Een executieveiling hypotheek is een openbare verkoop van een woning, vaak in opdracht van de hypotheekhouder. Deze veiling vindt plaats wanneer de huiseigenaar de betalingsverplichtingen niet meer nakomt. Op deze pagina leest u wat een executieveiling precies inhoudt en hoe het proces globaal verloopt. Sinds 1 januari 2015 wordt dit uitgevoerd volgens het nieuwe executierecht. De veilingen zijn hybride, zowel in een zaal als via internet, en vereisen specifieke documenten van bieders.
Wat is een executieveiling bij een hypotheek?
Een executieveiling hypotheek is een veiling die plaatsvindt om een schuld te vereffenen. Hierbij wordt een zaak verkocht in opdracht van een beslaglegger, hypotheekhouder of pandhouder. Specifiek bij een executieveiling hypotheek geeft de hypotheekhouder de opdracht voor de verkoop.
Deze veiling is een vorm van openbare executoriale verkoop, geregeld door artikelen 3:268 en 3:254 van het Burgerlijk Wetboek. De executieveiling hypotheek is een type executieveiling. U moet rekening houden met bijzondere voorwaarden die gelden voor deze openbare executoriale verkoop. Dit specifieke veilingtype wordt ook wel executieverkoop genoemd. Het is een executieveiling die specifiek gericht is op een hypotheek. Deze vorm van veiling is een vastgoedtransactie in Nederland.
Oorzaken van een executieveiling bij je woning
Een executieveiling van uw woning ontstaat door onbetaalde schulden en het niet meer kunnen betalen van uw hypotheek. Dit gebeurt wanneer u niet meer aan uw betalingsverplichtingen voldoet. Voor de meeste mensen is het niet kunnen opbrengen van de hypotheeklasten de directe aanleiding.
Verschillende levensgebeurtenissen kunnen hiertoe leiden. Denk aan faillissement, een relatiebreuk, werkloosheid, overlijden of ziekte. Een zzp’er die door ziekte langdurig geen opdrachten kan aannemen, kan snel in financiële problemen komen en zo de hypotheek niet meer betalen.
Hoe verloopt het executieveilingproces stap voor stap?
Het executieveilingproces van een woning bestaat uit twee fasen: de veiling bij opbod en de veiling bij afslag. Deze openbare executoriale verkoop volgt altijd de procedure van de veilingvoorwaarden.
- Fase 1: Veiling bij opbod. Hierbij bepaalt het hoogste prijsbod de prijs.
- Fase 2: Veiling bij afslag. Dit werkt via een beitelprocedure. De veilingmeester begint met afmijnen vanaf een hoger bedrag dan het hoogste bod uit fase 1. De eerste roep ‘mijn’ geldt dan als koper.
Voor wie een woning overweegt te kopen via deze weg, is het belangrijk de Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen 2017 goed te kennen.
Hoe kun je een executieveiling voorkomen of stoppen?
U kunt een executieveiling voorkomen door uw woning onderhands te verkopen, of door een onderhands bod te doen voordat de veiling begint. Een onderhands bod is een mogelijkheid bij een executieveiling voor onroerend goed. Het doel van zo’n onderhandse verkoop is om een gedwongen executieverkoop te voorkomen. Dit bod moet u doen voordat de veiling daadwerkelijk van start gaat. Er geldt altijd een specifieke deadline voor het indienen van een onderhands bod.
Rechten en plichten van woningeigenaren en kopers bij executieveilingen
Bij een executieveiling gelden specifieke rechten en plichten voor zowel de woningeigenaar als de koper. De bank moet als verkoper rekening houden met de belangen van de woningeigenaar tijdens de executiefase. De verkoper mag niet afwijken van wettelijke beschermingsregels voor de koper. Ook moet de verkoper duidelijkheid geven over de mogelijke aanwezigheid van een huurder in de woning. Een bank in executiefase moet rekening houden met belangen van woningeigenaar. Als koper heeft u een onderzoekplicht naar de feitelijke en juridische eigenschappen van het verkochte. U moet zich vergewissen van de spelregels en bent verplicht kennis te nemen van de bijzondere veilingvoorwaarden. U heeft recht op ontruiming van onrechtmatige bewoners, maar draagt wel het risico en de kosten van ontruiming van de verkochte woning. Ook moet u de kadastrale rechten betalen. Een ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening aan huurders moet u aanvaarden. Als u tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst, kan de executant de woning opnieuw verkopen.
De rol van een hypotheekadviseur bij executieveilingen
Een hypotheekadviseur doet er alles aan om een gedwongen verkoop van uw woning te voorkomen. Ze onderhandelen met de geldverstrekker om dit te bereiken. Lukt een onderhandse verkoop niet, dan kan de adviseur een executoriale verkoop uitvoeren. Dit gebeurt altijd in overleg met u als consument en de hypotheekverstrekker. De adviseur mag ook zelf opdracht geven voor een executoriale veiling. Dit alles valt onder de bredere begeleiding van het volledige hypotheekproces.
