Geschiedenis en ontwikkeling maximale hypotheek berekening

Op deze website vindt u uitgebreide informatie over het berekenen van de maximale hypotheek. Deze maximale hypotheek berekening is niet altijd hetzelfde geweest. Op deze pagina gaan we in op de geschiedenis van de maximale hypotheek berekening.

Bereken direct uw maximale hypotheek

Tegenwoordig wordt een groot deel van wat maximaal aan hypotheek verstrekt mag worden, bepaald door de gedragscode hypothecaire financieringen. Tot 2007 was het bepalen van de maximale hypotheek vrijwel niet aan regels gebonden. De banken mochten individueel bepalen hoeveel er maximaal aan hypotheek werd verstrekt. Er was al een gedragscode hypothecaire financieringen, maar tot 2007 werden daarin voornamelijk bepalingen opgenomen omtrent voorlichting en informatievoorziening van hypotheken.

Per 1 januari 2007 is daar verandering in gekomen. In de gedragscode hypothecaire financieringen werden een aantal bepalingen opgenomen die ervoor moesten zorgen dat overkreditering door banken minder snel kon plaatsvinden. De belangrijkste bepalingen zijn:

• Woonquote
  Iedere bank moest voortaan rekenen met dezelfde NIBUD woonquotes (het percentage van uw inkomen wat u aan hypotheeklasten mag besteden) voor het bepalen van de maximale hypotheek. Dit zijn dezelfde woonquotes die bij NHG worden gehanteerd. Bij meerdere aanvragers wordt het percentage gebaseerd op de aanvrager met het hoogste inkomen. Er geldt een woonquotetabel voor aanvragers jonger dan 65 jaar en een tabel voor aanvragers van 65 jaar of ouder.
• Toetsrente
  Iedere bank moet voortaan bij hypotheken met een rentevast periode korter dan 10 jaar een minimale toetsrente hanteren. Voor 2007 gold een verplichting bij hypotheken met een rentevast periode korter dan 6 jaar en dus was dit een verdere verscherping van deze norm.

Wel was het zo dat voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie de gedragscode niet van toepassing was. Zo kon het zo zijn dat bijvoorbeeld in 2007 bij hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie en een rentevaste periode van 6 jaar niet met de minimale toetsrente gerekend hoefde te worden. Pas in april 2007 trok NHG zelf haar normen gelijk aan de gedragscode. Ook bleek er in de praktijk nog veel afgeweken te worden van deze gedragscode. Banken konden namelijk nog onbeperkt afwijken van de gedragscode en waren compleet vrij hoe en in welke mate ze afweken. Daardoor is de gedragscode van 2007 in de praktijk een grote wassen neus gebleken.

Per 1 augustus 2011 is de gedragscode hypothecaire financieringen wederom gewijzigd. Door de kredietcrisis en de lange nasleep daarvan, ontstond bij de overheid (Autoriteit Financiele Markten, De Nederlandse Bank, Ministerie van Financien, maar ook de politiek zelf) een toenemende gewaarwording dat overkreditering tot ernstige financiele, maar ook economische en sociale problemen kon leiden. Ook bleek uit onderzoek dat de banken dankzij de nog ruime mogelijkheid in de gedragscode van 2007 om af te wijken van de woonquotes nog steeds hogere hypotheken verstrekten dan de toezichthouders voor ogen hadden. En er werd vastgesteld dat Nederland de nummer 1 positie op de wereldranglijst innam met hypotheken verstrekt op woningen waarvan de waarde lager was dan de hoogte van de hypotheekschuld; vaak ook nog eens aflossingsvrij zodat het niet aannemelijk was dat deze gevaarlijke situatie snel zou veranderen. Het gevolg was dan ook een toenemende druk vanuit de overheid richting de banken om de normen verder te verscherpen om overkreditering te voorkomen en de topfinanciering verder af te bouwen. Pas toen Minister de Jager dreigde met het verder aan banden leggen van de maximale hypotheek door dit in de wet op te nemen, gingen de banken overstag en pastten ze zelf de gedragscode opnieuw aan. De belangrijkste wijzigingen van de gedragscode hypothecaire financieringen 2011:

• maximale hypotheek wordt 104 % van de marktwaarde van de woning. Dus voor een woning met een marktwaarde van € 200.000 wordt de maximale hypotheek € 208.000 inclusief kosten koper, exclusief overdrachtsbelasting. Uiteraard moet de hypotheek ook op basis van het inkomen verkregen kunnen worden.
• Het percentage dat maximaal ‘aflossingsvrij’ kan worden afgesloten is beperkt tot 50 % van de marktwaarde. Dus voor een woning met een marktwaarde van € 200.000 bedraagt de maximale aflossingsvrije hypotheek € 100.000. Als de totale hypotheek € 208.000 bedraagt, zal er dus een aflosschema in de hypotheekconstructie opgenomen moeten worden voor € 108.000.
• Er mag slechts in zeer uitzonderlijke gevallen nog afgeweken worden van de financieringsnormen op inkomen. Banken hebben niet meer de ruimte om zelf te bepalen wat voor hun clienten een verantwoorde, maximale hypotheek is.

In 2012 heeft de overheid besloten om per 1 januari 2013 de maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van de woning stapsgewijs te verlagen naar maximaal 100% (De Loan-to-Value ratio = LTV). Ditmaal heeft de overheid hiertoe zelf besloten en dit wettelijk vastgelegd, omdat Nederland internationaal koploper is met het verstrekken van hypotheken die hoger zijn dan de waarde van de woning. Vanaf 2013 wordt de Loan-to-value (LTV) daarom geleidelijk verlaagd naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dus dat u uiteindelijk geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het huis. Om vooral starters tegemoet te komen en de tijd te geven om te kunnen sparen, gebeurt de afbouw in 6 stappen van 1% per jaar:

• 2013: 105% marktwaarde
• 2014: 104% marktwaarde
• 2015: 103% marktwaarde
• 2016: 102% marktwaarde
• 2017: 101% marktwaarde
• 2018: 100% marktwaarde

In 2018 wordt dus de uiteindelijke Loan-to-Value ratio van 100% bereikt. De Loan-to-Value ratio mag wel hoger zijn als het extra bedrag gebruikt wordt voor duurzame, energiebesparende investeringen.

Daarnaast is de maximale hypotheek met ingang van 2013 vastgelegd in een wet (de tijdelijke regeling hypothecair krediet). Vóór 2013 bepaalden de banken onderling hoeveel de maximale hypotheek bedroeg. Dit was vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). De overheid hield tot 2013 wel toezicht op de GHF, maar de banken bepaalden zelf de inhoud en namen zelf het initiatief om de GHF en dus ook de maximale hypotheek aan te passen. Met de komst van de tijdelijke regeling Hypothecair Krediet is daar verandering in gekomen. Sindsdien bepaalt de overheid hoeveel de maximale hypotheek bedraagt en zijn de banken verplicht deze regels te gebruiken op straffe van hoge boetes bij overschrijding.