Een dubbele hypotheek betekent dat u twee verschillende hypotheken op twee woningen tegelijkertijd betaalt. Deze situatie is niet ideaal, maar soms noodzakelijk bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of een verbouwing. Op deze pagina leest u hoe u de financiële impact van dubbele woonlasten kunt beperken.
Wanneer krijg je te maken met een dubbele hypotheek?
Een dubbele hypotheek ontstaat bij huisaankoop wanneer u dubbele woonlasten heeft. U krijgt er ook mee te maken bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Tijdens de bouw van een nieuwbouwwoning betaalt u de nieuwe hypotheek naast de woonlasten van uw huidige huis. Dit geldt ook bij een verbouwing van een nieuwe woning of als woningbezitters hun huis verduurzamen.
Bij een verhuizing kunnen twee hypotheken actief zijn. Dit gebeurt ook bij een gewone verhuizing als de verkoop van uw oude woning langer duurt dan verwacht. Ook een ontbonden verkoop van uw oude woning kan leiden tot een dubbele hypotheek. Een verplaatste overdrachtsdatum van de oude woning is een andere oorzaak.
Hoe kun je de kosten van dubbele woonlasten berekenen?
Om de kosten van dubbele woonlasten te berekenen, telt u verschillende uitgaven bij elkaar op. Dit zijn onder meer dubbele hypotheeklasten, verzekeringen, belastingen en onderhoudskosten. Ook gemeentelijke belastingen, energiekosten en onderhoud voor uw oude woning tellen mee als u deze nog niet verkocht heeft. De kosten van hypotheekrente voor beide woningen vormen een belangrijk deel van deze dubbele lasten.
Bij het aanvragen van een hypotheek voor twee tijdelijke woningen moet u aantonen dat u voldoende spaargeld heeft voor de dubbele woonlasten. Dit wordt berekend als 65% van de bruto maandlasten van uw oude woning, vermenigvuldigd met 12 maanden. Heeft u bijvoorbeeld €750 aan maandlasten voor uw oude hypotheek, dan moet u minimaal €5.850 aan spaargeld kunnen aantonen (€750 x 12 maanden x 65%). Het is dus cruciaal om deze totale kosten goed in kaart te brengen, vooral omdat geldverstrekkers vragen om aantoonbaar spaargeld.
Deze dubbele maandlasten ontstaan vaak tijdelijk bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Ook bij een overbruggingskrediet komen dubbele hypotheeklasten en lasten van het krediet zelf kijken.
Welke fiscale voordelen biedt een dubbele hypotheek?
De belangrijkste fiscale voordelen van een dubbele hypotheek zijn de mogelijkheid van dubbele hypotheekrenteaftrek. Dit belastingvoordeel houdt in dat u als huiseigenaar met dubbele woonlasten de hypotheekrente voor beide woningen mag aftrekken. Deze aftrek is mogelijk voor een periode van drie jaar.
Om dit voordeel te benutten, moet uw oude woning te koop staan. De aftrekperiode start vanaf het kalenderjaar waarin u de oude woning te koop aanbiedt en duurt drie kalenderjaren. Beide hypotheken moeten voldoen aan de fiscale eisen. Let op: de woning die te koop staat, mag niet verhuurd zijn. Dit helpt de financiële druk te verlichten bij tijdelijk bezit van twee huizen.
Hoe beperk je de impact van dubbele hypotheeklasten?
U beperkt de impact van dubbele hypotheeklasten door verschillende strategieën te combineren. Denk aan extra aflossen, het oversluiten van uw hypotheek of rentemiddeling. Ook kunt u uw hypotheek optimaliseren of een hypotheek en persoonlijke lening samenvoegen. Daarnaast zijn er mogelijkheden zoals het tijdelijk verhuren van uw oude woning, het meefinancieren van de dubbele lasten, of het benutten van een overbruggingshypotheek.
Tijdelijk je oude woning verhuren
Tijdelijk uw oude woning verhuren is een optie om dubbele woonlasten te verminderen. U heeft hiervoor een vergunning van de gemeente en toestemming van uw geldverstrekker nodig. Dit kan met een vergunning volgens artikel 15 van de Leegstandwet. Zelfs grote banken zoals ING kunnen toestemming geven voor tijdelijke verhuur. Tijdelijke verhuur is mogelijk in twee situaties: als uw woning leegstaat en te koop staat, of bij een tijdelijke uitzending voor werk. Zo kunt u een deel van de woonlasten betalen met de huurinkomsten. Onder de Leegstandwet kunt u het huurcontract direct opzeggen na verkoop. Houd er wel rekening mee dat u de hypotheekrenteaftrek voor die woning verliest, want de woning valt dan in box 3. Voor de meeste mensen is het verkrijgen van toestemming van de geldverstrekker de grootste horde.
