Waarom banken een huurbeding opnemen in de hypotheekakte

Waarom banken een huurbeding opnemen in de hypotheekakte

Banken nemen een huurbeding op in de hypotheekakte om hun financiële belangen te beschermen. Dit is vooral belangrijk als u de hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Bij een executieveiling van een woning is de bank verplicht het huurbeding in te roepen, zoals sinds 10 januari 2015 geldt in Nederland. Zo’n beroep op het huurbeding gebeurt dan voorafgaand aan de veiling. Dit geeft de bank meer controle over de verkoop van de woning. Daarnaast kan een bank, zoals ING, huurinkomsten opeisen wanneer de hypotheeklasten niet worden voldaan, mits deze inkomsten verpand zijn met een pandakte.

Wanneer is een huurbeding van toepassing?

Een huurbeding in uw hypotheekakte is van toepassing zodra u uw woning met hypotheek wilt verhuren. De bank moet dan schriftelijk toestemming geven. Wanneer een bank het huurbeding daadwerkelijk inroept, gebeurt dit meestal na een gerechtelijke beschikking. De termijn voor het inroepen van het huurbeding bedraagt dan vaak 30 dagen na de betekening van die beschikking.

Een voorzieningenrechter kan echter ook een kortere termijn vaststellen, bijvoorbeeld 14 dagen. In specifieke gevallen, zoals bij een beschikking van 24 februari 2023, is zelfs een termijn van 3 dagen na betekening vastgesteld. Het huurbeding mag tegen huurders worden ingeroepen. Wel heeft een huurbeding voor woon- of bedrijfsruimte een beperkte werking als het dwingend huurrecht van toepassing is.

Gevolgen en risico’s van het overtreden van een huurbeding

Overtreding van het huurbeding in uw hypotheekakte kan ernstige gevolgen hebben. De bank kan de hypotheeklening direct opeisen en de huurder uit de woning laten zetten. Dit betekent dat u de volledige lening in één keer moet terugbetalen.

Voor de huurder ontstaat hierdoor een onzekere woonsituatie. Bij een gedwongen verkoop door de hypotheekverstrekker kan de huurder gedwongen worden de woning te verlaten. Dit risico op uitzetting is een direct gevolg van het overtreden van het huurbeding.

Rechten en plichten van huurder en verhuurder bij een huurbeding

De huurovereenkomst legt de rechten en plichten van huurder en verhuurder vast. Een verhuurder moet de huurder informeren over deze rechten en plichten. Dit is een wettelijke verplichting volgens de Wet goed verhuurderschap, ingegaan op 1 juli 2023. De huurder heeft hierbij recht op deze informatie. Het huurbeding in een hypotheek is een aparte afspraak tussen de huiseigenaar en de bank. De specifieke invloed van het huurbeding op deze algemene rechten en plichten is niet verder gespecificeerd.

Hoe vraag je toestemming aan de bank voor verhuur met een huurbeding?

U vraagt schriftelijk toestemming aan uw hypotheekverstrekker om uw woning te verhuren, vooral als er een huurbeding in uw hypotheekakte staat. Dit is een vereiste voor verhuur en voorkomt problemen. De bank stelt hierbij voorwaarden voor de verhuur, zoals een concept huurovereenkomst. Voor langere verhuurperiodes zijn deze voorwaarden vaak strenger. Zelfs voor tijdelijke verhuur, zoals via Airbnb, of verhuur onder de Leegstandswet, is deze toestemming nodig. Een huiseigenaar die na het verkrijgen van een Leegstandswetvergunning zijn woning wilde verhuren, moest ook schriftelijk toestemming vragen aan de bank. Het is verstandig om dit proces zorgvuldig te doorlopen; een tijdige aanvraag voorkomt veel gedoe.

Uitzonderingen en alternatieven voor het huurbeding

Naast de standaard toestemming zijn er uitzonderingen voor het huurbeding bij een hypotheek. Overige regels bieden een afwijkingsmogelijkheid voor verhuur aan meerdere huishoudens. Dit geldt bijvoorbeeld voor kamergewijze verhuur of woon(zorg)initiatieven. Een ruimtelijke motivatie is hiervoor wel vereist.

Voor de meeste mensen die hun woning tijdelijk willen verhuren, blijft de standaard aanvraagprocedure bij de bank de meest directe weg. Stel u wilt een wooninitiatief starten in uw huis; dan kunt u onder deze afwijkingsmogelijkheid vallen. Zorg dan dat u de ruimtelijke motivatie goed onderbouwt.

Kan ik mijn woning zonder toestemming verhuren als er een huurbeding is?

Nee, u mag uw woning niet zonder toestemming verhuren als er een huurbeding in uw hypotheekakte staat. De eigenaar van een pand met een huurbeding mag het pand niet verhuren zonder de toestemming van de hypotheekhouder. Een woonhuis met hypotheek mag niet zonder toestemming van de geldverstrekker worden verhuurd, tenzij er een verhuurhypotheek is. Het verhuren van een huis vereist altijd toestemming van de bank. Dit geldt zowel voor tijdelijke verhuur, waarvoor een consument toestemming nodig heeft, als voor permanente verhuur van een koophuis. Woningverhuur zonder toestemming van de hypotheekverstrekker kan resulteren in risico’s voor de verhuurder. U riskeert problemen met de hypotheekbank en de woning kan zelfs ontruimd worden wanneer u zonder instemming van de geldschieter verhuurt.

Hoe herken ik een huurbeding in mijn hypotheekakte?

U herkent een huurbeding doordat het expliciet vermeld staat in uw hypotheekakte. Deze akte heeft u bij de notaris ondertekend. De akte specificeert de hoogte van het geleende bedrag, de omschrijving van het onderpand en de hypotheekrente. Ook vindt u hierin de aflossingsmethode, verzekeringsverplichtingen en de algemene voorwaarden van de bank. Het is dus belangrijk om uw akte goed door te lezen om alle specifieke voorwaarden te kennen.

Zijn er juridische voorbeelden of recente uitspraken over huurbedingen?

Ja, er zijn diverse juridische voorbeelden en recente uitspraken over huurbedingen in Nederland. De Voorzieningenrechter verleent regelmatig verlof om een huurbeding in te roepen. Zo gaf de Rechtbank Noord-Nederland in juni 2023 verlof voor het inroepen van het huurbeding tegen een ongekende huurder. Op basis van artikel 3:264 lid 6 Burgerlijk Wetboek werd in februari 2023 een huurbeding voor appartementsrecht ingeroepen. Eerdere uitspraken van de Voorzieningenrechter in februari 2021, juni 2021, september 2020 en juni 2018 bevestigen deze praktijk. Hierbij wordt vaak een termijn van 14 dagen na betekening vastgesteld voor de ontruiming. In sommige gevallen is ontruiming zelfs al na drie dagen na betekening toegestaan.