woning’ in Box 1 van uw aangifte inkomstenbelasting.
- Let op de voorwaarden: Controleer of de rente niet is meegefinancierd in een nieuwe hypotheek of lening.
Tips om restschuld te voorkomen of te beperken
Hypotheekhouders kunnen restschuld voorkomen of beperken met de juiste aanpak. Een goede financiële planning is daarbij essentieel om ongewenste schulden te vermijden.
Hier zijn enkele tips om restschuld te voorkomen of te beperken:
- Doe extra aflossingen op uw hypotheek. Dit verlaagt uw hypotheekschuld en vermindert de kans op restschuld bij een eventuele verkoop.
- Maak een gedegen financiële planning. Dit helpt u om schulden te voorkomen en uw financiën op orde te houden.
- Wees voorzichtig met consumptief lenen. Het aangaan van consumptieve leningen verhoogt het risico op het ontstaan van restschuld.
Door proactief te handelen, kunt u de financiële risico’s van een restschuld aanzienlijk verminderen.
Aflossingsvrije hypotheek en renteaftrek
De renteaftrek voor een aflossingsvrije hypotheek hangt sterk af van de datum waarop u deze heeft afgesloten. Voor aflossingsvrije hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten, heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. De rente over deze hypotheek is dan niet fiscaal aftrekbaar. Een aflossingsvrije hypotheek die na 2012 is afgesloten, sluit de hypotheekrenteaftrek uit. Dit is een belangrijk verschil met eerdere regelingen.
Heeft u uw aflossingsvrije hypotheek echter vóór 2013 afgesloten? Dan blijft het recht op hypotheekrenteaftrek wel bestaan. Deze hypotheken waren verkrijgbaar met renteaftrek en boden dit fiscale voordeel.
Veranderingen in hypotheekrenteaftrek en gevolgen voor restschuld
De hypotheekrenteaftrek heeft de afgelopen jaren belangrijke veranderingen ondergaan, wat directe gevolgen heeft voor restschulden. Voor een resterende hypotheekschuld gelden speciale regels voor renteaftrek na woningverkoop. Zo is de rente op restschuld niet aftrekbaar voor de hypotheekrenteaftrek als deze schuld na 1 januari 2018 is ontstaan. Dit betekent een aanzienlijk verschil voor huiseigenaren die na die datum met een restschuld te maken krijgen.
Daarentegen is de rente over een restschuld wel aftrekbaar voor de hypotheekrenteaftrek als de hypotheek is afgesloten voor 31 december 2017, met een maximale periode van 15 jaar. Deze historische regeling biedt nog steeds voordeel voor een specifieke groep. Naast de restschuldregeling kan ook de hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek dalen of eindigen, wat leidt tot een stijging van de netto maandlasten. Het wegvallen van hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken introduceert een risico op financiële verslechtering van maandlasten.
De hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken vervalt bij sommige huiseigenaren in 2031 of later, wat resulteert in hogere netto maandlasten. Een niet volledig afgeloste hypotheek na 30 jaar renteaftrek kan eveneens leiden tot een lastenstijging voor de huiseigenaar. Het einde van de hypotheekrenteaftrek op een aflossingsvrije hypotheek leidt tot hogere maandlasten, omdat het belastingvoordeel stopt. Dit betekent dat de netto maandlasten van een huiseigenaar met een aflossingsvrije hypotheek stijgen nadat de renteaftrekperiode voorbij is. Een aflossingsvrije hypotheek heeft financiële gevolgen wanneer het belastingvoordeel wegvalt, met een stopzetting van de hypotheekrente-aftrek in 2031 die zorgt voor een stijging van de netto maandlasten door minder teruggaaf van de Belastingdienst. Het einde van de hypotheekrenteaftrek leidt tot een stijging van de netto hypotheeklasten.
Mag ik restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek?
Ja, een woningbezitter met restschuld kan deze meefinancieren in een nieuwe hypotheek. Dit is toegestaan, mits u een nieuwe woning koopt en de bank uw inkomen en de waarde van de nieuwe woning beoordeelt. U kunt de restschuld meenemen in de volgende hypotheeklening, hoewel niet elke aanbieder dit toestaat. De totale hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van de nieuwe woning. Aanbieders zoals Nationale-Nederlanden, ABN AMRO en Neo Hypotheken bieden deze optie, ook als u onvoldoende eigen middelen heeft. Zelfs met een nieuwe hypotheek met NHG is meefinancieren mogelijk. Een huizenbezitter met onderwaarde kan de restschuld financieren door deze mee te financieren. Houd er rekening mee dat meefinancieren van restschuld leidt tot hogere maandlasten.
Wat gebeurt er met restschuld bij verkoop van mijn woning?
Wanneer u uw woning verkoopt, kan een hypotheekhouder een restschuld overhouden als er onvoldoende geld is om de hypotheek af te lossen. Dit gebeurt als de verkoopopbrengst lager is dan de openstaande hypotheekschuld. U blijft dan met deze schuld zitten en moet deze terugbetalen aan de hypotheekaanbieder. U kunt de restschuld aflossen met spaargeld of andere eigen middelen. Een andere optie is de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek, zelfs een met NHG. Bij ex-partners wordt de restschuld na verkoop van de gezamenlijke woning samen gedragen.
Hoe lang mag ik rente over restschuld aftrekken?
U mag rente over een restschuld maximaal 15 jaar aftrekken. Dit geldt alleen als de restschuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. Voor restschulden die vanaf 1 januari 2018 zijn ontstaan, is de rente niet meer fiscaal aftrekbaar. De start van de lening voor de restschuld bepaalt dus de aftrekbare periode. Deze regeling was bedoeld om huiseigenaren te ondersteunen die hun woning met verlies verkochten. De rente over de restschuld kon dan in box 1 van de belastingaangifte worden opgegeven. Ook als de restschuld niet direct werd afgelost, bleef de renteaftrek mogelijk voor deze periode.
Kan ik advies krijgen over mijn restschuld situatie?
Ja, u kunt zeker advies krijgen over uw restschuld situatie. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan u helpen met advies over het aflossen of herfinancieren van uw restschuld, vooral als u aan het einde van de economische looptijd van uw hypotheek bent. Ook bij financiële problemen met de aflossing van een restschuld kunt u een adviseur raadplegen. Een hypotheekadviseur biedt in Nederland advies over de financiële gevolgen en oplossingen voor uw restschuld. Zelfs als u een BKR-registratie heeft die uw toekomstplannen belemmert, kunt u een gratis adviesgesprek aanvragen.