Meefinancieren van dubbele hypotheeklasten
U kunt dubbele hypotheeklasten meefinancieren in uw hypotheek. Dit betekent dat u de kosten voor zowel uw oude als nieuwe woning met één hypotheek financiert, wat zowel in een nieuwe als in een bestaande hypotheek kan. Vooral bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is het mogelijk de maandlasten van dubbele woonlasten mee te financieren, vaak via een hypotheekverhoging. U kunt de dubbele lasten ook voldoen uit een aanvullende hypotheek op uw nieuwe woning, bijvoorbeeld via de hypotheekverhuisregeling, maar de rente hierover is dan niet aftrekbaar. Soms kunt u zelfs de hypotheekrente van de dubbele woonlasten meefinancieren. Belangrijk is dat u voldoende eigen geld of financiering kunt aantonen om deze dubbele lasten te dragen. De financiering hiervan is afhankelijk van uw financiële situatie, het beleid van de hypotheekverstrekker en de specifieke hypotheekvoorwaarden. Bespreek dit daarom altijd goed met uw adviseur.
Overbruggingshypotheek als alternatief
Een overbruggingshypotheek, ook wel overbruggingskrediet genoemd, is een alternatief voor het dragen van dubbele woonlasten. Deze aflossingsvrije hypotheek dient als tijdelijke financiering. Hiermee kunt u een nieuwe woning kopen, zelfs als uw oude huis nog niet is verkocht. U benut dan de overwaarde van uw huidige woning voor de financiering van uw nieuwe huis. Zo overbrugt u de periode tussen de aankoop van uw nieuwe woning en de verkoop van uw oude woning.
Wat zijn de risico’s en voorwaarden van een dubbele hypotheek?
Een dubbele hypotheek brengt duidelijke risico’s en voorwaarden met zich mee. Het meest directe risico is de verdubbeling van uw woonlasten. Dit omvat ook de verdubbeling van verzekeringen, belastingen en onderhoudskosten. Een dubbele hypotheek ontstaat bij huisaankoop wanneer u dubbele woonlasten heeft. Dit is vaak het geval bij de aankoop van een nieuwbouwwoning. Ook bij verhuizen kan dit voorkomen, als er twee hypotheken actief zijn. Vooral bij een nieuwbouwwoning komt een dubbele hypotheek voor. De hypotheekverstrekker vereist een uitgebreid draagkrachtonderzoek. Dit is een belangrijke voorwaarde. Voor de toetsing van tijdelijke dubbele lasten geldt een specifieke voorwaarde: als de huidige woning verkocht is, dienen resterende eigen middelen na passeren beschikbaar te zijn. Een dubbele hypotheek is aan te raden als u voldoende financiële reserves heeft of als de oude woning snel verkocht wordt. Zonder deze zekerheden kan de financiële druk te hoog worden.
Welke alternatieven zijn er voor een dubbele hypotheek?
Een woningkoper met dubbele hypotheeklasten kan naast een overbruggingshypotheek ook andere alternatieven overwegen. Voor de financiering van een tweede woning zijn een verhuurhypotheek, tweede hypotheek, persoonlijke lening of eigen geld opties. Woningbezitters die hun huis verbouwen of verduurzamen kunnen te maken krijgen met dubbele hypotheeklasten.
Soms lijkt een tweede hypotheek de enige weg, maar er zijn meer paden. Een tweede hypotheek kan een alternatief zijn voor het oversluiten van uw hypotheek als u uw huidige voorwaarden wilt behouden. Oversluiten is juist een alternatief voor een tweede hypotheek, bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren. Een doorlopend krediet kan ook een alternatief zijn voor een tweede hypotheek, al heeft dit vaak hogere rentetarieven. Ook een opeethypotheek is een alternatief voor een tweede hypotheek, waarmee u de overwaarde benut. U kunt een tweede hypotheek ook afsluiten bij een andere hypotheekverstrekker.
Hypotheek nieuwbouw en dubbele lasten
Een koper van een nieuwbouwwoning betaalt tijdelijk dubbele maandlasten. Deze dubbele lasten ontstaan tijdens de bouwperiode van het nieuwbouwhuis. U krijgt hiermee te maken als u tijdens de bouw nog in een huur- of koophuis woont. Huur- of koopwoningbewoners hebben tijdens deze nieuwbouwperiode te maken met dubbele lasten. De dubbele woonlasten bestaan dan uit de kosten voor uw huidige woning en de hypotheeklasten van de nieuwbouw. U betaalt dus voor de bouw van het nieuwe huis én uw huidige woning. Een woningkoper met een nieuwbouwhypotheek betaalt soms dubbele lasten voor zowel de huidige woning als de nieuwbouwwoning. Dit zijn tijdelijke dubbele lasten, namelijk de maandlasten voor beide hypotheken.
De kosten van deze dubbele lasten bij nieuwbouw kunt u meenemen in uw hypotheek. Dit is een belangrijke overweging bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.
