Een woning kopen is een spannend traject. Het gaat om forse bedragen en financiële verplichtingen. Bovendien is er een emotioneel aspect: als je verliefd bent geworden op een huis wil je het ook zo graag hebben.

Nog een beetje spannender is het als je al een eigen huis hebt en wilt verhuizen naar een andere koopwoning. Dit wordt ook wel "doorstromen" genoemd. Als doorstromer gaat op zoek naar een huis dat aan jouw wensen voldoet én naar een koper die de huidige woning wil overnemen. Twee losse trajecten die bij voorkeur wel op elkaar aansluiten, qua financiën en qua timing.

Timing van woning kopen en verkopen

Een belangrijke vraag is de timing. In welke volgorde moet je aan de slag met de aankoop en de verkoop?

• Eerst een ander huis zoeken en kopen, dan huidige woning verkopen - of
• Eerst huidige woning verkopen, dan een ander huis zoeken en kopen

Het antwoord op deze vraag ligt in de situatie op de woningmarkt. Hoe makkelijk is het om een geschikte woning te vinden? En hoeveel moeite kost het om een huis te verkopen?

Situatie op de woningmarkt

Er zijn twee extremen denkbaar voor de woningmarkt: de kopersmarkt en de verkopersmarkt. Een kopersmarkt betekent dat er veel aanbod is en weinig vraag - een verkopersmarkt dat er veel vraag is en weinig aanbod.

Algemeen gesteld is het in een kopersmarkt verstandig om eerst een koper te vinden en dan pas te gaan zoeken naar een ander huis. In een verkopersmarkt is dat andersom: eerst een geschikte woning vinden en die aankoop rondkrijgen - daarna pas jouw huidige huis in de verkoop zetten.

Ideale situatie voor koop en verkoop

In de ideale situatie krijg je de sleutel van het nieuwe huis eerder dan dat je jouw huidige woning overdraagt. Dat geeft je de tijd om het nieuwe stulpje op te knappen, misschien te verbouwen, vervolgens te verhuizen en jouw oude huis netjes leeg op te leveren.

Dubbele maandlasten

De tijd die tussen de twee overdachten zit wil je zo kort mogelijk houden - tijdens die periode heb je immers twee huizen in je bezit en dus twee hypotheken: dubbele maandlasten.

Tussentijds een huis huren

Die ideale situatie lukt niet altijd. Het kan zo uitpakken dat je eerst jouw huis moet overdragen aan de koper en moet wachten totdat je de nieuwe woning kunt betrekken. Dat betekent dat je in de tussentijd een huis moet huren of bij iemand moet inwonen. Een vakantiehuisje kan ook een tijdelijke oplossing zijn, of zelfs een caravan. Jouw spullen moeten in die periode ergens opgeslagen worden.

Financiën: overwaarde huidige huis nodig voor aankoop

Buiten de timing kan er nog een knelpunt zijn bij de verkoop en aankoop van een woning: de financiën. Daarbij gaat het niet alleen om de tijdelijk dubbele maandlasten. Wellicht heb je namelijk de overwaarde in jouw huidige woning nodig voor de financiering van het nieuwe huis.

Overwaarde nog niet beschikbaar

Je hebt nu een huis dat ruim meer waard is dan de openstaande hypotheek: er zit overwaarde in. Bij verkoop hou je dus - na de aflossing van jouw hypotheek - geld over. Dat geld wil je gebruiken om de nieuwe woning mee te betalen.

Echter: in de ideale situatie krijg je het nieuwe huis eerder dan de verkoop van jouw huidige woning. Dan is die overwaarde nog niet beschikbaar om te gebruiken voor de financiering.

Overbruggingskrediet

Voor deze situatie hebben de banken een oplossing: het overbruggingskrediet / de overbruggingshypotheek. Met zo'n lening wordt de overwaarde in jouw huis in feite voorgeschoten door de bank met een extra krediet. De notaris lost dat geleende bedrag direct af bij de overdracht van jouw huidige woning.

Zo'n overbruggingshypotheek heeft wel een aantal aandachtspunten:

• De verstrekking van een overbruggingskrediet kan streng zijn - hierin zijn grote verschillen per bank.
• De overbrugging moet meestal afgesloten worden bij dezelfde bank als jouw nieuwe hypotheek.
• Doorgaans wordt niet de volledige overwaarde van jouw woning aan overbrugging verstrekt. De hoogte van de overbruggingshypotheek hangt af van de status van de verkoop van de huidige woning. De bank is makkelijker als die al is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen dan wanneer er nog geen koper in beeld is.
• Als de verkoopprijs van jouw huidige woning tegenvalt kan dat problemen geven bij de aflossing van de overbruggingslening.
• In de overbruggingsperiode heb je erg hoge lasten.

Die hoge lasten worden veroorzaakt door drie hypotheken in de periode tussen koop en verkoop:

1. De lopende hypotheek op de oude woning
2. De nieuwe hypotheek op de aangekochte woning
3. De overbruggingshypotheek

Als die periode lang duurt kunnen die totale lasten flink oplopen. Een verzachting is dat de rente over de overbruggingshypotheek wel - onder voorwaarden - fiscaal aftrekbaar is.